O czym wie księga wieczysta?

Tekst: Natalia Bronowicka Rysunki: Małgorzata Ślińska

Nie wiesz, czyja to nieruchomość? Jaką miała przeszłość? Czy jest obciążona hipoteką? Tego wszystkiego dowiesz się z księgi wieczystej.

Księga wieczysta to specjalny urzędowy rejestr stanu prawnego nieruchomości. Zapoznanie się z jego treścią powinno być jednym z pierwszych kroków każdego, kto zamierza kupić mieszkanie, dom lub działkę.

Co powinien wiedzieć kupujący

  • Księgi wieczyste prowadzone są w wydziałach ksiąg wieczystych w sądach rejonowych, właściwych dla miejsca położenia danej nieruchomości.

  • Każda księga przyporządkowana jest określonej nieruchomości, nie zaś osobie jej właściciela.

  • Wszystkie księgi mają taką samą strukturę: każda składa się z czterech działów.

  • Przeglądanie akt ksiąg jest bezpłatne.

  • Księgi są jawne, tzn. może je sprawdzić każdy, ale tylko w obecności pracownika sądu; nie mogą być wydawane i przeglądane poza budynkiem sądu. W trakcie przeglądania księgi można robić notatki (oczywiście we własnym notesie, a nie w księdze).

    Uwaga! Dzięki obowiązywaniu zasady jawności ksiąg wieczystych nie można zasłaniać się nieznajomością dokonanych w niej wpisów. Jeśli na przykład w księdze widnieje zapis, iż nieruchomość jest obciążona hipoteką, to kupujący nie może się tłumaczyć, że celowo zatajono przed nim informacje o ciążących na niej ograniczeniach.

    Kto uważnie czyta, ten nie ma kłopotów

    Jeśli planujemy kupno nieruchomości, zamiast przeglądania akt jej księgi wieczystej (zdarza się, że jest to kilka tomów) możemy poprosić o wydanie odpisu z tych dokumentów. W tym celu należy złożyć wniosek i uiścić opłatę w wysokości 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Odpis trzeba dokładnie przeczytać, a w nim zwłaszcza informacje dotyczące działu drugiego, gdzie ujawniony jest właściciel nieruchomości.

    Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

    Jest to zasada, zgodnie z którą przyjmuje się, iż treść wpisów w księdze wieczystej jest zgodna z rzeczywistym stanem rzeczy. Dzięki jej obowiązywaniu prawo chroni interesy tych osób, które zamierzają nabyć prawo własności nieruchomości.

    PRZYKŁAD: Państwo Jan i Maria Kowalscy kupili na mocy aktu notarialnego nieruchomość, dla której była założona księga wieczysta nr 42620. Wynikało z niej, iż właścicielem nieruchomości jest pan Jerzy Malinowski. W rzeczywistości, pan Malinowski nie był już jej właścicielem - minął termin zasiedzenia i właścicielem została inna osoba, która nie ujawniła tego faktu w księdze wieczystej. W takiej sytuacji akt notarialny kupna-sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jest ważny - w księdze wieczystej jako właściciele gruntu zostaną wpisani państwo Kowalscy.

    Rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie stosuje się jednak w każdej sytuacji. Jej działanie jest wyłączone, jeśli:

  • nieruchomość nabyła osoba, która działała w "złej wierze" (np. wiedziała, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, a mimo to zdecydowała się na kupienie działki),

  • w księdze wieczystej dokonano wpisu dotyczącego służebności drogi koniecznej lub prawa dożywocia (np. dożywotniego utrzymania osoby, która - jak się okazało - mieszka w kupionej przez nas nieruchomości),

  • po złożeniu nowego wniosku do księgi wieczystej rozpocznie się postępowanie odwoławcze (np. wpłynie skarga, apelacja albo kasacja).

    Działanie rękojmi będzie wyłączone również wtedy, gdy w księdze wieczystej pojawi się ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z faktycznym stanem prawnym. Na przykład jeśli wskutek pomyłki notariusza błędnie wpisano nazwisko nowego właściciela nieruchomości, wówczas notariusz powinien złożyć wniosek o usunięcie niezgodności i do czasu rozpatrzenia tego wniosku w księdze wieczystej będzie widniał stosowny zapis.

    Zobacz projekty domów

    • Więcej o:

    Skomentuj:

    O czym wie księga wieczysta?