Stary dom - zburzyć czy przebudować?

Tekst: architekt Ewa Knaflewska
24.11.2010 , aktualizacja: 24.11.2010 10:21
A A A Drukuj
Nie zawsze stojący na działce budynek można traktować jako gwarancję, że będzie wolno na niej prowadzić prace budowlane. Żeby nie tracić czasu, najlepiej zacząć od sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości.

Nie zawsze stojący na działce budynek można traktować jako gwarancję, że będzie wolno na niej prowadzić prace budowlane. Żeby nie tracić czasu, najlepiej zacząć od sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości. (Fot. SHUTTERSTOCK)

Lepiej bez zastanowienia nie zabierać się do remontowania starego domu. Zwykle wyburzenie i budowa od nowa są bardziej opłacalne niż remont. Dlatego uważajmy na sprzedawców, którzy podnoszą cenę działki, bo "coś" na niej stoi. Koszty wyburzenia mogą być znaczącym wydatkiem, dlatego działka, na której jest dom do rozbiórki, powinna być tańsza, a nie droższa!
Kupując działkę ze starym budynkiem, trzeba podjąć decyzję co do jego losu: czy go zostawić, czy też usunąć i na jego miejscu zbudować dom od nowa. Głównym kryterium tej decyzji powinien być stan techniczny obiektu i skala zmian, które trzeba byłoby przeprowadzić w celu dostosowania go do oczekiwań nowych właścicieli.

Zwykle sprawa nie jest tak prosta, jakby się wydawało, choćby dlatego, że często bierze się pod uwagę względy emocjonalne ("to jest ukochany dom po babci"), ambicjonalne ("zobaczycie, w jakie cudo przeistoczę tę ruinę") lub ekonomiczne ("nie stać mnie na budowanie od nowa, łatwiej mi będzie stopniowo poprawiać to, co już jest"). Tymczasem, jeśli chcemy podjąć racjonalną decyzję, do sprawy trzeba podejść bez emocji, krok po kroku analizując konkretne aspekty dotyczące stanu domu.

Krok pierwszy - sprawdzenie stanu prawnego

Sprawdźmy, czy stan obecny budynku jest zgodny z prawem. Może się bowiem zdarzyć, że gdy złożymy do urzędu gminy projekt przebudowy, okaże się, że to co istnieje, jest samowolą budowlaną. I nie musi tu nawet chodzić o wykonanie całego budynku bez pozwolenia, ale na przykład o dobudowę lub zmianę jego fragmentów. Jako właścicielowi grozi nam "kara" w postaci opłaty legalizacyjnej, która może wynieść nawet 50 000 zł!

Zapoznajmy się z wymaganiami zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (jeśli takiego dokumentu gmina nie ma, to z warunkami zabudowy określonymi dla działki; dostarczamy je po złożeniu wniosku). Może się bowiem okazać, że obowiązujące przepisy narzucają np. nieprzekraczalną wysokość zabudowy, kąt nachylenia dachu lub maksymalną powierzchnię działki, jaką możemy zabudować. Czasem więc koliduje to z naszymi konkretnymi planami i ogranicza możliwość zmian.

Ustalmy, czy upatrzony przez nas dom nie znajduje się w strefie chronionego krajobrazu, bo jeśli tak, to zakazy lub nakazy mogą dotyczyć szczegółowych rozwiązań architektonicznych (np. będziemy musieli stosować określone materiały wykończeniowe lub detale nawiązujące do dawnego stylu budowania w danym rejonie albo natkniemy się na zakaz zabudowy fragmentu terenu ze względu na przebieg cieku wodnego).

Pamiętajmy o Prawie budowlanym i rozporządzeniu o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Sprawdźmy, czy kształt i wymiary działki pozwalają na swobodne powiększanie czy modyfikowanie bryły domu. Ważne są odległości od granic działki (generalnie to 4 m od granicy dla ściany z otworami i 3 m dla ściany bez otworów, ale zdarzają się wyjątki), od ścian sąsiednich budynków (8 m albo więcej z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe) czy elementów instalacji podziemnych (studnie, szamba, gazociągi).

Krok drugi - ocena stanu konstrukcji

Popatrzmy na ściany nośne: (z reguły grubsze od pozostałych - mają od 25 aż do 60 cm); występujące na nich pęknięcia czy głębokie rysy świadczą o ruchach fundamentów spowodowanych na przykład nierównym osiadaniem budynku. W takiej sytuacji konieczna będzie opinia konstruktora. Jest szansa, że rysy powstały dawno, osiadanie zakończyło się i dom jest stabilny.

Przyjrzyjmy się podłogom: jeśli mocno się uginają, może to oznaczać, że strop pod nimi również. Trzeba to koniecznie sprawdzić.

Stopień ugięcia podłogi, w domowy sposób, najłatwiej zbadać rozciągając sznurek między ścianami, tuż nad posadzką.

Spójrzmy w górę: jeśli konstrukcja dachu (więźba) wygląda na zniszczoną, ma sporo podłużnych pęknięć, nadłamań, elementów spróchniałych, nie wróży to dobrze.

Krok trzeci - ocena zawilgocenia domu

Popatrzmy na otoczenie: jeśli niedaleko domu płynie rzeczka, rosną olszyny, teren wokół wznosi się wyżej, a okoliczne domy mają wysokie partery, możemy uznać, że poziom wód gruntowych na działce jest wysoki, grunt zaś bardzo wilgotny. A wilgoć wnika w fundamenty, ściany, piwnice. Można ją zatrzymać, odpowiednio izolując budynek. Sprawdźmy, czy to wykonano.

Spójrzmy na cokół: (dolną część ściany, często wykonaną z innego niż wyższa partia materiału); odpadający tynk, wykwity na murze, zapach stęchlizny w piwnicy - to pierwsze sygnały świadczące o wilgoci podciąganej z gruntu.

Przyjrzyjmy się murom: grzyb na ścianach jest skutkiem ich trwałego zawilgocenia. Jeśli podejrzewamy, że dom jest zagrzybiony, powinniśmy skorzystać z opinii specjalisty mykologa (koszt takiej opinii to kwota rzędu 2-4 tys. zł).

Zwróćmy uwagę na ślady wilgoci w wyższych częściach murów. Świadczą one o zaciekaniu wody deszczowej bądź poprzez zatkane lub nieszczelne rury i rynny, bądź - co niestety często się zdarza - przez nieszczelny dach (stare pokrycie, brak warstwy izolującej) lub przez taras nad parterem.

Przejdźmy się po tarasach: były one wyjątkowo trudnym do prawidłowego zaizolowania elementem budynku. Dostępne obecnie materiały pozwalają na uzyskanie całkowitej szczelności, ale kupując stary dom z dużym tarasem, powinniśmy zachować ostrożność i najlepiej poradzić się fachowca.

Krok czwarty - sprawdzenie stanu drewna użytego do konstrukcji

Przyjrzyjmy się drewnianym elementom domu. Więźba jest często siedliskiem owadów. Charakterystyczne małe dziurki pokrywające powierzchnię belek lub krokwi, z wysypującą się ze środka mączką, świadczą o porażeniu konstrukcji przez owady. Jeśli zniszczenia elementów obejmują powyżej 40% ich przekroju poprzecznego - więźbę trzeba wymienić na nową. Pół biedy, jeśli i tak zakładaliśmy demontaż oraz zmianę kształtu lub konstrukcji dachu, ale jeśli nie?

Krok piąty - ocena jakości gruntu oraz stanu fundamentów

Sprawdźmy, czy grunt oraz konstrukcja budynku wytrzymają wszystkie zamierzone zmiany. Fundamenty projektowane dla parterowej willi rzadko kiedy zniosą dodatkowe obciążenie jeszcze jedną kondygnacją, a dach kryty lekką blachą - wymarzone dachówki ceramiczne. Oczywiście istnieją możliwości takiego dobrania materiałów i przyszłego układu budynku, aby "niemożliwe stało się możliwym" - dom można rozbudować w technologii lekkiego szkieletu, a pokrycie zamienić na lżejsze, choć równie atrakcyjne. Trzeba to jednak zawczasu zaplanować.

Uwaga! Oceniając stan budynku, nie sugerujmy się tym, że jest świeżo otynkowany i odmalowany. W ten sposób można przecież "podrasować" wygląd nawet zupełnie nie nadającego się do zamieszkania domu, bez ponoszenia dużych nakładów finansowych.

Krok szósty - podjęcie decyzji o remoncie lub rozbiórce

Sporządźmy na własny użytek zestawienie uwarunkowań, obostrzeń, zakazów, wad technicznych koniecznych do usunięcia, zestawmy je z listą zalet i tych elementów domu, które skłoniły nas do zainteresowania się nim. Wtedy świadomie możemy podjąć decyzję, czy przebudowa, która jest możliwa do wykonania w zastanych warunkach, spełnia nasze oczekiwania. Jeśli tak - przystąpmy do zmian. Jeśli nie - cóż, trzeba pomyśleć o rozbiórce i stworzeniu domu całkowicie od podstaw, ale w stu procentach odpowiadającego naszym wymaganiom.

Krok siódmy - rozmowa z architektem, formalności i prace budowlane

Zwróćmy się do architekta. To on powinien pomóc przy planowaniu przebudowy i remontu starego domu. Określi zakres przyszłej przebudowy, od niego też dowiemy się, czy zmiany wymagać będą pozwolenia na budowę (lub rozbiórkę, a potem na budowę), czy też wystarczy samo zgłoszenie robót budowlanych do wydziału architektury we właściwym urzędzie gminy. Jeśli potrzebne będzie pozwolenie na budowę (duży zakres zmian - w bryle budynku lub elementach konstrukcyjnych), trzeba będzie zdobyć najpierw wypis z planu miejscowego lub wystąpić o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu (podobnie jak przy budowie nowego domu). Dla niewielkich przeróbek, bez naruszania konstrukcji, wystarczy samo zgłoszenie robót, z dokładnym opisem ich zakresu, rysunkami i wszelkimi niezbędnymi informacjami.

Po uzyskaniu pozwolenia lub odczekaniu określonego w przepisach czasu (30 dni od zgłoszenia) możemy przystąpić do działania. Czyli: przebudowując lub budując od podstaw, stać się właścicielem wymarzonego domu.

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład



Zobacz także
Brak komentarzy
PRZED DECYZJĄ
BUDOWA i REMONT
INSTALACJE
WNĘTRZA
WYKOŃCZENIE
KONTAKT Z REDAKCJĄ
  • ul. Czerska 8/10
  • 00-732 Warszawa
  • ladnydom@agora.pl