Duża, mała, wąska, obszerna... Samotna, czy też wśród zabudowań? Tania, ale brzydka, czy też droga, za to prestiżowa... Jedno jest pewne: dla osób planujących budowę własnego dachu nad głową najważniejsze jest, by na wybranej działce dało się w miarę wygodnie postawić dom. A to nie zawsze jest takie oczywiste, jakby się mogło wydawać.

Plan czy decyzja

W praktyce bywa tak, że działka położona przy urządzonej ulicy w terenie zabudowanym, ale niesąsiadująca z żadną inną zabudowaną parcelą, nie nadaje się do zabudowy, bo... nie ma jeszcze zatwierdzonego planu zagospodarowania na tym terenie, a obowiązujący plan zdążył wygasnąć. Szczęśliwie bywa też odwrotnie - że działka leżąca w szczerym polu i z dala od zabudowań jest działką budowlaną.

Najlepszą gwarancję, że upatrzona przez nas działka jest tym, czego szukamy, może nam dać plan zagospodarowania przestrzennego, w którym określone jest przeznaczenie terenu, a także wymagania, jakie będzie musiał spełnić dom, który na nim powstanie. Wypis z planu możemy otrzymać w urzędzie gminy. Plany są też publikowane w internecie na stronach gminy lub powiatu. Niestety, obecnie jedynie niewielka część działek, na których chcielibyśmy się budować, objęta jest aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego - o czym powszechnie czytamy i słyszymy w mass mediach.

Jeśli upatrzona działka nie jest objęta planem, a chcemy się upewnić, czy będziemy mogli na niej budować, musimy wystąpić do urzędu gminy z prośbą o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W decyzji może być zawarte zezwolenie na budowę domu mieszkalnego, jeżeli na działce sąsiadującej z "naszą" działką i mającej dostęp z tej samej drogi publicznej jest wybudowany lub znajduje się w trakcie budowy dom o takim samym przeznaczeniu. Ponadto decyzja - podobnie jak i plan - określa rozmaite warunki, jakie będzie musiał spełniać nasz dom, w tym m.in.: rodzaj i kąt nachylenia dachu, liczbę kondygnacji, długość elewacji frontowej, maksymalną powierzchnię zabudowy i inne. Niestety, na wydanie decyzji o warunkach zabudowy czeka się długo, bo jest ona formułowana na podstawie szczegółowej analizy cech sąsiadującej zabudowy, a taka analiza zajmuje urzędnikom sporo czasu.

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może złożyć każdy zainteresowany, nawet niezwiązany z właścicielami. Wynika z tego, że każda osoba zamierzająca kupić działkę może przed zakupem wystąpić o decyzję i w ten sposób uzyskać pewność, czy na działce będzie można pobudować dom, i jakie warunki będzie on musiał spełniać.

Uwaga! Decyzja ma określony czas ważności. Jeśli sprzedający działkę jest w posiadaniu takiego dokumentu, trzeba sprawdzić jego ważność!

Tu gdzie dzisiaj jest ściernisko...

Słowa piosenki braci Golców nie są jedynie czystą fantazją. Dobrze oddają one to, co się obecnie dzieje w wielu podmiejskich okolicach, gdzie krajobraz zmienia się z roku na rok. Ruch w budownictwie i deficyt terenów miejskich powodują, że w sielskim krajobrazie pól i zagajników poprzecinanych rowami melioracyjnymi jak grzyby po deszczu rosną domy jednorodzinne. Za budującymi się domami postępują ulice, sklepy, infrastruktura. I często dzieje się to szybciej niż jesteśmy sobie w stanie wyobrazić. Niektóre okolice zmieniają wygląd w przeciągu zaledwie kilku lat!

Za zmianą wyglądu i sposobu użytkowania ziemi z rolniczego na budowlany idzie też ogromna zmiana cen działek.

Oczywiście każdy budujący się chciałby nabyć działkę po niskiej cenie i w krótkim czasie obserwować gwałtowny wzrost jej wartości rynkowej. Nie jest to łatwe, nie zawsze się udaje i dlatego należy do rzeczy podchodzić z dużym spokojem. Trzeba się przede wszystkim upewnić, że tereny nas interesujące rzeczywiście będą zabudowywane domami jednorodzinnymi. Gdy to sprawdzimy i upatrzymy sobie konkretną działkę, trzeba rozważyć szczegółowo wszystkie jej wady i zalety, a więc to, o czym mowa w dalszej części tekstu.

Położenie działki względem stron świata

Podobnie jak medal - każda ulica ma dwie strony. Zawsze też działki położone po jednej z tych stron mają lepsze położenie względem słońca niż działki po tej drugiej stronie.

W większości projektów domów jednorodzinnych przewiduje się wejście po jednej stronie budynku, a taras i wyjście do ogrodu

- po stronie przeciwnej. Tak zaprojektowany dom najkorzystniej byłoby postawić na działce położonej po południowej lub zachodniej stronie ulicy. Łatwo wówczas ustawić go tak, by wejście znalazło się po stronie północnej lub wschodniej budynku, a ogród - oddzielony

od ulicy domem - po stronie południowej lub zachodniej. Jest on wówczas doskonale oświetlony przez słońce, a światło słoneczne wpada obficie do wnętrza budynku przez okna i drzwi wychodzące na stronę ogrodu i taras.

Znacznie trudniejsze do zagospodarowania są działki położone po północnej i wschodniej stronie ulicy, ale i z nimi można sobie radzić na kilka sposobów. Oczywiście każde z rozwiązań ma swoje plusy i minusy, a często o wszystkim decydują warunki zabudowy.

Kształt i szerokość parceli

Dostępne na rynku działki mają rozmaitą wielkość. Z całą pewnością zawsze lepsza jest działka duża niż mała, ale na tej konstatacji nie wolno poprzestać. Liczy się bowiem także kształt posesji. Działka duża, lecz wąska i długa, może być trudniejsza do zabudowy niż działka mniejsza, za to o zwartym, regularnym kształcie.

Trzeba pamiętać, że przepisy prawa budowlanego pozwalają na usytuowanie domu wolno stojącego w odległości minimum czterech metrów od granicy działki (gdy od strony tej jest ściana z oknami lub drzwiami), lub trzech metrów od granicy działki, jeśli ściana ta nie ma otworów. ponieważ w praktyce ściany zwykle mają okna - od szerokości działki trzeba odliczyć 8 metrów, żeby uzyskać największą możliwą szerokość domu, jaki można na tej działce postawić.

1 2  następne »