Koniec budowy - co zgłosić w urzędzie

Jeśli chcemy legalnie zamieszkać w naszym domu, nie wystarczy tylko rozliczyć się z ekipą budowlaną i uprzątnąć teren wokół z niepotrzebnych już materiałów i sprzętu. Konieczne jest formalne zakończenie budowy. Przed przeprowadzką musimy dopełnić kilku urzędowych formalności. Zakończenie budowy następuje bowiem dopiero w momencie, gdy wykonano wszystkie roboty objęte zgłoszeniem (lub pozwoleniem na budowę).

Nałożony na inwestorów obowiązek zgłoszenia zakończenia budowy jest bardzo logiczny w kontekście ich bezpieczeństwa. Wyobraźmy sobie, że gdyby cokolwiek stało się komuś w takim obiekcie, jest traktowane jako wypadek na budowie. A przecież na jej teren wstęp mają tylko osoby do tego uprawnione. Na placu nie powinny więc przebywać osoby postronne (na przykład rodzina, zaproszeni goście). Tak więc mieszkanie na niezakończonej formalnie budowie wiąże się z dużym ryzykiem, a także naraża nas na dotkliwe sankcje finansowe.

Bezpieczeństwo na budowie

Wszystkie roboty budowlane są uznawane za prace szczególnie niebezpieczne, a teren ich prowadzenia powinien być ogrodzony i oznakowany. Za bezpieczeństwo przebywających na nim osób są odpowiedzialni inwestor i kierownik budowy. To oni ustalają między sobą szczegółowy podział obowiązków w tym zakresie. Inwestor oprócz zapewnienia wykonawstwa i odbioru robót musi zorganizować proces budowy oraz opracowanie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (plan BIOZ). Zazwyczaj plan taki sporządza kierownik budowy, który także nadzoruje jego wykonanie w sposób zapobiegający zagrożeniu zdrowia i życia. Jest to ważne nie tylko ze względu na zmniejszenie ryzyka wypadków. Pozwala także uniknąć konsekwencji związanych z odpowiedzialnością karną. Jeśli bowiem na budowie zdarzy się wypadek, to przede wszystkim sprawdza się, czy osoba poszkodowana mogła tam przebywać i w jakim celu, a także czy budowa była zabezpieczona przed osobami postronnymi, czy była oznaczona tablicą. Następnie przystępuje się do ustalenia przyczyny tego, co się stało. Czy osoba, która uległa wypadkowi, miała odpowiednie uprawnienia (na przykład do pracy na wysokości itp.) i kto odpowiada za jej bezpieczeństwo. To wszystko spisuje się w protokole powypadkowym.

Uwaga! Jeżeli wprowadzimy się do domu bez formalnego zakończenia budowy, jest to równoznaczne z tym, że mieszkamy w nim nielegalnie. I choć przepisy nie określają precyzyjnie terminu złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, należy to zrobić możliwie jak najszybciej.

Legalne zakończenie budowy

Zgodnie z prawem budowlanym, przed przystąpieniem do użytkowania domu, należy złożyć do powiatowego lub wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego zawiadomienie o zakończeniu budowy. Dopóki tego nie zrobimy, budowa jest formalnie cały czas w toku. Do zgłoszenia trzeba dołączyć komplet dokumentów (zestaw - powyżej).

Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że ich skompletowanie zajmie sporo czasu, lecz zwykle udaje się je zebrać w znacznie krótszym terminie. Niektóre z dokumentów są wydawane na początku budowy lub w trakcie jej trwania (na przykład umowy z dostawcami mediów lub protokoły sprawdzeń). Inne pomoże uzyskać lub wypełnić kierownik budowy. Przede wszystkim musi on zakończyć odpowiednim wpisem dziennik budowy oraz złożyć stosowne oświadczenie o zgodności wykonania domu z projektem budowlanym oraz przepisami prawa, o doprowadzeniu do należytego porządku terenu budowy, a także w razie korzystania drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Ile kosztuje odbiór domu

Zgłoszenie zakończenia budowy jest zwolnione z opłat skarbowych. Bezpłatne jest również wydanie samego pozwolenia na użytkowanie. Konieczne jest jednak zebranie kilku dokumentów, za których wydanie trzeba będzie zapłacić.

I tak konieczne jest wykonanie inwentaryzacji powykonawczej przez geodetę. To koszt od 500 zł, zależnie od stopnia skomplikowania budynku. Równie ważne jest potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy przez dostawców mediów energii elektrycznej (około 400 zł), gazowej (100-150 zł) i kominiarza (około 200 zł). Łącznie koszty te są niewielkie, więc tym bardziej dziwi fakt, że niektórzy inwestorzy celowo pomijają ten etap. Tymczasem konsekwencje niedopełnienia obowiązków są o wiele bardziej dotkliwe.

Choć może się nam wydawać, że nie zawsze wyjdzie na jaw, że wprowadziliśmy się do naszego domu, to lepiej dopełnić formalności. Jeśli ktokolwiek zawiadomi o tym nadzór budowlany, wówczas przeprowadzi on kontrolę. W najgorszym razie nałoży na nas karę finansową. Pocieszające jest natomiast to, że jeśli kontrola nie wykaże rażących nieprawidłowości, urząd najprawdopodobniej pozwoli nam na użytkowanie, ewentualnie uzależni je od wykonania niezbędnych prac, zapisanych w projekcie.

Uwaga! Procedura zakończenia budowy może wydać się inwestorom bardzo skomplikowana i trudna. W rzeczywistości nie jest to aż tak bardzo złożone. Na pewno należy dokładnie zapoznać się z decyzją pozwolenia na budowę oraz z informacjami zawartymi na stronie Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Dobrze też polegać na sprawdzonym kierowniku budowy. Jego rola w trakcie realizacji inwestycji budowlanej jest istotna.

Ile musimy czekać z przeprowadzką

Jeśli po dokonaniu zgłoszenia zakończenia budowy właściwy organ nie wniesie sprzeciwu na drodze decyzji, to obiekt można zacząć użytkować (niezajęcie stanowiska przez organy w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia traktuje się jak niezgłoszenie sprzeciwu lub uwag). Po złożeniu dokumentacji w inspektoracie nadzoru budowlanego, ten może skierować swojego przedstawiciela na teren zakończonej budowy w celu jego skontrolowania. Jeśli więc nam się spieszy, najlepiej złożyć wszystkie dokumenty co najmniej 14 dni przez planowaną przeprowadzką.

Bywa jednak, że cała procedura trwa dłużej. Najwięcej problemów jest wtedy, gdy dom został wybudowany ze zmianami istotnymi (na przykład inne niż w projekcie usytuowanie budynku względem granic działki, zmiana wymiarów budynku, które powodują zmianę powierzchni i kubatury). Urząd może wtedy nakazać ponowne złożenie pełnej dokumentacji budowlanej ze zmianami lub nałożyć na inwestorów obowiązek przywrócenia stanu zgodnego z projektem (co może wiązać się z rozbiórką).

Niekiedy też takie nieprzemyślane zmiany (na przykład zmiana kąta nachylenia dachu) wprowadzają sami inwestorzy, bez informowania o nich projektanta i kierownika budowy. Przy zgłoszeniu zakończenia budowy zaczynają się problemy. Dodatkowo takie samowolne zmiany narażają nas na karę pieniężną za każde istotne odstępstwo.

Jaką karę zapłacimy za użytkowanie domu bez zakończenia budowy

W przypadku stwierdzenia rażących nieprawidłowości wymierza się karę stanowiącą iloczyn: stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty (s) jest stała i wynosi 500 zł. Kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy. Kara nie jest uzależniona od okresu, przez jaki miało miejsce nielegalne użytkowanie. Jej wysokość musi być właściwie policzona.

Przykład:

Budynek jednorodzinny, który jest zaliczany do kategorii obiektów budowlanych (k) = 2,0, dla którego współczynnik wielkości obiektu (w) = 1,0.

500 zł x 2,0 x 1,0 x 100 x 10 = 10 000 zł.

Karę za nielegalne użytkowanie wnosi się do budżetu państwa w terminie 7 dni od dnia doręczenia.