Kupować samemu, czy z pośrednikiem?

odpowiada Marek Biegocki, rzecznik prasowy polskiej federacji rynku nieruchomości

Można, oczywiście, bez pośrednika sprzedać własną lub kupić cudzą nieruchomość. Nikt tego nie zabrania, podobnie jak tego, by samemu się leczyć czy występować w sądzie bez adwokata.

8701951 https bi
rysunek: Małgorzata Ślińska
Zawód - pośrednik

Zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami pojawił się wraz z przywróceniem normalnego rynku nieruchomości. Mieszkanie, dom, grunt są takim samym towarem, jak samochód, ubranie czy żywność. Różnica polega na tym, że nie kupuje się ich w sklepach. Są natomiast biura nieruchomości. Nikogo nie dziwi fakt, że kupując lodówkę, pralkę czy samochód udajemy się do wyspecjalizowanego sklepu, zadając tam mnóstwo pytań i oczekując fachowych odpowiedzi. Nie jeździmy w tym celu do producenta. Natomiast często namawia się potencjalnych nabywców, aby kupowali bez pośredników w obrocie nieruchomościami, bo po co płacić im wynagrodzenie, skoro dom, jaki jest każdy widzi.w nich możemy poznać dokładne opisy nieruchomości, które różni właściciele chcą sprzedać, zamienić lub wynająć.

Prawo do nieruchomości

Tymczasem, nie każdy zdaje sobie sprawę, że kupując nieruchomość, tak naprawdę nabywamy do niej prawa. A te prawa mogą być bardzo różne, i nie zawsze całkiem jednoznaczne. Na przykład ktoś ma prawo własności domu, ale ma też do niego prawo bank (choć ograniczone), bo właściciel jest mu winny pieniądze, a dług ten zabezpiecza hipoteka ustanowiona na nieruchomości. Sprzedając nieruchomość właściciel musi w pierwszej kolejności spłacić z uzyskanych pieniędzy bank. Prawo własności może być obciążone jeszcze innymi prawami np. służebnością czy dożywociem. Wszystkie prawa do nieruchomości powinny być ujawnione w księdze wieczystej, która jest jej swoistym "dowodem osobistym". Teoretycznie prawa te powinny być w niej zapisane, ale bywa, że nie są. Choćby dla rozszyfrowania stanu prawnego nieruchomości, potrzebny jest specjalista, a takim jest pośrednik. Poza tym istotne są koszty utrzymania nieruchomości, podatki i opłaty z nią związane, a także jej stan techniczny. Na cenę ma też wpływ otoczenie nieruchomości, a więc nie tylko to, co jest wokół, ale i to, co może powstać (jest to zapisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego). Zbieranie wszelkich informacji na temat nieruchomości, to rutynowa praca pośrednika, i niestety, bez solidnej wiedzy - rzetelnie wykonać się jej nie da.

Jakie kwalifikacje powinien mieć pośrednik

W 1997 roku weszły w życie przepisy, definiujące zawody związane z rynkiem nieruchomości - pośrednik w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy, zarządca nieruchomości - jako zawody, wymagające określonych kwalifikacji, potwierdzonych państwową licencją. Licencja jest potwierdzeniem kwalifikacji do wykonywania zawodu. Aby uzyskać licencję pośrednika, trzeba mieć wyższe wykształcenie z zakresu gospodarki nieruchomościami (lub ukończyć takie studia podyplomowe) i odbyć co najmniej sześciomiesięczną praktykę. Nie można też być karanym za przestępstwa gospodarcze i skarbowe, przeciwko mieniu, itp. Biuro nieruchomości może otworzyć każdy, ale w umowie pośrednictwa musi być wskazany pośrednik, odpowiedzialny zawodowo za wykonywanie czynności pośrednictwa oraz ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej. Takie unormowania - mające chronić interesy klienta - funkcjonują w większości krajów europejskich i pozaeuropejskich np. w USA, Kanadzie i Australii.

Za co pośrednik bierze pieniądze od sprzedającego?

Nie wyceni on wprawdzie nieruchomości (od tego są rzeczoznawcy), ale poda informację, za ile w okolicy sprzedano w ostatnim czasie podobne domy. Podpowie sprzedającemu jak ma przygotować nieruchomość do sprzedaży, jakie jej atuty wyeksponować, by znalazła nabywcę. Wie, gdzie i jakie przygotować ogłoszenie, żeby zainteresować klienta. To typowa wiedza marketingowa o rynku nieruchomości. Jednocześnie gwarantuje sprzedającemu pewne bezpieczeństwo, przychodząc na oględziny razem z klientem, z którym wpierw rozmawia i na ogół orientuje się, czy jest to ktoś faktycznie zainteresowany kupnem. Zamieszcza ogłoszenia i wyszukuje klientów w bazie informacyjnej. Pośrednicy często są zorganizowani w systemie wielokrotnego oferowania, co oznacza, że oferta zgłoszona jednemu - jest dostępna dla klientów kilkuset biur nieruchomości.

Ile kosztuje pośrednik?

Nie ma przepisów określających, ile wynosi wynagrodzenie pośrednika. Zwyczajowo jest to ok. 3% ceny transakcyjnej nieruchomości. Ale wysokość wynagrodzenia jest negocjowana indywidualnie i może być niższa lub wyższa; może też być ustalona kwotowo. Wynagrodzenie pośrednikowi należy się wyłącznie od klienta, z którym zawarł on pisemną umowę. Może więc być pobrana od sprzedającego - jeżeli zlecił sprzedaż swojej nieruchomości, bądź też od kupującego - jeżeli uznał za stosowne skorzystać z usług pośrednika przy zakupie. Uwaga! Jeżeli pośrednik miałby świadczyć usługi i na rzecz sprzedającego, i kupującego w tej samej transakcji - musi mieć na to zgodę obu stron.

Umowa na wyłączność

W Polsce wykształciła się praktyka, że sprzedający zgłasza swoją ofertę do kilku biur nieruchomości. Pośrednicy przyjmują ją do swojej bazy, ale takiej ofercie nie poświęcają dużo czasu, nie mając gwarancji, że na niej zarobią. W rezultacie, klient - zgłaszając swoją ofertę pięciu biurom nieruchomości - znajduje ją w pięciu wersjach na portalach internetowych. Inaczej jest, gdy oferta jest zgłoszona na wyłączność. Pośrednik nie czeka wówczas na klienta, lecz go aktywnie szuka, także przez ogłoszenia, bannery, rozmowy i spotkania. Wie, że jeżeli dojdzie do transakcji - na pewno dostanie wynagrodzenie i stara się te pieniądze zarobić jak najszybciej. Taką ofertę pokazuje w pierwszej kolejności, eksponuje jej zalety, aby nieruchomość sprzedać jak najszybciej i to za dobrą cenę. W USA i Kanadzie żaden pośrednik nie pracuje w innym systemie, niż umowa na wyłączność. Jeżeli więc chcemy sprzedać nieruchomość szybko i za dobre pieniądze, lepiej jest zawrzeć z pośrednikiem taką właśnie umowę nawet jeżeli jego wynagrodzenie jest wówczas wyższe.

Jak wybrać pośrednika

Przede wszystkim należy sprawdzić, czy ma licencję (rejestry są dostępne na stronie Ministerstwa Infrastruktury) oraz czy jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej. Dodatkową rekomendacją jest przynależność do lokalnego stowarzyszenia pośredników (listę stowarzyszeń można znaleźć na stronie www.pfrn.pl). Warto też zapytać znajomych, czy współpracowali z pośrednikiem, i czy mogą go polecić (dobry pośrednik wie, że najlepszą jego reklamą jest zadowolony klient !).

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład



Skomentuj:

Kupować samemu, czy z pośrednikiem?