Podział nieruchomości

Odpowiada: Małgorzata Kapelusiak, prawnik; rysunek: Małgorzata Ślińska

Zdarza się, że atrakcyjna działka jest bardzo duża, a właściciel chciałby sprzedać całość lub część. W takiej sytuacji, dobrym rozwiązaniem jest podział nieruchomości.

20370440 https bi
Rys.: Małgorzata Śliska

Wstępny plan podziału działki powinien wskazywać:

- granice nieruchomości podlegającej podziałowi;

- jej oznaczenie według danych z ewidencji i księgi wieczystej;

- powierzchnię dzielonej nieruchomości;

- granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu;

- propozycję zapewnienia nowym działkom dostępu do drogi publicznej - w formie graficznej lub w formie opisowej.

Zanim rozpoczniemy procedurę podziału nieruchomości, musimy wiedzieć, czy jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - zarówno jeśli chodzi o przeznaczenie terenu, jak i możliwość zagospodarowania wydzielonych gruntów. Możemy to sprawdzić w miejscowym urzędzie.

Warunkiem podziału jest dostęp wydzielonych działek do drogi publicznej. Jeżeli przewidziane do wydzielenia grunty go nie mają, podział jest niedopuszczalny. Przy czym nie musi być to bezpośredni dostęp - za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych gruntów. Taka służebność nosi nazwę drogi koniecznej, pozwala na swobodny przejazd i przechodzenie i jest wpisywana do ksiąg wieczystych.

Przed złożeniem w urzędzie gminy wniosku o podział nieruchomości, trzeba sporządzić wstępny plan podziału na mapie zasadniczej lub kopii mapy katastralnej. Mapę uzyskamy albo w starostwie powiatowym, albo ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Wstępny plan można sporządzić samodzielnie. Nie jest to jednak proste zadanie (trzeba na przykład wytyczyć drogi dojazdowe do nieruchomości), warto zatem zwrócić się w tym celu do geodety.

Tak przygotowany projekt składamy w miejscowym urzędzie gminy. Do wniosku dołączamy:

- dokumenty potwierdzające tytuł własności (odpis z księgi wieczystej, akt notarialny nabycia nieruchomości);

- aktualny wypis z ewidencji gruntów i budynków;

- kopię decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli została wydana);

- trzy egzemplarze projektu. 

Zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego w każdym wypadku opiniuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Jego opinia wydawana jest w formie postanowienia. Jeżeli jest ono dla nas niekorzystne, możemy wnieść, w terminie 7 dni od jego otrzymania, zażalenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Jeżeli otrzymaliśmy odpowiedź pozytywną, wówczas można przystąpić do opracowania właściwego projektu podziału nieruchomości. Prawo wymaga, aby wykonał go geodeta z uprawnieniami (uprawnienia te muszą dotyczyć dokonywania rozgraniczeń i podziałów nieruchomości oraz sporządzania dokumentacji do celów prawnych).

Geodeta będzie musiał wytyczyć granice, określić punkty graniczne (nowe granice okazuje wszystkim zainteresowanym: właścicielowi i właścicielom nieruchomości sąsiednich; podpisują oni tzw. protokół z przyjęcia granic, czyli zgadzają się na ich przebieg wskazany przez geodetę) i oznaczyć podział na odpowiedniej mapie. Opracowane dokumenty składa do właściwego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej (musi bowiem uzyskać klauzulę o zgodności ze sztuką opracowywania takiej dokumentacji i przyjęciu do zasobu). Dopiero dokumenty przyjęte do zasobu są podstawą do wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału.

Tak sporządzony projekt składamy ponownie w urzędzie. Do wniosku dołączamy:
- dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości;

- wypis i wyrys z katastru nieruchomości;

- wstępny projekt podziału;

- dokumentację geodezyjną, na którą składa się między innymi wspomniany protokół z przyjęcia nowych granic nieruchomości;

- pozwolenie na podział wydane przez konserwatora zabytków - gdy nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków.

Uwaga! Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. W takim przypadku wniosek muszą podpisać wszyscy współwłaściciele lub użytkownicy wieczyści.

Kto jest kim przy podziale nieruchomości?

Wnioskodawca - właściciel działki (współwłaściciele, użytkownik wieczysty). Wnioskodawca składa wniosek o podział działki. Decyduje (w ramach możliwości prawnych) o sposobie podziału.

Geodeta uprawniony - przygotowuje projekt podziału działki, odszukuje i ustala granice dzielonej działki, wyznacza w terenie nowe punkty graniczne, przygotowuje dokumentację podziału.

Wójt, burmistrz lub prezydent miasta - opiniuje wstępny projekt podziału działki i zatwierdza projekt jej podziału.

Czas na podział

Ostatnim elementem postępowania jest wydanie przez właściwy organ (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) decyzji zatwierdzającej podział. Po jej uprawomocnieniu (następuje to po 14 dniach od momentu jej otrzymania przez wszystkie strony), dla wydzielonych działek można założyć odrębne księgi wieczyste.
Występując o podział nieruchomości, niestety należy przygotować się na dość wysokie opłaty - podziału dokonuje się bowiem na wniosek i na koszt osoby, która ma w tym interes prawny.

Na ceny usług geodezyjnych wpływa wiele elementów, między innymi to, z jak dużą konkurencją mamy do czynienia na rynku lokalnym. Można przyjąć, iż koszt podziału działki waha się między 1800 a nawet 3800 zł w zależności od poziomu skomplikowania prac.

W sytuacji gdy w naszej gminie nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, podział nieruchomości jest również dopuszczalny. Można to zrobić, jeżeli jest on zgodny z przepisami prawa (szczególnie budowlanego) oraz z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy (każda z "nowych" działek będzie mogła być zagospodarowana według kryteriów określonych w tej decyzji).

Podstawa prawna

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. nr 1774 z 2015 r. )

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail. Zobacz PRZYKŁAD

Skomentuj:

Podział nieruchomości