Jak kupić dom lub działkę z pośrednikiem

Tekst: Małgorzata Reut

Kiedy zwracamy się do agencji nieruchomości, żeby kupić albo sprzedać działkę czy dom, liczymy na profesjonalną obsługę. Tymczasem bywa z nią różnie.

GRAFIKA
Rys. Małgorzata Ślińska
Chcąc rozważnie wybrać agencję pośrednictwa obrotu nieruchomościami, kierujemy się jej renomą albo wskazówkami znajomych, czasem zwracamy uwagę na to, jak długo działa na rynku. Rzadko kto natomiast sprawdza agencję w centralnym rejestrze pośredników. Z rejestru tego, prowadzonego przez ministra transportu i budownictwa (dane dostępne są na stronie internetowej www.mi.gov.pl), można się dowiedzieć, czy agent ma licencję zawodową uprawniającą go do zajmowania się obrotem nieruchomościami.

Dodatkowo warto się upewnić, czy wybrany przez nas pośrednik ma aktualne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. To bardzo ważne zwłaszcza dla kupujących. Ubezpieczenie to uchroni nas przed finansowymi skutkami zakupu domu z nieuregulowanym stanem prawnym (np. domu, w którym - pomimo zapewnień agenta - nie uregulowano spraw spadkowych; w takiej sytuacji odszkodowanie wypłaci nam ubezpieczyciel agenta).

Umowa o pośrednictwo

Po wybraniu agencji nieruchomości podpisujemy umowę o pośrednictwo. Z reguły przygotowuje ją pośrednik, ale nie powinniśmy jej podpisywać bez wnikliwej analizy - najlepiej zawczasu poprosić o jej wzór i dokładnie przemyśleć wszelkie zawarte w niej zapisy. Standardowo w umowie z pośrednikiem powinny być określone:

  • strony umowy (dane pośrednika i osoby kupującej/sprzedającej nieruchomość);

  • przedmiot umowy (jak duża ma być poszukiwana nieruchomość, w jakich dzielnicach może się znajdować, jaki jest limit cenowy - górny (gdy chodzi o kupno) czy dolny (jeśli coś sprzedajemy),

  • termin, na jaki strony zawierają umowę - może być 3-, 6- czy też 12-miesięczny; można też ustalić, że umowa zostaje zawarta aż do dnia skutecznej sprzedaży czy też zakupu nieruchomości;

  • wynagrodzenie pośrednika - zazwyczaj prowizyjne, od 1,5 do 6% wartości nieruchomości, przy czym wysokość prowizji uzależniona jest od tego, czy zgodnie z umową ma ją zapłacić wyłącznie jedna strona (najczęściej sprzedający - jest to tzw. umowa na wyłączność podlegająca prowizji od 4,5 do 6%, atrakcyjniejsza dla ewentualnych kupców), czy też umowa, w której prowizję płacą obydwie strony transakcji - wtedy jest to tzw. umowa otwarta, zgodnie z którą wysokość prowizji wynosi od 1,5 do 3%);

  • termin, w jakim prowizja powinna być zapłacona;

  • wskazanie, czy klient korzysta tylko z jednej, czy też z wielu agencji - ten zapis nie jest obowiązkowy, warto jednak domagać się jego umieszczenia, jeśli chcemy współpracować tylko z jedną agencją - pośrednik będzie wtedy miał wówczas pewność, iż jest wyłącznym dysponentem naszej oferty i jemu przypadnie prowizja, będzie więc starał się jak najszybciej i zgodnie z naszymi wymaganiami dokonać transakcji;

  • sposób prezentacji ogłoszenia - czy będzie to ogłoszenie w prasie lokalnej lub ogólnopolskiej, reklama internetowa, czy też ogłoszenie wywieszone na balkonie domu - warto dokładnie ustalić sposób prezentacji ofert, wpływa to bowiem na skuteczność ogłoszenia, a także na ogólną wysokość prowizji;

  • przyczyny ewentualnego rozwiązania umowy, terminy jej wypowiedzenia i wzajemne zobowiązania obu stron z tego tytułu;

  • ustalenie, czy na pośredniku ciąży obowiązek skompletowania dokumentów potrzebnych do sprzedaży, takich jak: aktualny wypis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów, plany techniczne domu, potwierdzenia dokonywanych przeglądów i zaświadczenie z urzędu gminy o opłacaniu należnego podatku od nieruchomości;

  • zapisy ułatwiające dokonywanie rozliczeń finansowych - na przykład taki, że pieniądze za sprzedawany dom wpłacane będą przez kupującego na rachunek powierniczy i po podpisaniu aktu notarialnego wypłacane sprzedającemu;

  • zapisy, że umowa jest sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach oraz że w sprawach przez nią nieuregulowanych będą stosowane przepisy kodeksu cywilnego;

  • data i miejsce zawarcia umowy;

  • własnoręczne podpisy obu stron umowy.

    Umowa z haczykiem

    Zdarza się, że umowy przedstawione przez agencję są niedokładne, sprzeczne z prawem lub dające zbyt duże uprawnienia pośrednikowi. Lepiej więc nie podpisywać umowy, w której znajduje się na przykład:

  • oświadczenie, iż przyczyną rozwiązania umowy może być tylko zgoda obydwu stron oraz że w razie rozwiązania agentowi przysługuje nie tylko zwrot faktycznie poniesionych przez niego wydatków, ale również całość lub część prowizji. W praktyce oznacza to, że gdy klient zechce odstąpić od umowy (np. dlatego że pośrednik ignoruje jego monity lub nie umieszcza jego ogłoszenia), pośrednik może nie wyrazić na to zgody; jeśli zaś zgoda zostanie wyrażona, to klient i tak będzie zmuszony zapłacić prowizję;

  • zapis nakładający na klienta obowiązek zapłaty całości prowizji, pomimo iż umowa nie doszła do skutku "z przyczyn i okoliczności niezależnych i niezawinionych przez biuro". Ten nieprecyzyjny zapis otwiera pole do wielkich nadużyć, należy zatem domagać się albo konkretnego podania przyczyn, albo wykreślenia takiego zapisu z umowy;

  • zobowiązanie klienta do zapłaty prowizji, nawet jeśli umowa została już rozwiązana (np. 2 lata temu), ale transakcja zawierana jest między "dawnymi klientami biura" - taki zapis w praktyce związuje klienta na dodatkowe 2 lata z agencją nieruchomości;

  • zapisy nakładające na klienta obowiązek zapłaty odsetek od nieuiszczonej terminowo prowizji, a wysokość tych odsetek może wynosić nawet 2% za każdy dzień zwłoki, co w praktyce jest lichwą (niedozwolone, bardzo wysokie odsetki);

  • zastrzeżenie, iż w czasie trwania umowy nie można jej zmienić (np. zmienić wysokości prowizji);

  • zapisy dotyczące wszelkiego rodzaju kar, na przykład za:

    a) rozwiązanie umowy przed upływem terminu (umowa została zawarta na rok, ale klient po 5 miesiącach rozmyślił się i zrezygnował ze sprzedaży domu),

    b) zawarcie umowy z osobą, która nie skorzystała z usług agencji pośrednictwa nieruchomości (sprzedający dowiedział się, iż jego krewny jest zainteresowany kupnem domu i sprzedał mu go),

    c) zawarcie transakcji już po wygaśnięciu umowy z pośrednikiem (np. w terminie 2 lat), ale z klientem "znalezionym" przez pośrednika (sprzedający zawiera umowę z osobą, która trafiła do niego przez pośrednika, czyni to jednak już po wygaśnięciu umowy z pośrednikiem).

    Często kary te są bardzo wysokie (może to być nawet kilku- lub kilkunastokrotność prowizji należnej agentowi lub też określona suma pieniędzy) i wiążą klienta z biurem nieruchomości, niekiedy wbrew jego woli. O ile zrozumiała jest chęć ochrony pośrednika przed klientami, którzy próbują wywinąć się od płacenia prowizji, o tyle po stronie pośrednika nie ma podobnej, równie dotkliwej finansowo odpowiedzialności - choćby za kompletną nieefektywność jego działań.

    Podstawa prawna

    Ustawa z 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny (DzU nr 16, poz. 93 z 1964 r., ze zm.)

    Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o ochronie konkurencji i konsumentów (DzU nr 244, poz. 2080 z 2005 r., ze zm.)

    Zobacz projekty domów z użytkowym poddaszem

    • Więcej o:

    Skomentuj:

    Jak kupić dom lub działkę z pośrednikiem