Grunt na działce

Tekst: Dr inż. Krzysztof Traczyński, geotechnik, właściciel firmy Geotest, Katarzyna Wangin

Dobra cena, atrakcyjna lokalizacja działki i brak komplikacji prawnych nie wystarczą, żeby zdecydować się na jej zakup. Trzeba jeszcze mieć pewność, że są na niej grunty nośne, czyli takie, które bez specjalnych (i kosztownych) zabiegów nadają się pod budowę domu.

OLYMPUS DIGITAL CAMERA
Dokładna znajomość warunków gruntowo-wodnych pomaga podjąć właściwe decyzje dotyczące posadowienia domu, ochrony piwnic przed wodą i uniknąć problemów z okresowym zalewaniem działki przez wody deszczowe, ewentualnie rodzaju przydomowej oczyszczalni ścieków.
Fot. Katarzyna Wangin
Od warunków gruntowych zależy, czy nie będziemy mieli problemów z budową i późniejszą eksploatacją domu. To, co znajduje się poniżej fundamentów i wokół nich, ma bowiem bezpośredni wpływ na cały budynek, a więc na przykład na to, czy nie będzie nierównomiernie osiadał i pękał albo czy jego piwnic nie będzie zalewała woda.

Dlatego właśnie bardzo istotną sprawą jest dokładne sprawdzenie warunków gruntowo-wodnych na działce. Planując budowę, mamy dwa wyjścia: albo znaleźć działkę z gruntem nadającym się do posadowienia na niej takiego domu, jaki chcemy, albo - do warunków panujących na działce, którą chcemy kupić dostosować sposób fundamentowania naszego domu.

Jeśli źle ocenimy grunt, ryzykujemy, że wybierzemy niewłaściwy sposób fundamentowania, czego skutkiem będą w przyszłości kłopoty z domem.

Jeśli zrobimy to dobrze - mamy szansę wybrać rozwiązania nie tylko niepowodujące kłopotów, ale i relatywnie tanie.

Grunt jest najważniejszy

Nośność większości gruntów w Polsce jest wystarczająca do posadawiania domów jednorodzinnych - dla bezpieczeństwa lepiej jednak upewnić się, jakie grunty występują na działce. Od tego, jaki grunt jest na terenie naszej działki i jaki jest poziom wody gruntowej, będzie też zależało, ile zapłacimy za roboty ziemne i fundamentowe.

W korzystnych warunkach można np. zrezygnować z posadowienia domu poniżej poziomu przemarzania fundamentów (wystarczy zrobić to na głębokości 50 cm), w niekorzystnych - trzeba będzie dopłacić za ciężkie izolacje albo nawet specjalny sposób fundamentowania (np. pale, studnie). Czasem koszty te robią się tak duże, że najlepszym wyjściem jest po prostu... znalezienie innej działki.

Warunki gruntowe. Najlepiej, jeśli na działce są grunty niespoiste (np. piaski, pospółki). Są one mało ściśliwe i dobrze przepuszczają wodę. Osiadają bezpośrednio po pełnym obciążeniu fundamentów (osiadanie ustaje praktycznie po zakończeniu budowy).

Gorszym podłożem są grunty spoiste i słaboprzepuszczalne (gliny, piaski gliniaste, gliny piaszczyste). Łatwo się zawilgacają, a zamarznięte wypychają budynek w górę - stąd też nazywane są gruntami wysadzinowymi. Osiadanie gruntów spoistych jest długotrwałe (nawet do kilku lat). Szczególnie niebezpieczne dla budynku jest osiadanie nierównomierne (występuje, gdy podłoże jest zróżnicowane.

Złym podłożem pod fundamenty są też grunty organiczne (np. torfy i namuły). Znacznie się odkształcają (a razem z nimi przemieszczają się fundamenty i budynki, co szybko prowadzi do zarysowania, a nawet pękania ich konstrukcji); poza tym, zawarta w nich woda zawiera kwaśne związki humusowe, szkodliwe dla betonu i innych materiałów budowlanych. Złe są również grunty nasypowe, złożone bez odpowiedniego zagęszczenia.

Warunki wodne. Jeśli poziom wody gruntowej jest wysoki, problematyczne może się okazać budowanie domu z piwnicami. Również wykonywanie fundamentów poniżej głębokości, na jakiej znajduje się woda gruntowa, wymaga zabezpieczenia wykopów przed zalaniem oraz wykonania ciężkich izolacji przeciwwodnych (co podnosi koszty budowy).

Uwaga! Woda gruntowa może podnosić się wysoko tylko okresowo (np. wiosną i jesienią). W dokładniejszym sprawdzeniu warunków gruntowo-wodnych pomogą badania geotechniczne.

Uwaga! Niedobry grunt

Niektóre grunty w ogóle nie nadają się pod budowę domu. Takim przykładem mogą być organiczne torfy i namuły, które nie są w stanie przenieść nawet małych obciążeń. Znacznie obciążone - odkształcają się, a razem z nimi przemieszczają się fundamenty, co szybko prowadzi do zarysowania budynków, a nawet pękania ich konstrukcji.

Grunty organiczne zwykle można spotkać na terenach, na których dawniej znajdowały się różnego rodzaju zbiorniki wodne, strumyki i rzeki, natomiast obecnie są to najczęściej bujne łąki.

Grunty słabonośne występują też na obszarach zalewowych tarasów rzecznych - tam, gdzie w okresie powodzi woda zalewała sąsiadujące z korytem niżej położone tereny i osadzała drobne cząstki, które luźno nawarstwione tworzą słabe podłoże (mady).

Niebezpieczne bywają też grunty uplastycznione przez wodę opadową lub gruntową. Plastyczne warstwy odkształcają się wraz ze znajdującym się na nich budynkiem.

Słabym podłożem są też grunty nasypowe, czyli takie, które zostały przez człowieka przeniesione z miejsca swego naturalnego występowania i złożone bez żadnego zagęszczenia. Najczęściej grunty nasypowe znajdują się w różnego typu wyrobiskach i zagłębieniach terenu (np. na wyrobiskach dawnych cegielni).

Bardzo często grunty nasypowe utworzone są z gruntów spoistych - glin, iłów. Grunty takie trudno poddają się zagęszczaniu, a w kontakcie z wodą opadową łatwo się uplastyczniają. Podłoże z takich gruntów praktycznie nie nadaje się pod budowę.

Takiej działki lepiej nie kupować

Najgorsze grunty pod planowaną budowę znajdziemy na terenach podmokłych, położonych w pobliżu starorzeczy i innych zbiorników wodnych (stawy, kanały, rzeczki itp.), obszarów sąsiadujących z cegielniami i wysypiskami śmieci oraz na zboczach.

Działka podmokła. Na terenach podmokłych stale lub okresowo, poziom wody gruntowej jest wysoki. Może ona znacznie utrudniać wykonanie fundamentów (trzeba obniżać jej poziom w wykopie), ponadto powoduje konieczność stosowania specjalnych izolacji. Poza tym, w pobliżu zbiorników wodnych często występują grunty organiczne, czyli torfy lub namuły. Grunty te nie nadają się do posadowienia na nich budynku.

działka na zboczu. Grunt na pochyłym terenie może się przemieszczać. Budowa domu na zboczu osuwiskowym możliwa jest jedynie pod warunkiem wykonania trudnych i bardzo kosztownych zabiegów inżynierskich. Geotechnik na podstawie wyglądu skarpy oraz analizy map geodezyjnych - często po konsultacji z geologiem - określa, czy skarpa, na której zboczu (lub w jego pobliżu) projektuje się budowę jest stateczna.

Działka na starym wyrobisku. Stare wyrobiska cegielni czy żwirowni często zasypane są gruzem, śmieciami lub niezagęszczanym gruntem. Kilkumetrowe warstwy luźno usypanego gruntu, obciążone budynkiem, będą się dogęszczać, powodując osiadanie budynku i pękanie jego konstrukcji. Budowanie na gruntach nasypowych wymaga stosowania specjalnych technik, np. posadowienia budynku na palach.

Działka bez problemów

Jeśli upewniliśmy się już, że grunt znajdujący się na działce nadaje się do posadowienia na nim domu, przed jej kupnem sprawdźmy jeszcze, czy coś innego nie skomplikuje nam budowy.

Słupy, kable, rury. Jeśli na działce jest słup energetyczny lub inne urządzenie do przesyłu energii, wody czy gazu, sprawdźmy czy ich właściciel (zakład energetyczny, przedsiębiorstwo wodociągowe, gazownia itd.) postawił je na działce legalnie. Jeśli tak - powinien mieć stosowną umowę z poprzednim właścicielem działki. Jeżeli nie - możemy żądać ich usunięcia. Jak wynika z doświadczeń wielu inwestorów, dojście do porozumienia z właścicielami urządzeń przesyłowych nie jest łatwe, a na pewno nie da się tego załatwić szybko. Jeśli można, lepiej więc unikać kupna takiej "kłopotliwej" działki.

Lokalne wymagania architektoniczne. Zanim kupi się działkę, sprawdźmy co można na niej wybudować. Informacje o tym znajdziemy w miejscowym planie zagospodarowania terenu. Jeśli na danym terenie nie ma planu, musimy w urzędzie gminy poprosić o wydanie "Warunków zabudowy i zagospodarowania terenu" (wzizt); o ich wydanie może prosić każdy, nie trzeba być do tego właścicielem działki.

Powierzchnia biologicznie czynna. Wymóg zachowania części działki jako biologicznie czynnej, może skomplikować prace budowlane (jeśli obowiązuje na danym terenie - informacje o tym również znajdziemy we wspomnianych dokumentach). Określa on, jaka część terenu może zostać zabudowana i utwardzona, a jaka musi pozostać "zielona" - w skrajnych sytuacjach może się okazać, że można zabudować tylko 20% powierzchni działki!

Drzewa. Duże drzewa rosnące na działce, choć są jej ozdobą, mogą też utrudniać budowę. Jeśli okaże się, że konieczne jest ich wycięcie, sprawdźmy w urzędzie gminy, czy będzie to możliwe.

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład



Skomentuj:

Grunt na działce