Co z tą odwróconą hipoteką

Małgorzata Kapelusiak, prawnik, Maciej Samcik, dziennikarz ekonomiczny Gazety Wyborczej

Zapewne wielu z nas słyszało o kredytach dla seniorów, którzy w zamian za mieszkanie otrzymują górę pieniędzy i mogą wieść luksusowe życie na emeryturze. Jak to jednak wygląda w praktyce? Wyjaśniamy, o co tak naprawdę chodzi w odwróconej hipotece.

odwrócona hipoteka
Fot. Shutterstock.com/Alexander Raths
Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym weszła w życie w grudniu 2014 roku. Umożliwia ona uzyskanie przez osoby starsze, będące właścicielami nieruchomości (domów lub mieszkań, a także gruntów), określonych środków pieniężnych od banku, w zamian za przejęcie tej nieruchomości na własność, już po śmierci takiej osoby. Bank zwykle wypłaca pieniądze co miesiąc, choć senior może też - jeśli takie jest jego życzenie - dostać do ręki od razu całą wartość kredytu. Choć odwrócona hipoteka jest dostępna dla wszystkich, to jednak produkt ten jest przeznaczony głównie dla osób starszych. Trzeba bowiem powiedzieć, że ci, którzy ukończyli 65. rok życia, mają trudności z dostępem do kredytów bankowych na większe sumy. Kredyt z odwróconą hipoteką może być wprowadzony do oferty banku, ale wcale nie musi, dlatego wcześniej należy sprawdzić, czy instytucja, do której się udajemy, posiada taką ofertę. Jeśli się zdecydujemy, bank ma obowiązek dostarczyć nam (w formie papierowej bądź elektronicznej) specjalny formularz, zawierający istotne informacje o kredycie. Powinien to zrobić co najmniej 14 dni przed zawarciem umowy (ale na żądanie kredytobiorcy termin ten można skrócić).

Odwrócona hipoteka: czas na umowę

Jeśli bank oraz osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości, dojdą do porozumienia, następuje podpisanie umowy kredytowej. Uwaga! O odwróconą hipotekę mogą się starać osoby samotne oraz małżonkowie (tu musi być zgodna decyzja obu stron). Umowa odwróconego kredytu hipotecznego szczegółowo określa to, co zostało wymienione w formularzu informacyjnym, a więc: strony umowy, kwotę odwróconego kredytu hipotecznego oraz rynkową wartość nieruchomości (określoną przez rzeczoznawcę majątkowego), w tym stosunek tej kwoty do wartości nieruchomości, oraz termin, wysokość i opcje wypłaty kwoty odwróconego kredytu hipotecznego. Ponadto, znajdziemy tam sposób zabezpieczenia wierzytelności banku (np. wpis do księgi wieczystej), wysokość oprocentowania i warunki jego zmiany, a także wysokość i sposób płatności innych kosztów. Dowiemy się także, kto ma obowiązek zapłacić za wycenę nieruchomości (zwykle obciąża to właściciela, ale można próbować negocjacji z bankiem) i potem ponosić opłaty za monitorowanie jej wartości, oraz jakie są zasady i termin rozliczenia odwróconej hipoteki. Umowa obejmuje również obowiązki kredytobiorcy i jego prawa, w tym prawo do odstąpienia od umowy (bank posiada odpowiedni wzór oświadczenia) i do przedterminowej spłaty kredytu.

Uwaga! W umowie musi być podana osoba do kontaktu po śmierci kredytobiorcy. Potem można zmienić te dane bez ponoszenia kosztów, za inne bank pobierze opłaty. Jeżeli umowa odwróconego kredytu hipotecznego została zawarta z więcej niż jednym kredytobiorcą - najczęściej z małżeństwem - to w razie śmierci jednego z nich raty będą wypłacane tym krewnym, którzy nabyli po zmarłym udział we własności nieruchomości, proporcjonalnie do wysokości nabytego przez nich udziału (jeśli zatem małżonek dziedziczy w udziału w spadku razem z dzieckiem, to w takiej samej proporcji nabywa prawo do części rat z tytułu odwróconej hipoteki).

Czy z umowy odwróconej hipoteki można zrezygnować?

Kredytobiorca ma w okresie obowiązywania umowy pełne prawo do spłaty udzielonego mu kredytu, zarówno w całości, jak i w części. Gdy jednak w czasie jej trwania zmieni zdanie i rozliczy się z bankiem, może zrezygnować z umowy odwróconej hipoteki. W takiej sytuacji bank nie pobiera żadnej prowizji. Zgodnie z ustawą kredytobiorca może odstąpić od umowy bez podania przyczyny w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. W takim wypadku nie ponosi on żadnych kosztów z tym związanych, z wyjątkiem niepodlegających zwrotowi opłat, lub ich części, poniesionych przez bank na rzecz organów administracji państwowej lub sądów. Oczywiście, zwraca on bankowi wypłaconą kwotę kredytu z odsetkami należnymi do dnia odstąpienia od umowy. Druga strona, czyli bank, również posiada uprawnienie do wypowiedzenia umowy, w analogicznym terminie, wyłącznie w przypadku, gdy:

- została wszczęta egzekucja z nieruchomości przez innego wierzyciela (przy czym bank zawierając umowę nie wiedział o istnieniu tej wierzytelności),

- kredytobiorca zbył nieruchomość na rzecz osób trzecich bez zgody banku,

- z przyczyn zawinionych przez kredytobiorcę (na przykład celowa dewastacja lokalu) wartość nieruchomości uległa istotnemu zmniejszeniu.

Kredytobiorca dobrze zabezpieczony

Odwrócony kredyt hipoteczny mogą oferować tylko licencjonowane banki, oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną - wszystkie wskazane podmioty to instytucje kontrolowane przez Komisję Nadzoru Finansowego lub organy nadzoru w państwach macierzystych. Wykluczona z zasady jest tutaj zatem działalność instytucji parafinansowych, które takiej kontroli nie podlegają i często wykonują czynności bankowe bez zezwolenia KNF.

Odwrócona hipoteka to także obowiązki

Skorzystanie z odwróconej hipoteki niesie za sobą obowiązki, których trzeba dopełnić. Kredytobiorca w trakcie trwania umowy powinien:

- posiadać ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych (jeżeli oczywiście jest wymagane przez bank),

- utrzymywać nieruchomość w dobrym stanie (nie niszczyć jej, wykonywać remonty i bieżące naprawy) z uwzględnieniem zwykłego używania rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem,

- terminowo uiszczać podatki i obowiązkowe opłaty związane z korzystaniem z nieruchomości.

W sytuacji niewykonania nałożonych obowiązków, bank wzywa kredytobiorcę do ich dopełnienia, wyznaczając termin nie krótszy niż 60 dni. Termin ten wyznacza się z uwzględnieniem rodzaju niewykonanego obowiązku i możliwości jego wykonania przez kredytobiorcę. Jeśli kredytobiorca nadal tego nie zrobi, bank żąda od niego udzielenia mu upoważnienia do wykonania tego obowiązku w jego imieniu. Brak przekazania upoważnienia może być podstawą do rozwiązania przez bank umowy kredytowej. A w takim przypadku - wiadomo - musimy się liczyć z możliwością wstrzymania wypłaty pieniędzy.

Jak działa odwrócona hipoteka?

Przepisy mówią tak: w ramach umowy odwróconej hipoteki bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy określoną sumę środków pieniężnych, a ten zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami. Zabezpieczeniem tym jest wspomniana hipoteka wpisywana w księdze wieczystej. W zamian za przekazanie pieniędzy kredytobiorcy (jednorazowo lub w ratach, zwykle miesięcznych), bank uzyskuje prawo własności nieruchomości, ale dopiero po jego śmierci. Mówiąc naszym językiem: zdecydowaliśmy się na odwróconą hipotekę, bank udzielił nam kredytu, ale to my nadal jesteśmy właścicielami mieszkania i możemy sobie w nim mieszkać do końca życia. Nie tracimy nieruchomości, i to niezależnie od tego, czy ten zastrzyk gotówki otrzymamy w całości, czy też będzie on rozłożony w czasie. Co ciekawe, kwota ta jest wolna od podatku dochodowego. Przejęcie nieruchomości nie odbywa się jednak automatycznie. Przeciwnie - następuje ono dopiero po 12 miesiącach od śmierci ostatniego kredytobiorcy, i to jedynie wtedy, gdy jego spadkobiercy nie dokonają spłaty kredytu wraz z odsetkami (w ten sposób ustawodawca zabezpieczył spadkobierców na wypadek, gdyby zdecydowali się zachować nieruchomość). Bank niezwłocznie po tym, gdy dowie się o tej przykrej okoliczności, zamieszcza na swojej stronie internetowej ogłoszenie zawierające imię i nazwisko kredytobiorcy, informację o zawarciu z nim umowy odwróconego kredytu hipotecznego, możliwości dokonania przez spadkobierców spłaty banku i terminie do rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Informacje, o których mowa powyżej, bank przekazuje na piśmie także osobom wskazanym do kontaktu po śmierci kredytobiorcy.

Prawa i obowiązki spadkobiorców

Spadkobiercy mogą odwrócić zawartą przez kredytobiorcę umowę dotyczącą odwróconej hipoteki, a więc spłacić bank i odzyskać prawo do nieruchomości. Oznacza to nic innego, jak tylko oddanie bankowi tej część kredytu, którą już zdążył wypłacić, plus odsetki od tych pieniędzy, których bank jeszcze nie pobrał, ale przez cały czas nalicza (wziąłby je z kwoty uzyskanej za sprzedaż nieruchomości). Mieszkanie wraca wtedy do spadkobierców, a roszczenia banku wygasają.

W razie spłaty wypłaconego kredytu przez spadkobierców, będą oni dziedziczyli nieruchomość w normalnym trybie (ustawowym lub testamentowym). Jeśli natomiast nie dojdzie do spłaty kredytu, nastąpi przeniesienie nieruchomości na rzecz banku, który w ten sposób zaspokoi swoją wierzytelność. Istotnym jest jednak to, że w ostatecznym rozliczeniu, zwróci on spadkobiercom różnicę pomiędzy swoją wierzytelnością (kwotami przekazanymi kredytobiorcy powiększonymi o należne odsetki), a aktualną wartością nieruchomości. Przyjęta konstrukcja zapobiega zatem możliwości przejmowania przez banki nieruchomości za ułamek ich wartości czy też za bezcen. Co ciekawe, bank bierze na siebie ryzyko tego, że wartość owej nieruchomości może być po kilkunastu latach niższa niż wypłacony kredyt - wówczas spadkobiercy nie muszą oddawać brakującej sumy. Przy zawarciu umowy bank z naturalnych przyczyn nie bada zdolności kredytowej kredytobiorcy - nie sprawdza wysokości dochodów i stałości ich dopływu. Skoro bowiem zabezpieczeniem kredytu jest sama nieruchomość, nie istnieje konieczność weryfikacji stanu dochodów kredytobiorcy.

Dlaczego odwrócona hipoteka raczej nie będzie hitem?

Maciej Samcik, dziennikarz ekonomiczny Gazety Wyborczej: Bo to dla banku produkt, który nigdy nie stanie się żyłą złota. O ile w zwykłym kredycie bank wypłaca klientowi pieniądze, kładzie łapę na hipotece i przez określony czas zarabia na odsetkach, o tyle przy odwróconej hipotece ów zarobek na odsetkach jest wielką niewiadomą. Albo klient będzie żył długo, więc czas naliczania odsetek będzie porównywalny z normalnym kredytem, albo będzie żył krótko i wtedy z całą transakcją będzie więcej zachodu, niż to warte. Poza tym bank musi bardzo bezpiecznie wycenić mieszkanie. Nie wie, kiedy będzie mógł do niego wejść, a wartość nieruchomości za te kilkanaście lub ponad 20 lat musi być wystarczająco wysoka, by po sprzedaży mieszkania pokryć wypłacone klientowi raty, naliczone odsetki od tych wypłaconych pieniędzy, koszty transakcji spieniężenia lokalu itp.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz. U. z dn. 14.11.2014 r. poz. 1585).

Skomentuj:

Co z tą odwróconą hipoteką