Na grząskim gruncie: jak uniknąć terenów zalewowych

Odpowiada Małgorzata Kapelusiak, prawnik

Planuję kupić działkę pod budowę domu. Jednak mam pewien problem, a zbliża się termin podpisania umowy. Działka jest położona niedaleko rzeki. Gdzie mogę sprawdzić, czy przypadkiem nie jest to teren zalewowy? Czy właściciel nieruchomości ma prawo do odszkodowania w razie powodzi? Henryk B., Kanie Helenowskie

działki zalewowe
Zanim kupimy działkę, upewnijmy się na jakich terenach się znajduje.
Rys. Małgorzata Ślińska
Działki na terenach, gdzie znajdują się zbiorniki wodne, często kuszą niską ceną oraz atrakcyjnym wyglądem. Jednak czasem budowa w takim miejscu może być kłopotliwa i kosztowna, a niekiedy wręcz niemożliwa. Prawo budowlane zabrania bowiem wznoszenia jakichkolwiek obiektów w odległości mniejszej niż 50 m od stopy wału oraz na obszarach wyznaczonych jako szczególnie zagrożone powodzią.

Badamy grunt na papierze...

Dla wszystkich obszarów dorzeczy przygotowuje się tak zwaną ocenę ryzyka powodziowego. Zawiera ona m.in. informacje o położeniu pasa nadbrzeżnego, topografii terenu oraz jego zagospodarowaniu, opis powodzi historycznych i wykaz potencjalnych negatywnych skutków tych zjawisk mogących wystąpić w przyszłości. Ocenę ryzyka powodziowego przygotowuje Prezes Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej i uzgadnia ją z marszałkami województw i wojewodami. Dla takich zagrożonych terenów sporządza się mapy zagrożenia powodziowego oraz mapy ryzyka powodziowego. Następnie trafiają one do jednostek samorządu terytorialnego - zaznaczone obszary muszą być uwzględniane w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub - jeśli gmina ich nie posiada - w decyzjach o warunkach zabudowy. Dlatego przed kupnem działki warto udać się do miejscowego urzędu i zasięgnąć wszystkich koniecznych informacji. Dla wszystkich obszarów dorzeczy przygotowuje się tak zwaną ocenę ryzyka powodziowego. Zawiera ona m.in. informacje o położeniu pasa nadbrzeżnego, topografii terenu oraz jego zagospodarowaniu, opis powodzi historycznych i wykaz potencjalnych negatywnych skutków tych zjawisk mogących wystąpić w przyszłości. Ocenę ryzyka powodziowego przygotowuje Prezes Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej i uzgadnia ją z marszałkami województw i wojewodami. Dla takich zagrożonych terenów sporządza się mapy zagrożenia powodziowego oraz mapy ryzyka powodziowego. Następnie trafiają one do jednostek samorządu terytorialnego - zaznaczone obszary muszą być uwzględniane w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub - jeśli gmina ich nie posiada - w decyzjach o warunkach zabudowy. Dlatego przed kupnem działki warto udać się do miejscowego urzędu i zasięgnąć wszystkich koniecznych informacji.

...i w terenie

Jeśli pomimo spotkania z urzędnikami, nadal będziemy mieć wątpliwości typu "co z tą działką", zwróćmy się o pomoc do geologa, który sprawdzi nasz grunt i wypowie się na temat ewentualnej możliwości wybudowania domu. Przy okazji porozmawiajmy z osobami mieszkającym w okolicy. Mogą się okazać cennym źródłem informacji o tym, czy zdarzają się np. lokalne podtopienia, a jeśli tak, to z jaką częstotliwością. Potencjalni nabywcy lub właściciele nieruchomości położonych strefach powodziowych powinni mieć ogólny dostęp do wiedzy na temat istniejących zagrożeń. Informacje te muszą znaleźć się w dokumentach urzędowych, aby każdy mógł świadomie podjąć decyzję o realizacji inwestycji.

Po fakcie

Może jednak zdarzyć się i tak, że zachwyt nad urodą okolicy wziął górę nad rozsądkiem i kupiliśmy działkę na takim terenie. Potem możemy być niemile zaskoczeni, bo okazuje się, że nie da się tu wznieść domu. A jeśli jeszcze nie sprawdziliśmy dokumentacji papierowej w gminie, to na ogół tracimy możliwość dochodzenia roszczeń od sprzedającego. Trzeba bowiem wiedzieć, iż ogólna dostępność publicznych rejestrów i planów zagospodarowania przestrzennego wymusza na nas obowiązek zachowania należytej staranności przy zakupie nieruchomości. Mimo to nie jesteśmy całkowicie na przegranej pozycji. Możemy żądać odszkodowania: od sprzedającego - jeśli celowo wprowadził nas w błąd oświadczając, że działka nie leży w strefie zagrożenia, od dysponenta wody lub urządzenia wodnego (gminy lub Skarbu Państwa) - gdy doszło już do nieszczęścia i grunty zostałe zalane, ale tylko w przypadku nieprzestrzegania przez te podmioty przepisów prawa wodnego (na przykład braku wałów przeciwpowodziowych).

Odszkodowanie ustalane jest na podstawie decyzji administracyjnej, wydawanej przez organ właściwy do wydawania pozwoleń wodnoprawnych, a jeżeli szkoda nie jest następstwem pozwolenia wodnoprawnego - marszałka województwa. Wobec wydanej decyzji nie przysługuje jakikolwiek środek odwoławczy w trybie administracyjnym. Oznacza to, że osoba niezadowolona z treści decyzji może jedynie skierować sprawę na drogę sądową, celem ustalenia innego odszkodowania. Droga sądowa przysługuje również w sytuacji, gdy organ - pomimo nakazu ustawowego - w terminie trzech miesięcy od zgłoszenia takiego żądania przez poszkodowanego nie wyda decyzji o ustaleniu kwoty odszkodowania. Możliwe jest również dochodzenie na drodze powództwa cywilnego roszczeń odszkodowawczych od tych organów, które wydają decyzje o pozwoleniu na budowę budynków w strefie zagrożenia. Pomyślnego dla nas zakończenia takiej sprawy możemy się spodziewać jedynie wtedy, gdy pozwolenie na budowę zostało wydane z naruszeniem obowiązujących procedur.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. prawo wodne (Dz. U. nr 115 poz. 1229 z 2001 r. ze zmianami).

Skomentuj:

Na grząskim gruncie: jak uniknąć terenów zalewowych