Dwie mapy: ewidencyjna i do celów projektowych

Małgorzata Kapelusiak

Kupiłem działkę i okazało się, że jej granice na mapie ewidencyjnej przebiegają inaczej niż na tej do celów projektowych. Co robić w takiej sytuacji?

Jeśli przebieg granic działki nie został określony prawidłowo należy przeprowadzić rozgraniczenie nieruchomości
Jeśli przebieg granic działki nie został określony prawidłowo należy przeprowadzić rozgraniczenie nieruchomości
Rys. Małgorzata Ślińska
W zeszłym roku kupiłem działkę w jednej z miejscowości w województwie małopolskim. Z mapy ewidencyjnej wynikało, że dojazd do mojej działki zapisany jest w księdze wieczystej jako służebność. Obecnie mam komplet wszystkich dokumentów i jestem w trakcie załatwiania pozwolenia na budowę. Okazało się jednak, że kwestia drogi nie jest wyjaśniona, gdyż na mapie wykonanej przez geodetę granice działek są całkowicie przesunięte względem mapy ewidencyjnej. Droga, do której miałem dostęp - według mapy do celów projektowych sporządzonej przez geodetę - nie łączy się z drogą asfaltową. Proszę o radę, co mam robić? Wojciech S.

Z treści listu wynika, że istnieją rozbieżności pomiędzy mapą ewidencyjną a mapą do celów projektowych, z czego wynika problem dostępu do działki z drogi publicznej.

Mapa ewidencyjna

Mapa ta obrazuje dane ewidencyjne zawarte w informatycznym systemie komputerowym, stanowiąc wraz z rejestrem gruntów, rejestrem budynków, rejestrem lokali, kartotekę budynków i lokali oraz ewidencję gruntów i budynków.

Treścią mapy ewidencyjnej są między innymi:

- granice: państwa, jednostek zasadniczego podziału terytorialnego, jednostek ewidencyjnych, obrębów, działek, rejonów statystycznych;

- oznaczenia punktów granicznych i numery działek;

- kontury budynków, użytków gruntowych oraz klas gleboznawczych i ich oznaczenia;

Mapa ta zawiera również dane opisowo-informacyjne, w szczególności dotyczące:

- nazw jednostek zasadniczego trójstopniowego podziału terytorialnego państwa, ulic, placów, uroczysk, cieków, zbiorników wodnych i innych obiektów geograficznych;

- oznaczenia jednostek ewidencyjnych i obrębów;

- numerów dróg publicznych oraz numerów porządkowych i ewidencyjnych budynków.

Mapę ewidencyjną sporządza się w skalach: 1:500, 1:1000, 1:2000 lub 1:5000 w zależności od zurbanizowania terenu i struktury władania gruntami.

Mapa do celów projektowych

To sporządzona przez geodetę mapa sytuacyjna do celów projektowych. Jest to dokument niezbędny w trakcie ubiegania się o pozwolenie na budowę, przy tworzeniu projektu architektoniczno-budowlanego, a także projektu zagospodarowania działki.

Mapa do celów projektowych powinna zawierać aktualne informacje o wszystkich danych ewidencyjnych dotyczących zarówno obszaru projektowanej inwestycji, jak również obszaru otaczającego ten teren w pasie co najmniej 30 metrów. Mapa do celów projektowych jest bowiem geodezyjnym opracowaniem, wykonywanym jako podkład do projektowania inwestycji. Sporządza się ją na kopii aktualnej mapy zasadniczej.

Mapa zasadnicza to wielkoskalowe opracowanie kartograficzne, zawierające aktualne informacje o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów ogólnogeograficznych oraz elementach ewidencji gruntów i budynków, a także sieci uzbrojenia terenu: nadziemnych, naziemnych i podziemnych.

Przez pojęcie "aktualna mapa zasadnicza" należy rozumieć wyłącznie taką mapę zasadniczą, która w swojej treści zawiera wszystkie aktualne, określone przepisami szczegóły terenowe dla obszaru, który jest przedmiotem zainteresowania inwestora.

Warunek aktualności mapy zasadniczej spełniony jest wówczas, gdy nastąpiło porównanie treści tej mapy z sytuacją występującą w terenie, oraz kiedy nowe szczegóły terenowe zostały pomierzone przez wykonawcę prac geodezyjnych i kartograficznych, a materiały powstałe z pomiaru uzupełniającego przekazane do powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Warto w tym miejscu wskazać, iż aktualność mapy zasadniczej jest potwierdzana przez właściwy ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, poprzez poświadczenie zaktualizowania i opatrzenie klauzulą o treści: "Niniejsza mapa może służyć do celów projektowych".

Ewidencja gruntów

Przekazanie danych geodezyjnych i kartograficznych do powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego będzie skutkowało urzędową zmianą w ewidencji gruntów. Zgodnie bowiem z § 46 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków z urzędu wprowadza się zmiany w ewidencji wynikające z:

- prawomocnych orzeczeń sądowych, aktów notarialnych, ostatecznych decyzji administracyjnych, aktów normatywnych;

- opracowań geodezyjnych i kartograficznych, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, zawierających wykazy zmian danych ewidencyjnych;

- dokumentacji architektoniczno-budowlanej gromadzonej i przechowywanej przez organy administracji publicznej;

- ewidencji publicznych prowadzonych na podstawie innych przepisów.

Należy zatem założyć, iż zmiany uwidocznione przez geodetę zostaną naniesione w ewidencji i rozbieżność między mapami zostanie zlikwidowana.

Brak dostępu do drogi publicznej

Nie likwiduje to jednak problemu Czytelnika, który nie ma obecnie dostępu do drogi publicznej. Jeśli taki stan rzeczy wynikałby z pomyłki, to właściciel działki może wnioskować o jej usunięcie (sprostowanie), ale tylko pod warunkiem, że wpisy w bazie danych ewidencyjnych mają "charakter błędów oczywistych w świetle złożonych dokumentów". Tak orzekł w wyroku z dnia 10.08.2010 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku (II SA/Bk 272/10/).

Oczywistość omyłki ma zatem jednoznacznie wynikać z dokumentów (na przykład z aktu notarialnego określającego położenie nieruchomości), zaś jej korekta musi pozostać w zgodzie ze stanem prawnym, który ewidencja ma odzwierciedlać. Oznacza to, że w drodze sprostowania nie można tworzyć nowego stanu prawnego - na przykład zwiększać obszaru działki. Takie stanowisko przedstawił w wyroku z dnia 15.05.2012 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie (III SA/Lu 86/12).

Rozgraniczenie nieruchomości

Jeśli brak dostępu do drogi wynika z nieprawidłowego określenia granic działki, wówczas konieczne będzie przeprowadzenie postępowania administracyjnego w sprawie rozgraniczenia nieruchomości. Ma ono na celu ustalenie przebiegu jej granic poprzez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Zmiany granic w drodze postępowania administracyjnego dokonuje wójt (burmistrz, prezydent miasta), a w razie wydania decyzji, z której strona nie jest zadowolona - o rozgraniczeniu orzeka sąd. Zmiana taka następuje z urzędu (na przykład gdy wymaga tego ważny interes społeczny) lub na wniosek strony.

Czynności ustalania przebiegu granic wykonuje upoważniony przez wójta geodeta, który - w razie sporu co do ich przebiegu - nakłania strony do zawarcia ugody. Ugoda zawarta przed geodetą ma moc ugody sądowej. Jeśli zainteresowani właściciele nieruchomości nie zawarli ugody, wówczas wójt wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości i ustala przebieg granic na podstawie zebranych dowodów. Gdy zaś nie ma podstaw do wydania takiej decyzji, geodeta tymczasowo utrwala punkty graniczne, oznacza je na szkicu i całość dokumentacji oddaje wójtowi, ten zaś, z urzędu, przekazuje sprawę sądowi.

Orzekając o rozgraniczeniu, sąd kieruje się treścią art. 153 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania.

Gdyby takiego stanu nie można było stwierdzić, wówczas sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności, przyznając ewentualnie jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.

Poprawne granice

Gdyby granice działki naszego Czytelnika były określone prawidłowo, to należy zadbać o dostęp do drogi publicznej poprzez zmianę zakresu służebności gruntowej. Służebność drogi koniecznej nie jest służebnością wieczystą - może ulec zmianie, wygaśnięciu lub zniesieniu. Zmiana służebności (w tym zakresu drogi i sposobu jej przebiegu) może nastąpić, jeśli zmienią się warunki i potrzeby obciążonej działki. Zmiany tej można dokonać poprzez zgodne oświadczenie sąsiadów, złożone przed notariuszem, lub też - w razie braku zgody - w postępowaniu sądowym. Właściwym do rozpoznania takiego wniosku jest sąd rejonowy wydział cywilny, w którego okręgu położona jest nieruchomość pozbawiona dostępu do drogi.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. nr 193 poz. 1287 z 2010 r. ze zmianami).



Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład





Skomentuj:

Dwie mapy: ewidencyjna i do celów projektowych