Poradnik poszukiwacza działki

Tekst: architekt Jerzy Sajdak

Niełatwo jest znaleźć idealną działkę. Ale kiedy uda się w końcu natrafić na to ?nasze? miejsce, i na dodatek jego cena będzie zachęcająca, to zanim podpiszemy umowę, warto policzyć do dziesięciu, a jeszcze lepiej... przeczytać uważnie poniższy tekst.

Osiedle domów
Fot.: Jerzy Gumowski
Duża, mała, wąska, obszerna... Samotna, czy też wśród zabudowań? Tania, ale brzydka, czy też droga, za to prestiżowa... Jedno jest pewne: dla osób planujących budowę własnego dachu nad głową najważniejsze jest, by na wybranej działce dało się w miarę wygodnie postawić dom. A to nie zawsze jest takie oczywiste, jakby się mogło wydawać.

Plan czy decyzja

W praktyce bywa tak, że działka położona przy urządzonej ulicy w terenie zabudowanym, ale niesąsiadująca z żadną inną zabudowaną parcelą, nie nadaje się do zabudowy, bo... nie ma jeszcze zatwierdzonego planu zagospodarowania na tym terenie, a obowiązujący plan zdążył wygasnąć. Szczęśliwie bywa też odwrotnie - że działka leżąca w szczerym polu i z dala od zabudowań jest działką budowlaną.

Najlepszą gwarancję, że upatrzona przez nas działka jest tym, czego szukamy, może nam dać plan zagospodarowania przestrzennego, w którym określone jest przeznaczenie terenu, a także wymagania, jakie będzie musiał spełnić dom, który na nim powstanie. Wypis z planu możemy otrzymać w urzędzie gminy. Plany są też publikowane w internecie na stronach gminy lub powiatu. Niestety, obecnie jedynie niewielka część działek, na których chcielibyśmy się budować, objęta jest aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego - o czym powszechnie czytamy i słyszymy w mass mediach.

Jeśli upatrzona działka nie jest objęta planem, a chcemy się upewnić, czy będziemy mogli na niej budować, musimy wystąpić do urzędu gminy z prośbą o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W decyzji może być zawarte zezwolenie na budowę domu mieszkalnego, jeżeli na działce sąsiadującej z "naszą" działką i mającej dostęp z tej samej drogi publicznej jest wybudowany lub znajduje się w trakcie budowy dom o takim samym przeznaczeniu. Ponadto decyzja - podobnie jak i plan - określa rozmaite warunki, jakie będzie musiał spełniać nasz dom, w tym m.in.: rodzaj i kąt nachylenia dachu, liczbę kondygnacji, długość elewacji frontowej, maksymalną powierzchnię zabudowy i inne. Niestety, na wydanie decyzji o warunkach zabudowy czeka się długo, bo jest ona formułowana na podstawie szczegółowej analizy cech sąsiadującej zabudowy, a taka analiza zajmuje urzędnikom sporo czasu.

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może złożyć każdy zainteresowany, nawet niezwiązany z właścicielami. Wynika z tego, że każda osoba zamierzająca kupić działkę może przed zakupem wystąpić o decyzję i w ten sposób uzyskać pewność, czy na działce będzie można pobudować dom, i jakie warunki będzie on musiał spełniać.

Uwaga! Decyzja ma określony czas ważności. Jeśli sprzedający działkę jest w posiadaniu takiego dokumentu, trzeba sprawdzić jego ważność!

Tu gdzie dzisiaj jest ściernisko...

Słowa piosenki braci Golców nie są jedynie czystą fantazją. Dobrze oddają one to, co się obecnie dzieje w wielu podmiejskich okolicach, gdzie krajobraz zmienia się z roku na rok. Ruch w budownictwie i deficyt terenów miejskich powodują, że w sielskim krajobrazie pól i zagajników poprzecinanych rowami melioracyjnymi jak grzyby po deszczu rosną domy jednorodzinne. Za budującymi się domami postępują ulice, sklepy, infrastruktura. I często dzieje się to szybciej niż jesteśmy sobie w stanie wyobrazić. Niektóre okolice zmieniają wygląd w przeciągu zaledwie kilku lat!

Za zmianą wyglądu i sposobu użytkowania ziemi z rolniczego na budowlany idzie też ogromna zmiana cen działek.

Oczywiście każdy budujący się chciałby nabyć działkę po niskiej cenie i w krótkim czasie obserwować gwałtowny wzrost jej wartości rynkowej. Nie jest to łatwe, nie zawsze się udaje i dlatego należy do rzeczy podchodzić z dużym spokojem. Trzeba się przede wszystkim upewnić, że tereny nas interesujące rzeczywiście będą zabudowywane domami jednorodzinnymi. Gdy to sprawdzimy i upatrzymy sobie konkretną działkę, trzeba rozważyć szczegółowo wszystkie jej wady i zalety, a więc to, o czym mowa w dalszej części tekstu.

Położenie działki względem stron świata

Podobnie jak medal - każda ulica ma dwie strony. Zawsze też działki położone po jednej z tych stron mają lepsze położenie względem słońca niż działki po tej drugiej stronie.

W większości projektów domów jednorodzinnych przewiduje się wejście po jednej stronie budynku, a taras i wyjście do ogrodu

- po stronie przeciwnej. Tak zaprojektowany dom najkorzystniej byłoby postawić na działce położonej po południowej lub zachodniej stronie ulicy. Łatwo wówczas ustawić go tak, by wejście znalazło się po stronie północnej lub wschodniej budynku, a ogród - oddzielony

od ulicy domem - po stronie południowej lub zachodniej. Jest on wówczas doskonale oświetlony przez słońce, a światło słoneczne wpada obficie do wnętrza budynku przez okna i drzwi wychodzące na stronę ogrodu i taras.

Znacznie trudniejsze do zagospodarowania są działki położone po północnej i wschodniej stronie ulicy, ale i z nimi można sobie radzić na kilka sposobów. Oczywiście każde z rozwiązań ma swoje plusy i minusy, a często o wszystkim decydują warunki zabudowy.

Kształt i szerokość parceli

Dostępne na rynku działki mają rozmaitą wielkość. Z całą pewnością zawsze lepsza jest działka duża niż mała, ale na tej konstatacji nie wolno poprzestać. Liczy się bowiem także kształt posesji. Działka duża, lecz wąska i długa, może być trudniejsza do zabudowy niż działka mniejsza, za to o zwartym, regularnym kształcie.

Trzeba pamiętać, że przepisy prawa budowlanego pozwalają na usytuowanie domu wolno stojącego w odległości minimum czterech metrów od granicy działki (gdy od strony tej jest ściana z oknami lub drzwiami), lub trzech metrów od granicy działki, jeśli ściana ta nie ma otworów. ponieważ w praktyce ściany zwykle mają okna - od szerokości działki trzeba odliczyć 8 metrów, żeby uzyskać największą możliwą szerokość domu, jaki można na tej działce postawić.

Uwaga! Im działka jest węższa, tym trudniej znaleźć pasujący do niej gotowy projekt domu.

Uwaga na wody gruntowe

W ostatnich latach dosyć często można się natknąć na działki budowlane pochodzące z podziału łąk. Dawniej, gdy na terenach podmiejskich nie było tłoku, to pod budowę domu wybierano działki najkorzystniej położone. Były to zwykle miejsca suche. Dziś, gdy tereny podmiejskie stają się miastem, a działki osiągają wysokie ceny, pod zabudowę idą w równej mierze suche pola, jak i wilgotne łąki. Tymczasem kryterium jakości gruntu powinno być jednym z istotniejszych, decydujących o cenie danej parceli.

Trzeba pamiętać, że poziom wody gruntowej ma istotny wpływ na możliwości zabudowy.

Tam gdzie jest sucho, a poziom wody gruntowej znajduje się głęboko pod powierzchnią ziemi, można budować bez ograniczeń. Gdy poziom wody gruntowej jest wysoki, to budowa piwnicy staje pod znakiem zapytania. Skuteczna izolacja przeciwwodna piwnicy znajdującej się poniżej poziomu wód gruntowych jest na tyle droga, że w praktyce rezygnuje się z podpiwniczania domu. Pół biedy, gdy w domu przewidziana jest kotłownia gazowa lub olejowa, gorzej gdy przewiduje się kotłownię na węgiel lub koks. Ulokowanie kotłowni węglowej i koniecznego składu opału na parterze domu jednorodzinnego jest bardzo kłopotliwe.

Warto dobrze się zastanowić nad ceną nieruchomości położonej na słabym gruncie, bo może się okazać, że planowany na niej tani dom wcale taki nie będzie...

Uzbrojenie ważna rzecz

Uzbrojenie działki ma bezpośredni i niebagatelny wpływ na koszty inwestycji oraz wygodę jej użytkowania w przyszłości, po postawieniu domu. Oczywiście najkorzystniejsza jest działka położona przy bitej drodze, której obrzeżem poprowadzone są wszystkie niezbędne instalacje: elektryczna wodna, gazowa i kanalizacja. Takie działki są zwykle najdroższe. Kupując działkę tańszą, lecz nieuzbrojoną, przeliczmy, ile nas będzie w przyszłości kosztowało doprowadzenie niezbędnych instalacji lub zastąpienie ich takimi urządzeniami jak własna studnia zamiast wodociągu, szambo zamiast kanalizacji czy zbiorniki na olej opałowy lub skroplony propan-butan zamiast instalacji gazowej. Może się okazać, że w rezultacie taniej będzie kupić działkę uzbrojoną i na dodatek położoną w atrakcyjniejszym punkcie.

Szczególne właściwości działki

Piękne drzewo lub grupa drzew mogą mieć znaczący wpływ na decyzję o zakupie działki i jej urządzeniu. Któż nie chciałby mieć w ogrodzie takiej lipy, jak ta duża, przyjazna i dająca cień, a opiewana niegdyś przez Kochanowskiego? Czasem warto wręcz zaprojektować dom i jego otoczenie tak, by tworzył harmonijną kompozycję z rosnącymi już na działce drzewami i krzewami. Trzeba się dobrze zastanowić przed wycięciem któregoś z nich. Pamiętajmy, że dom można zbudować w rok lub dwa, a drzewo musi rosnąć trzydzieści lat lub więcej, żeby osiągnąć słuszną wielkość.

Czasem zdarza się, że z działki jest widok piękny lub rozległy. Jeśli mamy pewność, że widoku tego nikt nam nie zabuduje i nie zasłoni, to warto pomyśleć o takim usytuowaniu domu, by jak najlepiej wykorzystać uroki okolicy. Dobry projekt, eksponujący szczególne właściwości działki może zadecydować nie tylko o jakości życia w domu, ale i o wartości rynkowej całej nieruchomości. Warto dołożyć wszelkich starań, by z licznych okien i tarasu można było kontemplować piękno przyrody, czy jakiś inny szczególnie atrakcyjny obiekt. Można powiedzieć, że widok lub piękne drzewa zwielokrotniają wartość estetyczną działki w stopniu nie do przecenienia.

Zdarza się również sytuacja przeciwna, gdy oglądanie któregoś z sąsiadów nie jest przyjemne, a wręcz odwrotnie - uciążliwe. Obniża to wartość działki i trzeba pomyśleć, co zrobić, by jak najmniej oglądać to, czego nie chcemy. Można na przykład obrócić dom (oczywiście w porozumieniu z architektem) - tak, by w niepożądanym kierunku wychodziła możliwie mała liczba okien, lub okna z pomieszczeń gospodarczych, garaży itp. Można też próbować zasłonić niepożądany widok murem lub grupą zieleni. Jeśli się rzeczywiście starannie zaprojektuje i wykona dom, to jest szansa na dobry rezultat i "uratowanie" nawet bardzo niekorzystnej lokalizacji.

To, czego na razie nie ma

Kupując działkę na terenie niezabudowanym, musimy pamiętać o tym, że z biegiem czasu zapewne zostanie on zabudowany i tu gdzie dzisiaj jest rozległy widok, może się w przyszłości w odległości zaledwie 3 lub 4 metrów od naszego płotu zjawić ściana cudzego domu. Pewność, że nikt nam nie zasłoni widoku, możemy mieć tylko wtedy, gdy budynek stanie na skarpie i patrzeć będziemy ponad sąsiadami. Niestety, takie lokalizacje - choć niezwykle ciekawe - są bardzo rzadkie. Zwykle pewność co do widoku możemy mieć tylko w obrębie własnej działki. Dobierajmy taki projekt domu, aby taras i duże okna z salonu wychodziły na możliwie duży i głęboki nasz własny ogródek, a nie na przyszłe ogrodzenie sąsiada, za którym dziś jest pięknie, ale jutro może być rozmaicie.

Zobacz projekty domów dostosowane do wąskich działek

Zobacz Projekty domów na działkę o szerokości do 30m

Skomentuj:

Poradnik poszukiwacza działki