Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego

Maciej Grodnicki; rysunek: Małgorzata Ślińska
03.02.2005 00:00
A A A

Rys. Małgorzata Ślińska

To, czy na upatrzonej działce można będzie zbudować dom jednorodzinny, zależy od zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sprawa nie jest jednak prosta tam, gdzie planu nie ma. A takich terenów jest w Polsce bardzo wiele.
Nowa Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie 11 lipca 2003 r., miała ułatwić i przyspieszyć inwestycje. Rzeczywiście - uregulowania w niej zawarte uproszczą niektóre procedury. Wcześniej jednak nie przedłużono ważności starych - sprzed 1995 r. - planów miejscowych, które wygasły z końcem 2002 r. lub 2003 r. To oznacza dla inwestorów nowe utrudnienia. Gminy miały wprawdzie osiem lat na opracowanie planów, ale głównie z powodu braku środków tego nie zrobiły, zatem od początku tego roku w wielu z nich nie ma obowiązującego planu miejscowego. Sytuacja osób budujących się w takich gminach jest gorsza.

Dlaczego plan jest tak ważny

Plan miejscowy składa się z tekstu w postaci uchwały rady gminy oraz rysunku, który jest załącznikiem do uchwały. Ów rysunek - mapa terenu, na którym dany plan obowiązuje - według nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym musi być sporządzony w skali 1:1000, dzięki czemu będzie bardzo szczegółowy (dotychczas plany sporządzano najczęściej w skali 1:5000, a nawet 1:10 000). Ustawa wskazuje też, jakie elementy muszą się znaleźć w planie. Są to m.in.:

  • przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;

  • parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy;

  • szczegółowe zasady oraz warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym;

  • szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy;

  • zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji oraz infrastruktury technicznej;

  • sposób i termi- tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów.

    Taka szczegółowość i jednoznaczność planu jest ważna, ponieważ od 11 lipca 2003 r. na podstawie wypisu z planu można opracowywać projekty budowlane. Bezpośrednio na podstawie nowych planów wydawane będą pozwolenia na budowę. W planach miejscowych znajdują się więc bardzo ważne informacje dla inwestorów potrzebne na etapie wyboru działki. Z planu inwestor dowie się nie tylko tego, czy na upatrzonej działce będzie mógł wybudować taki dom, jaki zamierza, ale też tego, czy w ogóle będzie na niej można cokolwiek zbudować. Informacje te potrzebne będą również na etapie powstawania projektu - bo to treść planu miejscowego jest podstawą do jego opracowania.

    O czym przesądza plan

    W planach miejscowych powinny być zawarte między innymi takie oto informacje:

  • czy na danej działce można zbudować dom jednorodzinny,

  • jaki konkretnie dom można zbudować - np. parterowy czy piętrowy, z dachem stromym czy płaskim, o jakiej szerokości frontu,

  • jaka jest maksymalna dopuszczalna wysokość zabudowy,

  • jaka ma być minimalna odległość domu od drogi,

  • gdzie będzie biegła droga i czy nie zajmie części działki, co może utrudnić budowę w tym miejscu albo zmienić cichą dotychczas okolicę w hałaśliwą.

    Budowanie według nowej ustawy

    Od 11 lipca 2003 r. na terenach gmin, które mają ważne plany miejscowe (czyli uchwalone po 1 stycznia 1995 r. i wszystkie, które powstaną pod rządami nowej ustawy), nie trzeba już występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (dawniej - decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu). Informacje, które dotychczas się w niej znajdowały, teraz zawierać będzie pla- miejscowy.

    Jeśli w gminie takich planów brak, decyzja o warunkach zabudowy będzie potrzebna.

  • Czy urząd może odmówić. Każdy ma prawo wglądu do planów miejscowych oraz otrzymania wypisu i wyrysu z planu, dlatego urząd nie może odmówić ich wydania.

    Gmina może nie wydać decyzji o warunkach zabudowy, jeśli zamierza rozpocząć prace nad planem. Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy zostanie zawieszone na 12 miesięcy, przy czym w ciągu 2 miesięcy od złożenia wniosku rada gminy musi podjąć uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu. Jeśli w tym czasie tego nie zrobi lub jeśli w ciągu 12 miesięcy nie uchwali planu, decyzję o warunkach zabudowy musi wydać wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

    Decyzje o warunkach zabudowy - po nowemu. Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na czas nieokreślony (dotychczas termi- jej ważności określany był w treści decyzji). Wygaśnięcie decyzji jest możliwe tylko wówczas, gdy:

    - jedna z osób, które wystąpiły o decyzję dotyczącą danej nieruchomości, uzyska pozwolenie na budowę;

    - dla danego terenu zostanie uchwalony pla- miejscowy, którego ustalenia będą inne niż zawarte w decyzji.

    Ile trzeba czekać z budową

    Żadnych trudności z rozpoczęciem inwestycji nie powinno być tam, gdzie istnieją plany miejscowe.

    Na terenach, gdzie nie ma planów - a tych jest więcej - wydłuży się czas załatwiania niezbędnych przy budowie formalności. Inwestycje będą mogły być prowadzone tam, gdzie możliwe jest wydanie decyzji z wykorzystaniem zasady dobrego sąsiedztwa, przez odniesienie się urzędu do istniejącej zabudowy. Na pozostałych obszarach inwestorzy będą musieli po prostu czekać na uchwalenie nowych planów miejscowych. A procedury te są długotrwałe i skomplikowane. Na szybsze zmiany można liczyć w tych gminach, które zdążyły uchwalić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ponieważ to na jego podstawie sporządza się pla- miejscowy. Pozostałe gminy muszą takie studium uchwalić do 11 lipca 2004 r., a zatem większość zapewne dopiero po tej dacie zacznie prace na planem.

    Szybsze procedury

    Postępowi prac nad planami sprzyjać będą nowe postanowienia Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którymi zniesiono możliwość składania protestów i zarzutów wobec planów (do tej pory protesty te były zmorą inwestorów). Zamiast nich możliwe jest jedynie wnoszenie uwag. Odrzucenie uwag przez radę gminy nie może być skarżone do sądu administracyjnego. Jest nadzieja, że przyspieszy to procedurę uchwalania planów.

    Podsumowanie tych obaw i nadziei nie wypada jednak budująco - w ciągu najbliższego roku inwestorzy powinni przygotować się raczej na utrudnienia, a nie ułatwienia w załatwianiu formalności. Zatem, jeśli wierzyć w dobre intencje ustawodawcy, skutek nowej ustawy będzie najpewniej odległy od zamierzonego.

    Podstawa prawna:

    - Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - DzU z 2003 r. nr 80, poz. 717;

    - Rozporządzenie MI z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - DzU z 2003 r. nr 164, poz. 1587;

    - Rozporządzenie MI z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - DzU z 2003 r. nr 164, poz. 1588;

    - Rozporządzenie MI z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy - DzU z 2003 r. nr 164, poz. 1589.

    Zobacz projekty domów dostosowane do wąskich działek

    Zobacz także

    ZOBACZ TEŻ WIDEO

    Skomentuj:
    Zaloguj się

    Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX