Czy można wystąpić o nowe warunki zabudowy działki?

Małgorzata Kapelusiak

Właścicielka działki otrzymała warunki zabudowy na jeden budynek na działce o powierzchni 3200 m2, ale postanowiła ją sprzedać. Kupiłem tę działkę z drugą osobą na współwłasność. Czy jako nowi właściciele możemy wystąpić o nowe warunki zabudowy na dwa budynki? Janusz Z.

Jeżeli kupiliśmy działkę na terenie gminy w której nie ma aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, musimy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Bez tego nie ruszymy z budową domu
Rys. Małgorztata Ślińska
Decyzja o warunkach zabudowy wymagana jest przy zmianie zagospodarowania terenu, polegającego na budowie domu lub wykonaniu innych robót budowlanych, jak również przy zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części - jeżeli w gminie nie ma aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego.

Warunki zabudowy

Z decyzji tej inwestor dowie się, czy planowana przez niego inwestycja - na przykład budowa domu - jest w ogóle dopuszczalna, i jakie są warunki dotyczące na przykład wysokości, jaką może mieć budynek, jaki może być kąt nachylenia połaci jego dachu lub ile może wynieść powierzchnia zabudowy. Z jej treści będzie wynikało również, czy inwestora dotyczą szczególne wymagania wynikające z przepisów o ochronie środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków, przepisów sanitarnych lub przeciwpożarowych itp.

Przepisy wskazują również, iż w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. A zatem otrzymanie przez poprzednią właścicielkę decyzji nie pozbawia jej następców prawnych (nowych właścicieli) możliwości wystąpienia o własne warunki zabudowy.

Możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy więcej niż jednemu wnioskodawcy dopuszcza powstanie sytuacji, w której w jednym czasie kilka podmiotów będzie dysponować ustaleniami warunków zabudowy tego samego terenu, mogącymi różnić się w zakresie merytorycznej treści.

W takich sytuacjach zamierzenie związane ze zmianą zagospodarowania terenu może być zrealizowane jedynie przez podmiot posiadający tytuł prawny do nieruchomości objętej ustaleniami - a więc budowę mogą rozpocząć wyłącznie właściciele. Pozostałe ustalenia wydane na żądanie innych wnioskodawców stają się bezprzedmiotowe z dniem uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę przez inwestora. W takich okolicznościach organ, który wydał pozostałe decyzje o warunkach zabudowy dotyczące tego terenu (wójt, burmistrz, prezydent miasta), stwierdza ich wygaśnięcie.

Warto również wiedzieć, iż sam właściciel nieruchomości może ubiegać się więcej niż raz o wydanie decyzji dla tego samego terenu. Zgodnie bowiem z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lutego 1998 roku: "Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu może być wydana dla tego samego terenu na rzecz wielu podmiotów, to podmiot, któremu wydano już decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania danego terenu, jest uprawniony do ponownego ubiegania się o wydanie decyzji w odniesieniu do tego samego terenu, jednakże w sprawie innej budowy" (II SA/Po 873/97, ONSA 1998, nr 4, poz. 141).

Unormowania zawarte w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewidują również możliwość przeniesienia uprawnień z decyzji o warunkach zabudowy z adresata określonego w treści tej decyzji na osobę trzecią, gdyby kolejny właściciel był takim przeniesieniem zainteresowany. Przeniesienie to następuje w drodze decyzji administracyjnej.

Obowiązuje przy tym wymóg przyjęcia przez nowego inwestora wszystkich warunków przewidzianych w przenoszonej na jego rzecz decyzji. Można zatem wystąpić o nową decyzję o warunkach zabudowy, wskazując, iż zamierzenie budowlane ma dotyczyć dwóch budynków.

Wystąpienie o warunki zabudowy

Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, należy złożyć w miejscowym urzędzie gminy wniosek (na formularzu, który jest dostępny w urzędzie), w którym należy podać:

- granice terenu objętego wnioskiem - należy je zaznaczyć na kopii mapy zasadniczej obejmującej teren inwestycji oraz obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać (sąsiednie działki), w skali 1:500 lub 1:1000;

- planowany sposób zagospodarowania terenu oraz przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych (w formie opisowej i graficznej na planie zagospodarowania działki na mapie);

- planowane zapotrzebowanie na wodę, energię oraz sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także wskazanie dostępu do drogi publicznej (bezpośredni lub też poprzez ustanowioną służebność drogi koniecznej);

- charakterystyczne parametry techniczne inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko.

Do wniosku należy również dołączyć oświadczenie właściwych dostawców mediów, że istniejące sieci uzbrojenia terenu są wystarczające do realizacji planowanego przez nas obiektu, albo że planowana jest ich rozbudowa.

Decyzję wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, przy czym projekt decyzji musi sporządzić osoba wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Na wydanie decyzji urząd ma jeden miesiąc. Od decyzji burmistrza przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni od jej otrzymania, zaś na decyzję kolegium można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego w ciągu 30 dni od jej otrzymania. Należy również liczyć się z tym, że urząd może zawiesić postępowanie na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku, zwłaszcza gdy gmina ma wkrótce sporządzić plan miejscowy. Jednak i wtedy warunki zabudowy muszą być wydane, gdy:

- w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego;

- w okresie zawieszenia postępowania nie zostanie uchwalony plan miejscowy lub jego zmiana.

Podstawa prawna:

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 z 2003 r. ze zmianami).



Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: ZOBACZ PRZYKŁAD



Skomentuj:

Czy można wystąpić o nowe warunki zabudowy działki?