Dom bliźniak: wspólny remont dachu

Mieszkam w domu z lat 70. w zabudowie bliźniaczej, który jest kryty papą. Mój sąsiad od 20 lat go nie remontował - na jego części papa praktycznie nie istnieje. Z powodu przeciekania dachu, jego część domu jest niezamieszkała, a wszystkie sufity i fragmenty ścian są zagrzybione. Obecnie u mnie w jednym z pokoi na całej ścianie wspólnej wystąpił biały nalot, a w rogu - pleśń. Czy można wysłać list polecony do sąsiada z wezwaniem, żeby naprawił szkodę, a jeśli tego nie zrobi, prace wykonać samemu, a później obciążyć jego hipotekę?
Zabudowa bliźniacza ma swoje wady - jedną z nich jest konieczność współdziałania z sąsiadem przy części prac remontowych. Niestety brak jest przepisów zmuszających sąsiadów do współpracy - mimo że budynki określane są mianem zabudowy bliźniaczej, to każdy z nich jest odrębną nieruchomością, posiadającą własną księgę wieczystą i właściciela.

Uwaga! Zły sąsiad!

Gdy jeden z sąsiadów ignoruje konieczność wykonania naprawy własnego dachu, drugi może naprawę swojego rozszerzyć na pozostałą część. W takiej sytuacji ma prawo dochodzić od sąsiada zwrotu części środków wydatkowanych na remont całego dachu na ogólnych zasadach odszkodowawczych ujętych w Kodeksie cywilnym.

Nie da się zatem zmusić sąsiada, by wyremontował swój własny, niezamieszkały dom, ale można obciążyć go kosztami wykonanych na swój koszt prac remontowych, a także poniesionych strat. Oczywiście w proporcji, która odzwierciedla nakłady poczynione na remont części domu sąsiada oraz własne szkody wynikłe z jego zaniedbań.

Po przeprowadzonym remoncie należy wystosować do sąsiada, w formie listu poleconego, przedsądowe wezwanie do zapłaty. W wezwaniu powinny się znaleźć:

- data i miejsce sporządzenia pisma,

- dochodzona kwota z tytułu poniesionych wydatków,

- uzasadnienie domagania się zadośćuczynienia,

- termin zapłaty (zwyczajowo 7 dni, ale zależy to wyłącznie od uznania wysyłającego wezwanie),

- sposób zapłaty (bezpośrednio w gotówce lub na konto),

- wskazanie, iż w razie braku wpłaty sprawa zostanie skierowana na drogę sądową,

- podpis.

Jeśli po upływie podanego terminu sąsiad nie zareaguje, można skierować sprawę do sądu. Należy być jednak przygotowanym na koszty sądowe (ich wysokość zależy od wartości przedmiotu sporu) oraz dodatkowe opłaty za opinie biegłych, których sąd może powołać. Z tych powodów celowość występowania na drogę sądową każdy musi ocenić samodzielnie.

Sąd rozstrzygnie

Przy wystąpieniu na drogę sądową, pozew o odszkodowanie należy sporządzić zgodnie z wymogami pisma procesowego, w dwóch egzemplarzach. Powinien on zawierać:

- oznaczenie sądu, do którego jest skierowany, imię i nazwisko lub nazwę stron (powoda, czyli składającego pozew i pozwanego, czyli tego, kto ma wyrównać szkodę), dokładne adresy stron oraz ewentualnie pełne dane ich pełnomocników, (jeśli zostali ustanowieni - wtedy do pozwu dołączamy również pełnomocnictwo),

- oznaczenie rodzaju pisma (wskazanie, że jest to pozew),

- dokładne określenie żądania poprzez kwotowe wskazanie wartości dochodzonych roszczeń,

- uzasadnienie żądania poprzez opisanie stanu faktycznego, który doprowadził do powstania szkody oraz wskazanie dowodów na poparcie naszych twierdzeń (dowodami mogą być takie dokumenty, jak umowy czy rachunki, zeznania świadków); podstawą żądania będzie tu art. 415 Kodeksu cywilnego, który nakazuje naprawienie wyrządzonej szkody,

- wskazanie danych osobowych ewentualnych świadków,

- własnoręczny podpis strony oraz wymienienie wszystkich dołączonych do pozwu załączników.

W przypadku korzystnego wyroku sądu i braku wypłacalności sąsiada, można wystąpić na drogę egzekucji komorniczej. Komornik dokona wyboru środka egzekucyjnego; nie należy jednak liczyć, że będzie występował o licytację nieruchomości, jeśli dochodzona kwota będzie stosunkowo niewielka.

Uwaga! W sytuacji opisanej przez naszego Czytelnika brak jest jakichkolwiek podstaw do wpisania ostrzeżenia w księgach wieczystych sąsiada. Zgodnie z art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. nr 124 poz. 1361 z 2001 r. ze zmianami) podstawą do takiego wpisu jest niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym osoby, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie.

Nadzór budowlany

Warto także pamiętać, iż o stanie technicznym budynku można zawiadomić Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, który ma administracyjne możliwości oddziaływania na kłopotliwego sąsiada. Jego interwencja będzie skuteczna zwłaszcza wtedy, gdy stwierdzi, że budynek może stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi. Swoimi decyzjami może on skłonić sąsiada do remontu jego części domu, a w skrajnej sytuacji nawet nakazać rozbiórkę.

Podstawa prawna:

- Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. nr 43 poz. 296 z 1964 r. ze zmianami).

- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 z 1964 r. ze zmianami).

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail



Więcej o: