Jaka powinna być minimalna powierzchnia działki budowlanej?

SaveInvest, www.grunttozysk.pl
13.04.2015 15:30
A A A
Minimalną powierzchnię działki budowlanej wymuszają m.in. przepisy dotyczące usytuowania domu na parceli, a zwłaszcza odległości budynku od granic działki

Minimalną powierzchnię działki budowlanej wymuszają m.in. przepisy dotyczące usytuowania domu na parceli, a zwłaszcza odległości budynku od granic działki (Fot. Shutterstock.com/Jon Bilous)

W polskim prawodawstwie brak jednoznacznego przepisu wyznaczającego minimalną powierzchnię działki budowlanej. Jednak ograniczenia dotyczące takiego przeznaczenia gruntu dyktowane są przez ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz inne rozporządzenia.
W myśl ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz U z 2003 r. nr 80, poz. 717 ze zm.) działkę budowlaną stanowią takie nieruchomości gruntowe lub działki gruntu, których wysokość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz odpowiednie wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji na ich terenach obiektów budowlanych, wynikających z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Przeznaczenie danego terenu oraz określenie sposobów jego zagospodarowania i warunków zabudowy ustanowione są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dla jakiegoś terenu nie został on sporządzony, to określenie warunków jego zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W praktyce działką budowlaną jest taka działka, która leży na terenach budowlanych, co znajduje swoje potwierdzenie w planie zagospodarowania przestrzennego. Aby zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego lub złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, należy udać się do urzędu gminy właściwego ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości.

Wśród innych rozporządzeń, które decydują o minimalnej powierzchni działki budowlanej, najważniejsze są zawarte w rozporządzeniu ministra wytyczne dotyczące usytuowania budynku.

Minimalna powierzchnia działki zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Minimalna powierzchnia działki budowlanej może być bezpośrednio determinowana ustaleniami zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, bowiem cel takiego planu to ustalenie przeznaczenia terenów oraz dokładne określenie sposobów ich zagospodarowania i zabudowy. Prawidłowo sporządzony plan zagospodarowania przestrzennego powinien zawierać: zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania danego terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy i inne.

- Należy pamiętać, że każdy ma prawo do zapoznania się planem zagospodarowania przestrzennego w celu sprawdzenia jakie możliwe ograniczenia przewiduje rada gminy co do jego działki - mówi Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

Jeżeli natomiast dla danego terenu nie ma sporządzonego planu zagospodarowania przestrzennego, można wystąpić do urzędu gminy - odpowiedniego dla miejsca usytuowania działki - z wnioskiem o wydanie decyzji ustalającej o warunki zabudowy dla danej działki lub kilku działek. Ustalenia decyzji o warunkach zabudowy są wiążące dla organu przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Oznacza to, że proponowany projekt budowlany, który jest zgodny z warunkami zabudowy nie może być kwestionowany i nie może zatem posłużyć za podstawę do odmowy wydania pozwolenia na budowę. Od wydanej decyzji o warunkach zabudowy oczywiście można się odwołać (za pośrednictwem organu, który ją wydał) do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) w terminie 14 dni od jej otrzymania. Z kolei na decyzję kolegium można zaskarżyć przed wojewódzkim sądem administracyjnym w ciągu 30 dni od jej otrzymania.

Minimalna powierzchnia działki a prawo budowlane

Ustalenie warunków zabudowy i zasady zagospodarowania terenu, a tym samym możliwego przeznaczenia działki pod budowę, formułuje nie tylko ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale także wiele innych ustaw. Najistotniejsze spośród nich to: prawo budowlane, prawo ochrony środowiska, ustawa o drogach publicznych czy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Niezwykle ważne dla tego zagadnienia są również przepisy szczegółowe, zwłaszcza rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz. U. 75, poz. 690 ze zm.). Co prawda rozporządzenie to nie definiuje wprost minimalnej powierzchni działki budowlanej, ale dyktuje warunki, jakie musi spełnić dom, który chcemy wybudować na danej działce. Pozwala to w praktyce doszacować, jaką powierzchnię powinna mieć działka, by wznieść budowlę, która zgodna będzie z normami prawnymi.

Wśród zawartych w tym rozporządzeniu wytycznych bardzo istotna jest np. kwestia odległości od granicy działki. Budynek na działce należy, co do zasady, usytuować w odległości nie mniejszej niż 4 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną - jeśli ściana z oknami lub drzwiami zwrócona jest w stronę tej granicy. Gdy ściana, która zwrócona jest ku granicy, takich otworów nie ma, odległość taka wynosi 3 m.

W szczególnych przypadkach budynek może zostać usytuowany w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy niej, jeśli tak wynika bezpośrednio z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy - szerokość działki nie może przekroczyć wtedy 16 m.

Saveinvest Sp. z o. o. www.grunttozysk.pl

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład



Zobacz także
  • Zagospodarowanie działki może zadecydować o komforcie życia mieszkańców Zagospodarowanie działki - wpływ otoczenia na dom
  • Na wąskim skrawku terenu najłatwiej ustawić dom zwrócony krótszym bokiem w stronę ulicy Jak sobie poradzić z wąską działką
  • Wycinka drzew na działce zgodnie z prawem Wycinka drzew: przepisy i koszty

ZOBACZ TEŻ WIDEO

Komentarze (1)
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX