Jak często w życiu bywa, to co dla jednych jest dramatem, może być korzystną sytuacją dla innych. Kupno dobrze zapowiadającego się domu w budowie w dobrej okolicy to przede wszystkim możliwość uniknięcia wielu uciążliwych formalności. Oprócz plusów są jednak minusy. Dlatego, jak przy każdej decyzji, nie tylko związanej z przyszłym, własnym domem, należy zachować spokój, rozwagę i skrupulatność przy sprawdzaniu wszystkich szczegółów.

Kto jest kim - czyli sprzedawca i jego wiarygodność

Działki z rozpoczętą budową sprzedawane są z różnych powodów. Czasami jest to brak środków finansowych, czasami nieruchomość została odziedziczona czy darowana. Dlatego należy upewnić się, czy osoba, która przedstawia się jako właściciel, w rzeczywistości nim jest. W tym celu należy sprawdzić aktualny stan księgi wieczystej. Można to zrobić w sądzie rejonowym, w wydziale ksiąg wieczystych, właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W II dziale księgi znajdują się dokładne dane właścicieli oraz informacje o tym, na jakich zasadach są oni właścicielami nieruchomości. Jeśli właścicielem działki jest na przykład małżeństwo, wówczas wpis w księdze będzie wskazywał, iż są oni właścicielami na zasadach wspólności ustawowej. W praktyce oznacza to, że obydwoje muszą wyrazić wolę sprzedaży nieruchomości i stawić się przed notariuszem (lub jedno z nich musi udzielić drugiemu notarialnego pełnomocnictwa). Podobnie będzie w sytuacji, gdy nieruchomość została odziedziczona przez troje dzieci: cała trójka musi mieć wolę sprzedaży i przystąpić do aktu notarialnego. Nie można zatem wierzyć w słowne zapewnienia jednego z nich, że wszyscy zgodzą się na sprzedaż. W rzeczywistości może okazać się, że rodzina jest skłócona i do sprzedaży nie dojdzie.

Cała prawda o działce

Po upewnieniu się co do kwestii własnościowych należy ocenić stan prawny działki. Pomoże nam w tym dokładne obejrzenie księgi wieczystej.

W jej dziale I znajdują się opis i sposób korzystania z działki oraz jej dokładny obszar i określenie położenia.

W dziale III - ciężary i ograniczenia ustanowione na nieruchomości, takie jak służebność drogi koniecznej na rzecz sąsiada czy też wpis o roszczenia z tytułu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (czyli zobowiązanie się właściciela do sprzedaży konkretnej osobie). W dziale tym ujawniane są również wpisy o wszczęciu egzekucji z wniosku komornika czy też o ogłoszeniu upadłości w stosunku do nieruchomości i jej właściciela. Brak wpisów w tym dziale będzie przemawiał za kupnem działki.

W dziale IV księgi znajduje się miejsce na wpis hipoteki. Obecnie występuje on częściej niż kiedyś, bo coraz więcej osób buduje z pomocą kredytu zabezpieczonego hipoteką. Kupno takiej nieruchomości wymaga większej staranności, ale też jest możliwe i bezpieczne.

Następnie warto złożyć wizytę w urzędzie gminy. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego upewni nas zarówno co do przeznaczenia samej działki, jak i terenów przyległych; podobnie założenia studium pozwolą na ocenę przyszłych zamierzeń gminy w okolicy.

Warto również zajrzeć na stronę internetową Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, gdyż często atrakcyjna działka sprzedawana jest tylko z tego powodu, że w pobliżu będzie niedługo budowana autostrada.

Cała prawda o domu

Dom może znajdować się w różnym stadium zaawansowania prac. Warto sprawdzić, przy pomocy zaufanego fachowca (inżyniera budowlanego), jego stan techniczny oraz dokonać analizy dokumentacji. Ocena stanu technicznego powinna obejmować sprawdzenie, czy:

wykonane dotychczas prace budowlane były prowadzone zgodnie z planem zagospodarowania działki, pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym i wykonawczym;

zastosowane materiały budowlane są dopuszczone do stosowania w budownictwie;

budowa prowadzona była zgodnie z zasadami sztuki budowlanej i czy budynek został odpowiednio zabezpieczony po przerwaniu prac.

Po ocenie technicznej budynku należy sprawdzić kompletność, prawidłowość oraz ważność dokumentacji techniczno-budowlanej. Sprzedający powinien przedłożyć następujące dokumenty:

wyrys i wypis z aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli gmina go nie ma - decyzję o warunkach zabudowy;

pozwolenie na budowę wraz z zatwierdzonym projektem budowlanym oraz decyzjami dostawców mediów określającymi warunki przyłączenia i ewentualnie projekty przyłączy;

poprawnie wypełniony dziennik budowy, zgodnie ze stopniem zaawansowania prac;

protokoły z odbioru wykonanych już instalacji - na przykład elektrycznej.

1 2  następne »