Jak rozliczyć się ze sprzedaży nieruchomości

[autor fot./rys] TOMASZ WAWER
03.02.2005 00:00
A A A
O tym, ile zapłacisz (i jakie są sposoby na uniknięcie podatku), decyduje data kupna nieruchomości. I tak inne zasady obowiązują, jeśli mieszkanie, dom lub działkę nabyłeś przed 1 stycznia 2007, a inne, jeśli stało się to już w tym roku. Ale po kolei.
Masz mieszkanie, dom, działkę dłużej niż pięć lat?

Problemu nie ma. Sprzedajesz i tyle. Musisz tylko pamiętać o dwóch rzeczach. Pierwsza to termin. Czas liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym ta transakcja była zawarta. Jeśli ktoś kupił mieszkanie we wrześniu 2006 r., pięć lat liczyć się będzie dopiero od 31 grudnia 2006 r.

Druga to owo tajemnicze nabycie czy wybudowanie. Tu przepisy są dość niejasne, ale można przyjąć, że nabycie to po prostu dzień podpisania aktu notarialnego. Datą wybudowania domu jest z kolei data oddania go do użytku (chyba że wpierw kupiłeś działkę, a później postawiłeś dom - w takim przypadku termin liczy się od daty zakupu działki).

A jeśli sprzedajesz wcześniej niż przed upływem pięciu lat? Musisz zapłacić 10-proc. zryczałtowany podatek dochodowy. Podatek płaci się od kwoty wpisanej w akcie notarialnym umowy kupna-sprzedaży pomniejszonej o koszty sprzedaży (opłaty notarialne, sądowe, koszty wyceny biegłych).

Trzeba go uiścić w terminie 14 dni od podpisania umowy, wpłacając pieniądze na rachunek urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania podatnika, czyli twojego. Wypełniasz PIT-23 (deklaracja o osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych objętych zryczałtowanym podatkiem dochodowym).

UWAGA! Podatek jest ryczałtowy i zaliczkowy. To jednak nie znaczy, że w akcie notarialnym można podać zaniżoną cenę. Pracownicy fiskusa są na to mocno wyczuleni i jeśli uznają, że cena bez uzasadnionej przyczyny (np. mieszkanie jest do generalnego remontu) odbiega od wartości rynkowej, przychód, od którego trzeba płacić podatek, ustalają sami.

Od tej przykrej zasady, czyli konieczności płacenia, jest na szczęście wyjątek.

Jak uciec fiskusowi?

Najprościej mówiąc, trzeba kupić inną nieruchomość.

W praktyce wygląda to następująco: sprzedajesz mieszkanie za 200 tys. zł i uzyskane w ten sposób pieniądze przeznaczasz na przykład na zakup działki.

W swoim urzędzie skarbowym składasz deklarację, że "uzyskany przychód" (innymi słowy: pieniądze, które dostałeś ze sprzedaży) wydasz - UWAGA! - w kraju na nabycie... i tutaj lista jest długa:

budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku;

lokalu mieszkalnego na prawie odrębnej własności;

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;

budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;

rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego;

gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego;

gruntu z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego (lub udziału w takim gruncie albo prawa wieczystego użytkowania takiego gruntu lub udziału w takim prawie) oraz

w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na wyżej wymienione cele.

PRZYKŁAD. Kupiłeś nowe mieszkanie na kredyt. Sprzedajesz stare. Z uzyskanych pieniędzy spłacasz kredyt zaciągnięty na nowy lokal. Zwolnienie przysługuje.

Nie możesz jednak spłacić kredytu za sprzedane mieszkanie.

PRZYKŁAD. Kupiłeś mieszkanie spółdzielcze na kredyt. Sprzedajesz je. Nic nie kupujesz. Z pieniędzy spłacasz kredyt na sprzedany lokal spółdzielczy. Zwolnienie nie przysługuje, bo - jak tłumaczą izby skarbowe - "przychód, czy spłacony nim kredyt, winien być przeznaczony na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. W analizowanej sytuacji mamy natomiast do czynienia ze spłatą kredytu w celu zbycia przedmiotowego prawa do nieruchomości. Konstrukcja przedmiotowego zwolnienia opiera się bowiem na zasadzie, że następstwem uzyskania przychodu ze sprzedaży jednej nieruchomości jest możliwość wydatkowania go na cele związane z inną nieruchomością, a nie z tą, której podatnik właśnie się pozbył. Spłata kredytu lub pożyczki powinna zatem być związana z nabyciem innej, nowej nieruchomości".

Ze zwolnienia nie możesz skorzystać, jeśli:

1. Pieniądze wydasz na nieruchomość rekreacyjną (czyli nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części).

2. Odliczałeś lub odliczasz odsetki od kredytu lub pożyczki w ramach ulgi budowlanej odsetkowej.

Jak skorzystać ze zwolnienia

Na wydanie pieniędzy na owe "mieszkaniowe cele" masz dwa lata od dnia sprzedaży poprzedniej nieruchomości. Deklarację (oświadczenie) musisz złożyć w swoim urzędzie skarbowym (masz na to 14 dni liczone znowu od dnia sprzedaży). Druk dostaniesz w US. Będą tam dane identyfikujące podatnika, czyli ciebie (podatników, jeśli jesteś we wspólności majątkowej), czyli: nazwisko, imię, adres, NIP (nie zapomnij wziąć ze sobą numeru). Oprócz tego informacje odnośnie do transakcji, czyli: co sprzedałeś, za ile i kiedy (weź ze sobą wypis z aktu notarialnego i ksero aktu, urzędnik może o nie poprosić). Razem z deklaracją składasz PIT-23.

Co będzie, jeśli zapomnisz złożyć oświadczenie? Zwolnienie nadal ci przysługuje, o ile faktycznie przeznaczysz pieniądze ze sprzedaży nieruchomości na wymienione wyżej cele.

A co, jeśli nie wydasz pieniędzy w ciągu dwóch lat? Urząd skarbowy nie zapomina. Pracownicy fiskusa wezwą cię, żebyś przedstawił dowody, że spełniłeś swoją obietnicę. Jeśli nie kupiłeś nieruchomości, musisz zapłacić podatek wraz z odsetkami:

1. od terminu płatności (14 dni od daty sprzedaży) do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży połowę odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych;

2. za każdy następny dzień po upływie dwóch lat - odsetki w pełnej wysokości. Od 29 listopada wysokość stawki odsetek za zwłokę wynosi 13 proc.

I składasz oczywiście PIT-23.

UWAGA! Zapłaciłeś podatek, a później kupiłeś np. mieszkanie? To wnieś do US wniosek o stwierdzenie nadpłaty!

Sprzedajesz nieruchomość nabytą bądź wybudowaną po 1 stycznia 2007

Od 2007 roku w miejsce 10-proc. podatku od przychodów ze sprzedaży domów i mieszkań pojawił się 19-proc. podatek od dochodów z takich transakcji.

Przykład. Pan Jan kupił mieszkanie w Płocku za 100 tys., a teraz sprzedaje za 170 tys. zł. Podatek 19 proc. zapłaci od 70 tys. zł.

Od podstawy obliczenia podatku można odliczyć koszty uzyskania przychodu. Chodzi tutaj o koszty, które zgodnie z ustawą z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (DzU nr 217, poz. 1588) "stanowią udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania".

Co to znaczy po ludzku? Jeśli ktoś kupił w lutym mieszkanie i chce je teraz sprzedać, to do kosztów uzyskania przychodu może zaliczyć np.: prowizję bankową z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu, koszty przewalutowania kredytu, prowizję agencji pośredniczącej przy sprzedaży, wynagrodzenia notariusza zarówno przy kupnie, jak i przy sprzedaży, podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie zbywanej nieruchomości - stanowisko III Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście w z dnia 31.08.2007 r. nr 1449/1CF/415/IP-79/07/EW - znaleźć je można na http://sip.mf.gov.pl/sip/

Dochód rozliczasz w PIT za odpowiedni rok podatkowy - jeśli sprzedałeś mieszkanie w 2007, to w PIT składanym do 30 kwietnia 2008.

Nie chcesz płacić? To się melduj

Wyjątek? Jest! Od podatku są zwolnione przychody ze sprzedaży:

budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku;

lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu;

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie;

prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Warunek? Podatnik, czyli ty, musi być zameldowany w sprzedawanej nieruchomości na pobyt stały przez minimum 12 miesięcy. Teoretycznie nie ma znaczenia, czy w tym czasie byłeś właścicielem lokalu (do tego punktu są jednak wątpliwości - Ministerstwo Finansów stoi na stanowisku, że może nie ma to znaczenia, ale termin zameldowania liczy się od daty 1 stycznia 2007). Jesteś w małżeństwie? To oboje musicie być zameldowani przez 12 miesięcy.

Pamiętaj! Nie wystarczy zameldowanie na pobyt czasowy ani faktyczne zamieszkiwanie w sprzedawanym mieszkaniu czy domu!

Zwolnienie przysługuje, jeśli w ciągu 14 dni od sprzedaży nieruchomości bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu złożysz oświadczenie w swoim urzędzie skarbowym. Jeśli nie złożysz oświadczenia - to zdaniem urzędów skarbowych ze zwolnienia skorzystać nie można.

Co w oświadczeniu? Standard - imię, nazwisko podatnika (podatników - jeśli nieruchomość należała do wspólnoty majątkowej), adres, NIP. Oprócz tego informacje: co zostało sprzedane, za ile, kiedy i gdzie jest położone oraz informacja, ile byłeś w lokalu zameldowany - od kiedy do kiedy.

Do oświadczenia zazwyczaj trzeba dołączyć kopię aktu notarialnego sprzedaży (chyba że sprzedajesz mieszkanie z terenu "właściwości" twojego urzędu skarbowego, choć i wtedy urzędnik potrafi zażądać kopii aktu).

Oświadczenie można napisać samemu, choć w urzędzie skarbowym są odpowiednie druki.

UWAGA! Dostałeś mieszkanie czy dom od członka najbliższej rodziny w spadku czy darowiźnie? Nie płacisz żadnego podatku. Musisz tylko złożyć formularz SD-Z1 w urzędzie skarbowym. Problem się jednak zaczyna, gdy chcesz mieszkanie sprzedać. Do niedawna płaciło się podatek od spadków i darowizn. Od 1 stycznia 2007 płaci się 19-proc. podatek dochodowy.

Jak go uniknąć? Metoda jest identyczna jak podana wyżej. Czyli meldujesz się w odziedziczonym (darowanym) lokalu na rok. Możesz oczywiście również poczekać pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Trzeci wyjątek można zastosować... zamiast darowizny lokalu. Dziadkowie zamiast dawać wnuczce mieszkanie, sprzedają je. Przekazują jej za to pieniądze za lokal. Wnuczka nie płaci wtedy żadnego podatku.

PIOTR MIĄCZYŃSKI

Urząd podpowie

Jeśli masz wątpliwości, jak rozumieć przepisy, zwróć się do urzędu skarbowego po interpretację podatkową. Jeśli się do niej zastosujesz, nie może cię spotkać żadna krzywda. Jak to zrobić? Podatnicy, zgodnie z nowelizacją ordynacji podatkowej, od 1 lipca o jednolitą interpretację przepisów prawa podatkowego zwracają się do Ministerstwa Finansów (poprzednio do urzędów skarbowych) za pośrednictwem izb skarbowych: w Poznaniu, Bydgoszczy, Katowicach i Warszawie. Wypełniasz w tym celu specjalny formularz ORD-IN. Za wydanie interpretacji płaci się 75 zł. Jeżeli w jednym wniosku zawarto kilka stanów faktycznych, które mają być przedmiotem interpretacji, opłatę trzeba zapłacić za każdy opisany stan faktyczny. Urząd ma trzy miesiące od złożenia wniosku na udzielenie odpowiedzi.

GW

Tekst pochodzi z Internetowego Archiwum Gazety Wyborczej . Wszelkie prawa zastrzeżone. Kopiowanie i rozpowszechnianie w jakiejkolwiek formie bez odrębnej zgody Wydawcy zabronione.



Zobacz także

ZOBACZ TEŻ WIDEO

Skomentuj:
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX