Dom do zburzenia czy przerobienia

Gdy decydujemy się na kupno starego domu, zwykle myślimy o jego przebudowie oraz dopasowaniu do naszych potrzeb i wyobrażeń. Tymczasem często lepiej jest go wyburzyć i zbudować nowy - dokładnie taki, jaki jest nam potrzebny.
Właścicielem domu można zostać na różne sposoby. Najprościej jest wznieść nowy budynek, można też kupić gotowy od dewelopera lub wejść w posiadanie domu, który poprzednio należał do kogoś innego. Powodów, dla których decydujemy się na to trzecie rozwiązanie może być wiele. Wymieńmy te najważniejsze.

- Pewność co do otoczenia, w którym będziemy mieszkać. Stary dom stoi w konkretnym, zazwyczaj dawno zagospodarowanym miejscu, które ma duże szanse nie ulec gwałtownej zmianie. Możemy przyjrzeć się sąsiadom, sprawdzić jakość usług, komunikacji, oświaty. Z reguły znajduje się bliżej centrum miasta niż niezabudowana działka, na której dopiero można coś postawić.

- Urządzona działka. Wraz z domem mamy szansę stać się właścicielami zadrzewionego ogrodu, a nie pustego pola, z jakim przeważnie będziemy mieli do czynienia w przypadku budowy domu od podstaw. Plusem są zazwyczaj również doprowadzone media - gaz, prąd, woda, linia telefoniczna.

- Skrócenie czasu oczekiwania. Dom już stoi, możemy więc objąć go w posiadanie prawie natychmiast. Na nowy musielibyśmy poczekać.

- Możliwość "dotknięcia" wnętrza domu. Dzięki temu, że istnieje, a często jest zagospodarowany i wykończony, możemy od razu sprawdzić, czy układ i wielkość pomieszczeń, ich nasłonecznienie, odgłosy z zewnątrz odpowiadają naszym oczekiwaniom. Nawet jeśli nie do końca - łatwiej sobie wyobrazić wszelkie zmiany.

Na oko uroczy, ale...

Często dokonując już niewielkich przeróbek, uda się jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki zmienić banalną lub zaniedbaną bryłę w interesującą formę. Niestety, nie zawsze jest to możliwe. Czasem zdarza się, iż żadne z zaplanowanych działań adaptacyjnych nie wchodzi w grę i konieczna staje się rozbiórka całości lub części budynku.

No właśnie, co powinniśmy wiedzieć, żeby świadomie podjąć decyzję o dalszych losach domu?

Otoczenie, działkę, czyli lokalizację ocenimy zwykle bez problemów, często intuicyjnie. Inaczej rzecz się ma z samym budynkiem.

Aby być pewnym właściwej oceny, najlepiej zamówić specjalistyczne opinie o stanie budynku: n konstrukcyjno-budowlaną, w tym o stanie zawilgocenia ścian i stropów; n o instalacjach (wodno-kanalizacyjnej, grzewczej, wentylacyjnej i przewodów kominowych).

Oczywiście przed poznaniem tych opinii sami również możemy na wiele spraw zwrócić uwagę.

Oceniamy stan konstrukcji

- Popatrzmy na ściany nośne (z reguły grubsze od pozostałych - mające od 25 aż do 60 cm): występujące na nich pęknięcia czy głębokie rysy świadczą o ruchach fundamentów spowodowanych na przykład nierównym osiadaniem budynku. W takiej sytuacji decydująca będzie opinia konstruktora. Jest szansa, że rysy powstały dawno, osiadanie zakończyło się i dom jest stabilny.

- Przyjrzyjmy się podłogom: jeśli mocno się uginają, może to oznaczać, że strop pod nimi również. Trzeba to koniecznie sprawdzić. Stopień ugięcia podłogi w domowy sposób najłatwiej zbadać, rozciągając sznurek między ścianami, tuż nad posadzką.

- Spójrzmy w górę: jeśli konstrukcja dachu (więźba) wygląda na zniszczoną, ma sporo podłużnych pęknięć, nadłamań, elementów spróchniałych, nie wróży to dobrze.

Oceniamy stopień zawilgocenia

- Popatrzmy na otoczenie: jeśli niedaleko domu płynie rzeczka, rosną olszyny, teren wokół wznosi się wyżej, a okoliczne domy mają wysokie partery, możemy uznać, że poziom wód gruntowych na działce jest wysoki, czyli innymi słowy - gleba jest bardzo wilgotna. A wilgoć wnika w fundamenty, ściany, piwnice. Można ją zatrzymać, odpowiednio izolując budynek. Sprawdźmy, czy to zrobiono.

- Spójrzmy na cokół (dolną część ściany, często wykonaną z innego niż wyższa partia materiału): odpadający tynk, wykwity na murze, zapach stęchlizny w piwnicy - to pierwsze sygnały świadczące o wilgoci podciąganej z gruntu.

- Przyjrzyjmy się murom: grzyby na ścianach są skutkiem ich trwałego zawilgocenia. Jeśli podejrzewamy, że dom jest zagrzybiony, powinniśmy skorzystać z opinii mykologa. Jeżeli widać ślady wilgoci w wyższych częściach murów, świadczy to o zaciekaniu wody deszczowej - bądź poprzez zatkane lub nieszczelne rury i rynny bądź, co niestety często się zdarza, przez nieszczelny dach (stare pokrycie, brak warstwy izolującej) lub przez taras nad parterem.

- Przejdźmy się po tarasach: są one wyjątkowo trudnym do prawidłowego zaizolowania elementem budynku. Dostępne obecnie materiały pozwalają na uzyskanie całkowitej szczelności, ale kupując stary dom z dużym tarasem, powinniśmy zachować ostrożność i bezwzględnie poradzić się fachowca.

Oceniamy działalność owadów

Drewniana więźba jest często siedliskiem owadów. Charakterystyczne małe dziurki pokrywające powierzchnię belek lub krokwi, z wysypującą się ze środka mączką, świadczą o porażeniu konstrukcji przez owady. Jeśli zniszczenia elementów obejmują powyżej 40% ich przekroju poprzecznego - więźbę trzeba wymienić na nową. Pół biedy, jeśli i tak zakładaliśmy demontaż oraz zmianę dachu, ale jeśli nie?

Oceniamy jakość gruntu oraz rozwiązań technicznych i materiałowych

Trzeba się dowiedzieć, czy grunt oraz konstrukcja budynku wytrzymają wszystkie zamierzone zmiany. Fundamenty projektowane dla parterowej willi rzadko kiedy zniosą dodatkowe obciążenie jeszcze jedną kondygnacją, a dach kryty lekką blachą - wymarzone dachówki ceramiczne. Oczywiście istnieją możliwości takiego dobrania materiałów i przyszłego układu budynku, aby "niemożliwe stało się możliwym" - dom można rozbudować w technologii lekkiego szkieletu, a pokrycie zamienić na lżejsze, choć równie atrakcyjne. trzeba to jednak zawczasu zaplanować.

Uwaga! Oceniając stan budynku, nie sugerujmy się tym, że jest świeżo otynkowany i odmalowany. W ten sposób można przecież podrasować wygląd nawet zupełnie nienadającego się do zamieszkania domu, bez ponoszenia dużych nakładów finansowych.

Przepisy nie od parady

Plan zagospodarowania

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (lub, jeśli takiego dokumentu gmina nie ma, w warunkach zabudowy określonych na nasz wniosek dla konkretnej działki) znajdziemy wszelkie warunki, jakie muszą spełniać dom i działka - również po rozbudowie. Warto uważnie zapoznać się z tym dokumentem, bo może się okazać, że przepisy narzucają nieprzekraczalną wysokość zabudowy lub kąt nachylenia dachu, albo maksymalną powierzchnię działki, jaką możemy zabudować. Czasem ogranicza to znacznie możliwości zmian. Jeśli nadbudowa nie wchodzi w grę (zbyt wysoki budynek), podniesienie dachu również (kąt nachylenia dachu nieprawidłowy), a i z dobudowy nic nie będzie (nie pozwoli na to nieprzekraczalna linia zabudowy), należy rozważyć rozbiórkę i wznieść dostosowany do wymagań budynek. Projektując dom od nowa, znacznie łatwiej jest uwzględnić wszelkie urzędowe wymagania.

Uroda otoczenia może być wadą

Jeśli upatrzony dom znajduje się w strefie chronionego krajobrazu (względy przyrodnicze bądź historyczne), zakazy lub nakazy mogą dotyczyć szczegółowych rozwiązań architektonicznych (np. konieczność stosowania określonych materiałów wykończeniowych lub detalu nawiązującego do dawnego stylu budowania w danym rejonie kraju, albo zakaz zabudowy fragmentu terenu ze względu na przebieg cieku wodnego).

Zasady Prawa budowlanego

Ograniczenia na inwestorów nakłada również ustawa Prawo budowlane wraz z podstawowym rozporządzeniem, czyli "Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie". Sprawdźmy, czy kształt i wymiary działki pozwalają na swobodne powiększanie czy modyfikowanie bryły - ważne są tu odległości od granic działki (generalnie to 4 m od granicy dla ściany z otworami, ale są wyjątki w postaci rozbudowy aż do granicy działki, lub w odległości identycznej jak u sąsiada - symetria odległości), od ścian sąsiednich budynków (8 m albo więcej z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe), elementów instalacji podziemnych (studnie, szamba, gazociągi), śmietników (3 m od budynku).

Granic działki nie zmienimy, ale przeniesienie śmietnika czy przełożenie podziemnych sieci czasem jest możliwe, choć kosztowne. może to być jednak jedyna szansa na udaną rozbudowę.

Ważna jest też informacja o orientacji budynku, co pozwoli nam planować ewentualną rozbudowę, tak by nowa część nie odcięła ogrodu od promieni słonecznych, a także - nie zacieniała sąsiednich domów mieszkalnych.

Sposoby na przebudowę

Niezależnie od oceny stanu technicznego, trzeba dokładnie przeanalizować swoje potrzeby i zastanowić się, w jaki sposób można do nich przystosować dom. Poniżej podajemy najczęściej spotykane modyfikacje istniejących domów.

Pamiętajmy tylko, że większość zmian w bryle w radykalny sposób zmienia wygląd budynku. Warto więc dołożyć starań, by zmiany były dla niego korzystne.

Nadbudowa, czyli wzniesienie piętra nad całym domem lub jego niższą częścią. pozwala na uzyskanie dodatkowej powierzchni mieszkalnej lub nawet całkiem niezależnego lokalu. Taka rozbudowa przyczyni się też do tego, że skończą się kłopoty ze słabo ocieplonym, często cieknącym dachem - nowe rozwiązanie zapewniające odpowiednią grubość ocieplenia zminimalizuje straty ciepła i zmniejszy rachunki za ogrzewanie.

Podniesienie dachu, czyli podwyższenie ścianek poddasza, zmiana kąta nachylenia połaci oraz wstawienie okien połaciowych lub lukarn. Zyskujemy w ten sposób dodatkową pełnowartościową przestrzeń mieszkalną na poddaszu. Konstrukcję dachu można częściowo zostawić widoczną, stosując kolorystykę podkreślającą naturalne piękno drewnianej więźby. Tego typu zmiany dotyczą często garaży przy piętrowych budynkach - niewielkim kosztem zyskuje się dużą powierzchnię dostępną z drugiego poziomu budynku, a podniesienie dachu nad garażem nadaje bryle bardziej zwarty kształt.

Dobudowa, czyli dostawienie do budynku nowej bryły. Dom powiększa się o pokój, garaż, klatkę schodową. Takie rozwiązanie, poza stworzeniem dodatkowej przestrzeni użytkowej, sprawia że budynek optycznie "przysiada", szersza podstawa daje wrażenie solidniejszego związania z gruntem. Jest to cenne w przypadku domów o pierwotnie zaburzonych proporcjach, na przykład zbyt wysokich. Po rozbudowie musi zostać zachowany warunek 3- lub 4-metrowej odległości budynku od granicy działki.

Zabudowa tarasu, czyli zmiana otwartego tarasu w ogród zimowy. Współczesne technologie oferują gotowe systemy zabudowy tarasów. Ogrody zimowe, prócz atrakcyjnej przestrzeni, dodają również bryle budynku nowego, nowoczesnego wyrazu.

Zmiana wnętrza, czyli przebudowa niektórych elementów domu bez naruszenia bryły. Takie rozwiązania wymusza zwykle inna niż dotychczas sytuacja życiowa rodziny. Pamiętajmy jednak, że nie każdą ścianę da się usunąć, a wszelkie przeróbki może też utrudnić położenie domowych instalacji.

Zmiana skóry, czyli docieplenie. Wybudowany kilkanaście lub kilkadziesiąt lat temu dom nie spełnia na pewno wymagań cieplnych stawianych dzisiaj budynkom. Mówiąc wprost, przyczyną wysokich rachunków za ogrzewanie są straty ciepła przez ściany, dach, nieszczelne okna, piwnicę i starą instalację grzewczą. Decyzje o dociepleniu i modernizacji ogrzewania zapadają coraz częściej, zwłaszcza, że część wydatków na ten cel można odzyskać, korzystając ze specjalnych kredytów dofinansowywanych przez państwo. Ocieplanie domu to dobra okazja do zmiany sposobu jego wykończenia. Słowem, przy okazji całość zyskuje nowe, często ciekawsze oblicze.

Przerobi się... - czyli co łatwo, a co trudno zmienić

Konsultując się przed podjęciem decyzji z wieloma osobami, często słyszymy zdanie - "co tam, najwyżej się przerobi!" Uważajmy na takie, lekko rzucone stwierdzenia. Choć wiele da się przebudować, to jednak nie wszystko. Mówiliśmy już o nośności fundamentów i stropów, czyli o ograniczonych możliwościach przeniesienia dodatkowych obciążeń. Pułapką, w którą wpada wiele osób samodzielnie wprowadzających zmiany, jest łańcuszek nieszczęść - gdy mała z pozoru zmiana pociąga za sobą kolejne i kolejne, wymagające kolejnych uciążliwych prac. Gdyby je przewidzieć zawczasu, najprawdopodobniej wszystko dałoby się zaplanować i przeprowadzić zupełnie inaczej.

Dobrym przykładem jest rozbiórka części pełnej ściany i zastąpienie jej płaszczyzną półprzezroczystą z luksferów. Nic wielkiego, ale Okazuje się nagle, że do starej ściany przymocowany był grzejnik, więc teraz trzeba go wymienić na model mocowany do podłogi. W ścianie tkwiło z kolei jedno małe gniazdko elektryczne, a po wyburzeniu zostały nam leżące na ziemi kable elektryczne. Moduł szklanych pustaków zmniejszył zaś otwór drzwiowy, więc trzeba je wymienić lub przenieść otwór, wykuwając kolejną ścianę... a koszty rosną i rosną.

Bądźmy mądrzy zawczasu i zasięgnijmy porady u fachowców. Współpraca z architektem w początkowej fazie całego zamierzenia pozwoli szybko odpowiedzieć na pytanie, czy od strony funkcjonalnej konkretny dom da się tak przeprojektować, żeby odpowiadał naszym potrzebom. Określi również kształt i wyraz architektoniczny budynku, pozwoli zastanowić się nad materiałami, zastosowaniem nowoczesnych rozwiązań technicznych. Dżentelmeni co prawda o pieniądzach mówić nie powinni, ale inwestorzy wręcz przeciwnie. Sporządzenie choćby ogólnego kosztorysu uzmysłowi nam, z czym przyjdzie się zmierzyć, pozwoli na zdobycie informacji o szansach na uzyskanie kredytu. Czasem pokaże, że nasze obawy były zbyt duże, bądź że nie przewidzieliśmy jednak sporej części wydatków.

Ostatnią, ale nie mniej ważną, stroną przedsięwzięcia jest organizacja całej inwestycji. Musimy dokładnie rozważyć, ile czasu może potrwać przebudowa i czy da się mieszkać w domu podczas prac remontowych; a jeśli nie, to gdzie będzie nasze lokum.

Składamy puzzle

Jeśli wszystko przeanalizujemy, sporządzimy czarną listę (uwarunkowań, obostrzeń, zakazów, wad technicznych koniecznych do usunięcia), wówczas świadomie możemy podjąć decyzję, czy przebudowa, która jest możliwa do wykonania w zastanych warunkach, spełnia nasze oczekiwania. Jeśli tak - przystąpmy do zmian. jeśli nie - cóż, trzeba pomyśleć o rozbiórce i stworzeniu domu całkowicie od podstaw, ale w stu procentach odpowiadającego naszym wymaganiom.

W następnych krokach powinien pomóc architekt. To on określi zakres przyszłej przebudowy. Dowiemy się, czy wielkość zmian wymagać będzie pozwolenia na budowę (lub rozbiórkę, a potem na budowę), czy też wystarczy samo zgłoszenie robót budowlanych do wydziału architektury w odpowiednim urzędzie gminy. W przypadku konieczności uzyskania pozwolenia na budowę (duży zakres zmian - w bryle budynku lub elementach konstrukcyjnych) trzeba będzie zdobyć najpierw wypis z planu miejscowego lub wystąpić o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu (podobnie jak przy budowie nowego domu). Dla niewielkich przeróbek, bez naruszania konstrukcji, wystarczy samo zgłoszenie robót, z dokładnym opisem ich zakresu, rysunkami i wszelkimi niezbędnymi informacjami.

Po uzyskaniu pozwolenia lub odczekaniu określonego w przepisach czasu, nie pozostaje nam nic innego jak przystąpić do działania i dołożyć ostatni kawałek do naszych budowlanych puzzli. Czyli: przebudowując lub budując od podstaw, stać się właścicielem wymarzonego domu.

Stan prawny budynku

Jeżeli zdecydowaliśmy się na kupno starego domu i zamierzamy go przebudować, sprawdźmy dokładnie u właścicieli, czy stan obecny ukształtował się zgodnie z prawem. Może się bowiem zdarzyć, że gdy złożymy do urzędu gminy projekt przebudowy, okaże się, że to, co istnieje, jest samowolą budowlaną - i nie musi tu chodzić o wykonanie całego budynku bez pozwolenia, ale jedynie na przykład o dobudowę lub zmianę jakichś jego fragmentów. Może nam wtedy grozić kara w postaci opłaty legalizacyjnej, która obecnie dla budynków jednorodzinnych wynosi 50 000 zł! To zwykle bardzo przykra niespodzianka.

Gdy zapadnie decyzja o rozbiórce

O zamierzeniach trzeba poinformować właściwy urząd (wydział architektury w urzędzie gminy). Zgodnie z art. 31 Prawa budowlanego należy to zrobić w formie:

- zgłoszenia zamiaru rozbiórki (określając rodzaj, zakres i sposób wykonywania tych robót) - dla budynków niewpisanych do rejestru ochrony zabytków, o wysokości poniżej 8 m, jeśli stoją w odległości od granicy działki nie mniejszej niż połowa ich wysokości;

- wniosku o pozwolenie na rozbiórkę - dla obiektów będących pod ochroną konserwatorską lub wyższych niż 8 m.

Urząd po przeanalizowaniu zgłoszenia zamiaru rozbiórki może czasem nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, zwłaszcza jeśli rozbiórka może wpłynąć na pogorszenie stosunków wodnych, warunków sanitarnych oraz stanu środowiska.

Wniosek o pozwolenie na rozbiórkę składa się z podobnych elementów co przy pozwoleniu na budowę - niezbędne będzie zaangażowanie architekta lub konstruktora do sporządzenia takiego wniosku.

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład



Więcej o: