Zmiana sposobu użytkowania budynku zgodnie z prawem

Z treści listu wynika, iż przedmiotem prac budowlanych będzie - w rozumieniu prawa - nie zmiana sposobu jego użytkowania, ale tak naprawdę - przebudowa.

Zmiana sposobu użytkowania

Jako zmianę sposobu użytkowania budynku traktuje się podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym (lub jego części) działalności zmieniającej warunki:

- bezpieczeństwa pożarowego;

- bezpieczeństwa powodziowego;

- pracy;

- zdrowotne;

- higieniczno-sanitarne;

- ochrony środowiska;

- bądź wielkość lub układ obciążeń.

Oznacza to, że przy zmianie sposobu użytkowania obiektu lub jego części, ocenie będzie podlegało, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w danym obiekcie budowlanym lub jego części określonej, związanej z jego użytkowaniem działalności, wpływa na zmianę przypisanych obiektowi warunków, głównie odnoszących się do bezpieczeństwa jego dalszego użytkowania.

Przykładami zmiany charakteru mieszkalnego na użytkowy może być urządzenie w domu gabinetu lekarskiego czy przedszkola.

Przebudowa jak budowa

Wskazane przez naszego Czytelnika prace zakwalifikować należy zatem jako przebudowę, w której przez wykonanie robót budowlanych nastąpi zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego budynku, z wyjątkiem kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości bądź liczby kondygnacji. Roboty budowlane w zakresie przebudowy można zaś rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, o którą należy wystąpić do miejscowego starostwa.

Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu (czyli najbliżsi sąsiedzi), których interes mógłby zostać przez realizację tej inwestycji naruszony.

Pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył:

- wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

- oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Pozwolenie wydawane jest po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko oraz uzyskaniu przez inwestora wymaganych przepisami szczególnymi pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów.
Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

- 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi (przeciwpożarowymi, sanitarnymi, ochrony środowiska, ochrony zabytków itp.) oraz zaświadczeniem wydanym przez właściwą izbę samorządu zawodowego o wpisie na listę jej członków, aktualnym na dzień opracowania projektu (projekt budowlany powinien być wykonany przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane, będącą członkiem właściwej izby samorządu zawodowego);

- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

- aktualną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Wniosek o pozwolenie na budowę inwestor składa we właściwym miejscowo starostwie. Jeśli inwestor spełni określone wymagania, starosta wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę nie później niż w ciągu miesiąca, a przy sprawie szczególnie skomplikowanej - nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia złożenia wniosku.

W razie niespełnienia wszystkich wymagań, inwestor może otrzymać decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Przysługuje mu wówczas prawo odwołania się od otrzymanej decyzji, w terminie 14 dni od jej doręczenia, do organu wyższego stopnia - wojewody.

Decyzja o pozwoleniu na budowę ważna jest 3 lata; wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna. Podobnie stanie się, jeśli budowa zostanie przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Odległości od granic działki

Zgodnie z przepisami budynek, co do zasady, musi znajdować się od granicy z sąsiednią działką w odległości:

- 4 m - gdy w ścianie skierowanej w stronę sąsiada są otwory okienne lub drzwiowe;

- 3 m - gdy w ścianie tej nie ma otworów.

Uwaga! Otwór w ścianie wypełniony pustakami szklanymi (luksferami) nie jest traktowany jako okno.

Mniejsza niż podane wyżej odległość od granicy działki (nie mniejsza jednak niż 1,5 m) lub budowa bezpośrednio przy granicy - dopuszczalna jest wówczas, gdy wynika z ustaleń planu miejscowego albo z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zasada ta dotyczy także budowy domu jednorodzinnego na działce o szerokości mniejszej niż 16 m. Na szerszej działce dom w zabudowie jednorodzinnej można postawić w tak zwanej ostrej granicy działki, jeśli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku sąsiada, pod warunkiem, że jego część znajdująca się w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy będzie miała długość i wysokość nie większą niż istniejący bądź projektowany budynek na sąsiedniej działce.

Ponadto przepisy pozwalają zachować mniejszą odległość od granicy (nie mniejszą jednak niż 1,5 m) takich elementów budynku, jak balkony, tarasy, schody zewnętrzne, daszki nad wejściem oraz okapy lub gzymsy dachów.

Podstawa prawna:

Rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75 poz. 690 z 2002 r. ze zmianami).

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. nr 243 poz. 1623 z 2010 r. ze zmianami).