Kupno domu z długiem

Ceny mieszkań po okresie szybkich wzrostów osiągnęły astronomiczny pułap. W tej sytuacji wiele osób zaczyna rozważać zamianę kilkudziesięciu metrów w centrum na dom pod miastem. Zazwyczaj do tego celu potrzebne są - oprócz pieniędzy ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania - środki kredytowe. Po określeniu możliwości finansowych rozpoczyna się etap podejmowania decyzji. Jeśli nie chcemy zdecydować się na budowę, pozostaje nam kupno gotowego domu od dewelopera (póki co oferta raczej skromna) lub poszukiwanie domu na rynku wtórnym. W tej ostatniej sytuacji często natrafiamy na poważny problem: dom jest w dobrym stanie, spełnia nasze oczekiwania, ale ma wpis w dziale IV księgi wieczystej, że jest obciążony kredytem hipotecznym. Jego zakup jest wprawdzie możliwy, ale na pewno wymaga dużo większej ostrożności i zabezpieczeń prawnych.

Najpierw księga wieczysta

Na początek warto dokładnie zapoznać się z aktualnym wypisem z księgi wieczystej. Wskaże on potencjalnym kupującym:

kto jest właścicielem domu i działki - co jest szczególnie ważne przy kupnie domu od osoby pozostającej w związku małżeńskim. Jeśli bowiem dom należy tylko do jednego z małżonków, stanowi jego majątek odrębny (np. był już jego własnością przed ślubem) - wówczas tylko on przystępuje do umowy. Jeśli natomiast współwłaścicielami są małżonkowie, wówczas umowa kupna nieruchomości będzie ważna tylko wówczas, gdy obydwoje wyrażą zgodę na sprzedaż. Możliwa jest również sytuacja, gdy dom został odziedziczony przez kilka osób - na sprzedaż muszą zgodzić się wtedy wszyscy współwłaściciele;

jaka jest wielkość działki i jej lokalizacja;

czy nieruchomość obciążona jest prawem drogi koniecznej na rzecz innych osób (czyli prawem przechodu i przejazdu), czy na domu ciąży prawo dożywocia wskazanej osoby albo czy w stosunku do nieruchomości wszczęto już postępowania egzekucyjne (np. za nieuregulowany, wieloletni podatek od nieruchomości);

czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, czyli prawem, na mocy którego wierzyciel (najczęściej bank) może dochodzić zwrotu należnego długu z nieruchomości, bez względu na to, czyją jest własnością i z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami właściciela. W konsekwencji może to doprowadzić do wyegzekwowania długu od nowego nabywcy, a nawet sprzedaży domu przez komornika i, co za tym idzie, podwójnej straty dla kupującego, który zostaje bez domu i bez pieniędzy.

Obciążona hipoteka

Jeżeli z okazanego aktualnego wypisu wynika, że dom jest obciążony hipoteką, to decydując się na jego zakup, należy dopełnić wszystkich formalności w taki sposób, aby sprzedający spłacił dotychczasowy dług ze środków kupującego, a kupujący stał się właścicielem domu bez obciążeń - lub też, gdy sam bierze kredyt, obciążał go tylko jego własny kredyt hipoteczny. Jeżeli bowiem po kupnie domu dług nie zostanie spłacony, to nowy nabywca musi liczyć się z tym, że bank po wyczerpaniu wszystkich sposobów odzyskania pieniędzy od pierwotnego dłużnika zwróci się o zwrot długu do kolejnego nabywcy obciążonej kredytem nieruchomości. Dlatego uzgodnienia co do spłaty długu należy zawrzeć już w umowie przedwstępnej.

Umowa

Przygotowując się do zawarcia umowy - koniecznie w formie aktu notarialnego, gdyż pozwoli to nam domagać się przed sądem jej realizacji - należy od sprzedającego uzyskać aktualne dokumenty bankowe. Powinny być w nich podane:

- wysokość zadłużenia razem z odsetkami, prowizjami i opłatami (trzeba zwrócić uwagę, na jaki dzień bank wystawi takie zaświadczenie, gdyż każdego dnia wysokość długu jest inna);

- numer konta potrzebny do spłaty długu;

- termin spłaty;

- zgoda banku na jednorazową spłatę zadłużenia;

- oświadczenie, że bank wystawi odpowiednie dokumenty umożliwiające wykreślenie hipoteki po dokonaniu spłaty długu.

Dokumenty te powinny zostać przedłożone kupującemu do wglądu w oryginałach podpisanych przez osoby uprawnione do reprezentowania banku.

Jednocześnie kupujący, który sam musi zaciągnąć kredyt na dom, powinien udać się do wybranego przez siebie banku (nie ma obowiązku, aby kredytów sprzedającemu i kupującemu udzielał ten sam bank - choć warto pamiętać, że wówczas całe przedsięwzięcie staje się mniej kłopotliwe), by ustalić warunki i tryb przelewu uzyskanego kredytu. Jedną z najistotniejszych kwestii jest wskazanie rachunku bankowego, na który zostanie przelany kredyt. Musi to być rachunek banku-wierzyciela zabezpieczonej hipoteką nieruchomości, a nie osobisty rachunek sprzedającego. Bank, który udziela kredytu, musi bowiem mieć pewność, że bank sprzedającego zostanie wykreślony z księgi wieczystej nieruchomości i na jego miejsce zostanie wpisany on, czyli bank, który udzielił kredytu kupującemu.

U notariusza

Po ustaleniu kwestii bankowych strony powinny udać się do notariusza, aby podpisać pierwszą umowę, zwaną przedwstępną. W umowie tej należy zawrzeć - oprócz danych identyfikujących zawierające ją strony umowy oraz nabywaną nieruchomość - ceny zakupu i termin zawarcia umowy ostatecznej, szczegółowe zapisy określające stan prawny nieruchomości, a także sposób zapłaty.

Wskazać też trzeba, jak duża jest wysokość niespłaconego kredytu hipotecznego, jakie działania zostaną podjęte w celu jego spłaty, na jakich warunkach i w jakich terminach, jak również możliwości odstąpienia od umowy, jeśli dług nie zostanie spłacony. Umowa ta powinna również:

- określać, czy pierwsza rata wpłacona przez kupującego będzie traktowana jako zaliczka, czy jako zadatek;

- regulować kwestie wzajemnych rozliczeń w przypadku zmiany oprocentowania kredytów zaciąganych w walutach obcych.

Szczegółowość tych wszystkich postanowień jest bardzo ważna, zależy od niej bezpieczeństwo zawieranej transakcji, jak również wypłacenie przez bank kupującego pierwszej transzy kredytowej. Niektóre banki uruchamiają bowiem kredyt po okazaniu umowy przedwstępnej, regulującej wszelkie kwestie związane ze spłatą pierwotnej hipoteki. (Problem jest wtedy, gdy bank finansuje nabycie nieruchomości z kredytu dopiero po okazaniu ostatecznej umowy sprzedaży; takie rozwiązanie zmusza kupujących do jej zawarcia przed wystawieniem przez bank sprzedającego zgody na wykreślenie kredytu. Sposobem na ochronę interesów kupującego jest w takiej sytuacji określenie w umowie ostatecznej, jaka część pieniędzy z kredytu ma zostać przelana bezpośrednio na rachunek bankowy w celu spłaty kredytu, a jaka na osobiste konto sprzedającego).

Biorąc pod uwagę ryzyko całego przedsięwzięcia, nie należy oszczędzać na kosztach notarialnych; notariusz, jako osoba zaufania publicznego i prawnik o wysokich kwalifikacjach, wskaże wszystkie ewentualne niebezpieczeństwa i doradzi najlepsze rozwiązania.

Po dopełnieniu warunków z umowy przedwstępnej i spłacie kredytu hipotecznego (bank sprzedającego ma obowiązek potwierdzić jego spłatę odpowiednimi dokumentami) należy zadbać, aby wniosek o wykreślenie hipoteki został złożony w sądzie wieczystoksięgowym. Można taki obowiązek przerzucić na notariusza, który przy podpisaniu umowy ostatecznej skieruje odpowiedni wniosek do sądu. Dla tych, którzy wolą wszystkiego dopilnować sami, istnieje również droga samodzielnego złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki przez dłużnika (czyli sprzedającego); bywa również tak, że sam bank kieruje do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wykreślenie hipoteki.

Po spełnieniu powyższych warunków można po raz kolejny udać się do notariusza i sporządzić ostateczną umowę kupna-sprzedaży, po czym cieszyć się z własnego domu i... z własnego długu.

Podstawa prawna

Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (DzU z 2001 r., nr 124, poz. 1361, z późn. zm.)