Zbuduj własny dom na przekór formalnościom

Leszek Baj

Coraz więcej osób uważa budowę własnego domu za atrakcyjną alternatywę dla mieszkania w mieście. Finansowo obie inwestycje mogą być zbliżone, ale dom daje większą swobodę. Pytanie tylko, czy każdy podoła jego budowie

WROCLAW LESNICA - DOM PANI TERESY
Fot. Teresa Różańska
Chcesz kupić działkę pod budowę domu? Przeszukaj oferty

Chcesz sprzedać grunt? Dodaj ogłoszenie

Mimo że na rynku mieszkaniowym ceny trochę stanęły, to i tak coraz więcej osób decyduje się na budowę własnego domu. Najlepiej o tym świadczą statystyki Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. W 2007 r. wydano prawie 105 tys. pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych, czyli aż o 30 tys. więcej niż rok wcześniej. W sumie przekazano do użytkowania ponad 73 tys. domów jednorodzinnych, podczas gdy rok wcześniej przekazano o 12 tys. domów mniej.

Dlaczego coraz więcej osób woli własny dom? Obecni 20-30-latkowie to pokolenie wyżu demograficznego. Młodzi ludzie budują się traktując to jako inwestycję na przyszłość. Wiele osób nie stać bowiem na mieszkanie odpowiednio duże, by wychowywać w nim dzieci. A dobrą alternatywą jest w tym przypadku dom. Często za równowartość dwu- lub trzypokojowego mieszkania w dużym mieście można kupić działkę poza miastem i wybudować na niej dom.

Problem w tym, że aby skutecznie zakończyć tor z przeszkodami jakim jest budowa, najpierw trzeba się zdrowo nachodzić po urzędach i zużyć mnóstwo czasu na różnego rodzaju formalności.

Jeszcze przed kupnem działki lepiej wiedzieć, jaki dom chcesz zbudować.

Zaplanuj budowę domu - załóż kalendarz budowy

Najlepiej kupić taką działkę, która jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wtedy aby myśleć o rozpoczęciu budowy, musisz złożyć wniosek do gminy o wypis i wyrys z tego planu. Z wypisu dowiesz się, co możesz wybudować na swojej działce: czy będzie to dom jednorodzinny, czy bliźniaczy, ile może mieć kondygnacji, jaką powierzchnię, jaki rodzaj dachu itp. Z kolei wyrys to fragment planu, na którym zaznaczona jest twoja działka.

Niestety, plany zagospodarowania przestrzennego w Polsce to ciągle rzadkość. A jeśli gmina nie uchwaliła planów zagospodarowania przestrzennego dla twojej działki, to czeka cię trochę więcej formalności. W takim wypadku trzeba się bowiem ubiegać w gminie o wydanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W ten sposób urzędnicy określają, co wolno, a czego nie wolno ci wybudować na danym terenie. Problem w tym, że na decyzję możesz czekać nawet kilka miesięcy.

Jak się ubiegać o wydanie takiej decyzji? Trzeba złożyć do gminy wniosek, w którym muszą być zawarte m.in.: dane inwestora (imię, nazwisko czy adres), informacja, o jaki rodzaj obiektu budowlanego chodzi, oznaczenie terenu, na którym ma stanąć budynek, czy charakterystyka inwestycji. Charakterystyka pokazuje, jakie budynek będzie miał zapotrzebowanie na wodę, energię oraz w jaki sposób będą odprowadzane lub oczyszczane ścieki (informacje te otrzymasz od architekta). Poza tym we wniosku musisz wykazać planowane połączenie domu z drogą publiczną.

Do wniosku trzeba też dołączyć mapę geodezyjną. Na niej powinny być zaznaczone granice działki, na której będzie stał dom, oraz obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać. Urzędy wymagają dwóch, ale zdarza się, że i trzech egzemplarzy takich map.

Warto wiedzieć, że o decyzję o warunkach zabudowy możesz się ubiegać nawet wtedy, gdy nie jesteś właścicielem działki. To o tyle istotne, że można w ten sposób sprawdzić czy na terenie, który zamierzasz kupić (a który nie ma planów zagospodarowania terenu) można wybudować wymarzony dla ciebie dom. Występując o warunki zabudowy, można wcześniej sprawdzić, czy gmina zgodzi się na budowę na danym terenie konkretnego budynku i czy spełnia on wszystkie kryteria np. czy ma odpowiednią liczbę pięter lub czy ma odpowiedni kształt dachu.

UWAGA! Aby dostać warunki zabudowy, nie wystarczy złożyć odpowiedniego wniosku. Inwestycja musi bowiem spełniać liczne wymagania, np. nie dostaniemy warunków zabudowy, jeśli dookoła naszej działki nie ma żadnej zabudowanej działki lub gdy nasza działka nie ma dostępu do drogi publicznej. Gmina nie wyda nam też warunków zabudowy, jeśli uzbrojenie działki nie jest wystarczające do rozpoczęcia budowy.

PAMIĘTAJ! Gmina może zawiesić postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy na 12 miesięcy. Jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, co do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, wtedy może się okazać, że na decyzję urzędu przyjdzie ci poczekać aż do czasu uchwalenia planu!

Kolejny krok - pozwolenie na budowę

Załóżmy, że masz już działkę budowlaną, projekt domu, wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy. Kolejnym krokiem do budowy własnego domu będzie uzyskanie pozwolenia na budowę.

Aby je uzyskać, trzeba pójść do wydziału architektury w swoim powiecie i dostarczyć sporo dokumentów:

- Specjalny wniosek (najczęściej dostępny na stronach internetowych urzędu lub w urzędzie);

- Projekt architektoniczno-budowlany w czterech egzemplarzach razem z odpowiednimi opiniami, pozwoleniami, uzgodnieniami, które opracowuje projektant; do projektu muszą być dołączone m.in. oświadczenia o przyłączeniu obiektu do sieci kanalizacyjnych, gazowych, telekomunikacyjnych, wodociągowych czy elektroenergetycznych; musi być też zapewnienie o podłączeniu do drogi czy dostawach mediów; w szczególnych przypadkach trzeba dostarczyć też inne dokumenty, np. niezbędne w przypadku prowadzenia robót przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków czy przy inwestycjach mogących znacząco wpływać na środowisko naturalne;

- Oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością (musisz pokazać, że jesteś właścicielem działki, na której zamierzasz budować dom lub np. masz użytkowanie wieczyste);

- jeśli jest wymagana, to trzeba mieć ważną decyzję o warunkach zabudowy .

Po złożeniu przez ciebie wszelkich niezbędnych dokumentów urząd sprawdzi sprawdzi, czy projekt budowlany jest kompletny i zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanymi przez nas warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu. Pamiętaj, że nie masz co liczyć na dostanie pozwolenia na budowę jeśli przykładowo plan przewiduje, że na twojej działce mogą stanąć tylko zabudowania parterowe, a twój projekt zakłada budynek dwupiętrowy.

Urząd weryfikuje też, czy projekt zagospodarowania działki jest zgodny z przepisami, np. czy zachowane są odpowiednie odległości pomiędzy budynkiem a granicą działki.

Czas potrzebny na uzyskanie pozwolenia na budowę zależy od konkretnego urzędu. Ale przepisy nakładają pewne ograniczenia na urzędników. Maksymalnie mają oni 65 dni na wydanie decyzji. Jeśli tego nie zrobią w tym czasie, to grozi im kara w wysokości nawet 500 zł za dzień zwłoki.

Ale często cała procedura się przedłuża z winy inwestorów, gdy np. mają oni problem ze skompletowaniem odpowiednich dokumentów. Zdaniem urzędników częstymi błędami popełnianymi przez inwestorów są m.in. nieprawidłowe oznaczenie działek, brak czy niekompletne uzgodnienia. Chodzi np. o brak zapewnień o możliwości podłączenia budynku do sieci wodociągowej czy elektrycznej, brak decyzji określającej lokalizację zjazdu z drogi publicznej czy brak prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (zwłaszcza w pasie drogowym, np. przy wykonywaniu przyłączy). W przypadku nieprawidłowości urząd wzywa inwestora do usunięcia braków lub doprecyzowania i uzupełnienia niektórych kwestii lub dokumentów. Dopiero kiedy projekt spełni wszystkie wymogi, a cała dokumentacja jest kompletna, pozwolenie na budowę może być wydane.

Po otrzymaniu pozwolenia na budowę z pracami należy się jeszcze wstrzymać 14 dni, podczas których przysługuje odwołanie się od decyzji. Ale uwaga: jeśli w ciągu dwóch lat nie rozpoczniesz budowy lub gdy przerwiesz ją na taki okres, wtedy decyzja o pozwoleniu na budowę wygaśnie i będzie trzeba się starać o nową.

UWAGA! Nie zawsze potrzebne jest pozwolenie na budowę. Czasami wystarczy samo głoszenie budowy do urzędu. Pozwolenie na budowę jest potrzebne do rozpoczęcia robót przy budowie domu jednorodzinnego. Nie będziemy go jednak potrzebowali przy budowie mniejszych budowli, m.in. niektórych obiektów gospodarczych, altanek, oczek wodnych i basenów o powierzchni poniżej 30 m kw. czy przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności poniżej 7,5 m sześc. na dobę.

Rozpoczynamy budowę

Zaplanuj budowę domu - załóż kalendarz budowy

Zanim rozpocznie się budowa twojego wymarzonego domu, musisz oczywiście znaleźć odpowiedniego wykonawcę i podpisać z nim umowę. Uczestnikami procesu budowlanego są: inwestor (czyli osoba budująca dla siebie dom), inspektor nadzoru inwestorskiego (to osoba, która może doglądać budowy w imieniu inwestora), projektant oraz kierownik budowy (reprezentuje wykonawcę).

Przed rozpoczęciem jakiekolwiek prac budowlanych musisz poinformować o tym projektanta oraz starostwo. Trzeba to zrobić na tydzień przed rozpoczęciem prac budowlanych. Do zawiadomienia trzeba dołączyć m.in. oświadczenie kierownika budowy o sporządzeniu planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia na budowie. Jeśli ustalasz nadzór inwestorski, wtedy musisz też dołączyć oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego o tym, że to on będzie "opiekował się" budową.

Warto pamiętać, że budowa faktycznie się rozpoczyna, gdy podejmowane są pierwsze prace przygotowawcze, np. wytyczne geodezyjne budynku na działce czy niwelacja terenu. Kierownik budowy musi prowadzić dziennik budowy, w którym rejestruje się przebieg prac. Dziennik budowy jest wydawany w wydziale architektury urzędu gminy lub urzędu powiatowego. Można go też kupić w specjalistycznych księgarniach budowlanych, ale taki egzemplarz trzeba ostemplować w urzędzie. Do wpisów w dzienniku upoważnieni są: inwestor, inspektor nadzoru, kierownik budowy, geodeta wykonujący prace na terenie budowy. Inwestor może w każdej chwili zajrzeć do dziennika.

Na budowie, która wymaga pozwolenia, potrzebna jest też specjalna tablica, która przez cały czas trwania budowy ma stać na placu (za jej brak grozi mandat!). Są na niej m.in. dane inwestora (czyli twoje), wykonawcy i kierownika budowy.

PAMIĘTAJ! Jeśli zmienia się kierownik budowy, osoba sprawująca nadzór inwestorski albo projektant sprawujący nadzór autorski, musisz powiadomić o tym starostwo powiatowe.

UWAGA! Jeśli zaczniesz budować bez pozwolenia, nadzór budowlany może kazać rozebrać twój dom. Wyjątkiem jest sytuacja, w której budowa jest zgodna z planami zagospodarowania lub warunkami zabudowy i nie narusza przepisów. Wtedy rozbiórka będzie wstrzymana, pod warunkiem jednak, że w odpowiednim czasie dostarczysz wymagane dokumenty (m.in. projekt budowlany, zaświadczenie o zgodności budowy z planami zagospodarowania lub z warunkami zabudowy). Jeśli wszystko będzie dobrze, to urząd potraktuje to jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót. Problem w tym, że zalegalizowanie samowoli budowlanej domu jednorodzinnego kosztuje 50 tys. zł. Wniosek jest prosty - z rozpoczynaniem budowy nie ma się co spieszyć.

Co zrobić, jeśli w trakcie budowy trzeba zmienić projekt?

Konsekwencje zmiany projektu w trakcie prowadzenia prac budowlanych zależą od tego, jak poważne modyfikacje chcesz wprowadzić. Specjaliści uspokajają, że niektóre zmiany są możliwe, ale muszą być zgodne ze sztuką budowlaną. Zmiany wymagają jednak zgody projektanta. Niewielkie zmiany, jak np. przesunięcie okna czy ścianki działowej, które są zgodne z pozwoleniem na budowę i nie naruszają warunków zabudowy lub planu zagospodarowania terenu, nie wymagają za to zgody urzędników. Nanosi je kierownik budowy i wpisuje do dziennika budowy. W takim przypadku nie ma obowiązku informować o zmianach w trakcie budowy. Można to zrobić podczas wykonywania inwentaryzacji powykonawczej lub oddania budynku do użytku, kiedy to urzędnik stwierdza, czy dom wybudowano poprawnie.

Problem powstanie dopiero, jeśli w trakcie budowy zupełnie zmieni się twoja koncepcja domu. Jeśli nowy pomysł będzie niezgodny z warunkami zabudowy np. dach może mieć pochyłość 30 stopni, a ktoś chce 45, wtedy będzie trzeba zawiesić prace budowlane i złożyć wniosek o wydanie nowych warunków zabudowy. A to może się nie opłacać - pochłonie dużo czasu i może nie przynieść oczekiwanych efektów. Dlatego zawsze warto dwa razy pomyśleć jeszcze na etapie projektowania niż później chodzić niepotrzebnie po urzędach.

Kiedy można się wprowadzić do domu

Kiedy zakończy się budowa twojego wymarzonego domu, musisz o tym zawiadomić nadzór budowlany w starostwie. W przypadku większych obiektów niezbędne może się okazać złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie trzeba dołączyć m.in.:

- Oryginał dziennika budowy;

- Oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania budynku z projektem, przepisami i sztuką budowlaną oraz doprowadzeniu do odpowiedniego stanu terenu budowy oraz np. drogi czy sąsiedniej nieruchomości;

- Inwentaryzację geodezyjną powykonawczą (geodeta nanosi na specjalną mapę plan domu ze wszystkimi przyłączami);

- Potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy (gazowych, wodociągowych, energetycznych itd.);.

Urzędnicy sprawdzą, czy twój dom został wybudowany zgodnie z warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Jeśli wszystko będzie w porządku, będziesz się mógł wprowadzić.

GazetaDom.pl - powiedz nam, co o nas myślisz

    Więcej o:

Skomentuj:

Zbuduj własny dom na przekór formalnościom