Stan deweloperski. Jak porównać oferty i nie dać się zaskoczyć?

Na próżno – jak wspomnieliśmy - szukać definicji stanu deweloperskiego w przepisach. Nie występuje w ustawie deweloperskiej, nie ma go w prawie budowlanym. To po prostu etap pośredni pomiędzy surowym stanem zamkniętym a lokalem gotowym do zamieszkania. Obejmuje on wszystkie prace konstrukcyjne i instalacyjne niezbędne do dalszego wykończenia lokalu, ale bez elementów takich jak podłogi, drzwi wewnętrzne czy biały montaż.  Jego znaczenie może różnić się w zależności od firmy, projektu, a nawet konkretnej realizacji jednego wykonawcy. W praktyce oznacza to, że pod tą samą nazwą może kryć się zróżnicowany zakres prac. Generalnie decydując się na wariant deweloperski musimy pamiętać, że wykończenie mieszkania lub domu leży już po naszej stronie. Deweloper się tym nie zajmie, czyli otrzymamy lokal, który będziemy musieli wykończyć we własnym zakresie.

Co obejmuje stan deweloperski?

Tak, jak nie ma określenia stanu deweloperskiego, tak  nie ma jednak jednej, uniwersalnej odpowiedzi na pytanie, co obejmuje stan deweloperski. Zakres prac może być różny, wszystko zależy od zawartej przez nas umowy z deweloperem. Najczęściej „otrzymujemy w pakiecie”:

• tynki (cementowo-wapienne lub gipsowe),
• wylewki betonowe pod podłogi,
• kompletną instalację elektryczną, wodną i grzewczą,
• drzwi wejściowe,
• okna z parapetami zewnętrznymi,
• grzejniki i źródło ciepła (np. piec gazowy),
• przygotowanie przyłączy i punktów odbiorczych.

Nie liczmy więc na gotowe ściany, posadzki ani wyposażenia łazienki czy kuchni. Lokal w takim stanie wymaga jeszcze pełnego wykończenia, zanim będzie nadawał się do zamieszkania.

Uwaga! Nie zawsze stan deweloperski obejmuje wszystkie wymienione elementy. Dlatego, bardzo dokładnie, zanim podpiszemy umowę, dowiedzmy się od danego dewelopera, co w danym przypadku kryje się pod tym pojęciem. W przeciwnym razie może nas czekać niemiła niespodzianka. Dopytanie dewelopera, co według niego oznacza stan deweloperski, pozwoli nam spokojnie wyjaśnić ewentualne wątpliwości. Dzięki temu będziemy mieć pewność, że kupiona przez nas nieruchomość będzie oferowała standard, o jaki nam chodziło.

Co to jest podwyższony stan deweloperski?

Niektórzy oferują „stan deweloperski plus”. To nieformalne, marketingowe pojęcie, które pojawia się w ogłoszeniach deweloperów. Ma za zadanie zwrócić uwagę na wyższy standard wykończenia od tego „podstawowego stanu deweloperskiego”. Co może obejmować podwyższony stan deweloperski?

Najczęściej zawiera dodatkowe elementy, takie jak np.:

• lepsze materiały wykończeniowe (np. gładzie zamiast tynków, lepsza jakość stolarki okiennej),
• zamontowane „ciepłe” drzwi wewnętrzne,
• zainstalowaną armaturę sanitarną (np. toaleta, umywalka),
• płytki lub gres w łazience czy kuchni,
• pomalowane ściany (na biało lub w kolorze),
• rolety zewnętrzne, żaluzje fasadowe, systemy smart home (np. sterowanie ogrzewaniem),
• wyższy standard instalacji elektrycznej (więcej punktów, gniazdek, przygotowanie pod klimatyzację).

Pamiętajmy, iż termin stan deweloperski to wciąż niejasno zdefiniowany standard - jest to całkowicie umowne oznaczenie i każdy deweloper będzie rozumieć go inaczej. Warto wziąć to pod uwagę i każdorazowo sprawdzić realny zakres prac w umowie, zanim zdecydujemy się na konkretną inwestycję.

Mieszkanie a dom - różne standardy

Choć pojęcie „stan deweloperski” stosuje się zarówno do mieszkań jak i domów, jego znaczenie może się istotnie różnić. W przypadku mieszkań deweloper odpowiada również za część wspólną (klatki schodowe, windy, korytarze), natomiast w domu inwestor powinien upewnić się, czy w standardzie zawarto:

• wykonanie ogrodzenia,
• przygotowanie podjazdu i dojść do budynku,
• podłączenie do sieci (woda, prąd, gaz, kanalizacja),
• montaż pieca lub pompy ciepła,
• zagospodarowanie działki.

Brak jasnych, ustawowych norm oznacza, że każdorazowo należy dokładnie sprawdzić prospekty reklamowe, dokumentację techniczną oraz załączniki do umowy.

Koszty wykończenia

Dla wielu inwestorów wybór stanu deweloperskiego wiąże się z chęcią optymalizacji kosztów i uzyskania większej kontroli nad efektem końcowym. Należy jednak pamiętać, że wykończenie lokalu we własnym zakresie to nie tylko swoboda, ale też konkretne wydatki i konieczność koordynacji prac.

W 2025 roku orientacyjne koszty wykończenia (bez wyposażenia) kształtują się następująco:

• standard podstawowy: od 1500 do 2500 zł/m²,
• standard średni do wyższego: od 2500 do 3500 zł/m² i więcej.

W przypadku domu trzeba dodatkowo uwzględnić jeszcze wykończenie poddasza, garażu, kotłowni, tarasu i nawierzchni wokół budynku. To elementy, które często są przez inwestorów pomijane w kosztorysach wstępnych, a mają istotny wpływ na finalny budżet i walory eksploatacyjne budynku.

Ważny odbiór techniczny

Choć stan deweloperski to etap „przed ostatecznym wykończeniem”, to nie oznacza to, że odbiór techniczny można potraktować pobieżnie. Wskazana jest w tym przypadku niezależna kontrola, najlepiej przez specjalistę, który sprawdzi jakość wykonania prac zarówno z umową, jak i normami budowlanymi. Oczywiście możemy zrobić to sami, jednak skorzystanie z usług doświadczonego eksperta pozwala nie tylko zmusić dewelopera do naprawy usterek, ale też umożliwia uzyskanie rabatu na końcowym etapie procesu kupna mieszkania lub domu.

Uwaga! Zgodnie z przepisami deweloper ma obowiązek w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub odmowie ich uznania, a w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu usunąć uznane wady mieszkania lub domu jednorodzinnego.

Obecnie obserwujemy, że coraz liczniejsze grono inwestorów korzysta z usług inspektorów odbioru technicznego. To wydatek rzędu 300-800 zł w przypadku mieszkania i 400-1500 zł przy odbiorze domu. Z perspektywy całej inwestycji nie jest to wiele, a może uchronić nas przed kosztownymi poprawkami we własnym zakresie.
Warto sprawdzić przede wszystkim:

• równość tynków i poziom wylewek,
• szczelność i sposób wykonania stolarki okiennej i drzwiowej,
• szczelność wszystkich instalacji,
• poprawność rozprowadzenia instalacji (punkty hydrauliczne, liczba gniazdek, włączniki),
• działanie systemu ogrzewania.

Uwaga! Musimy wiedzieć, że odbiór techniczny to nie to samo, co przekazanie czy odbiór kluczy. Odbiór techniczny to – jak napisaliśmy - sprawdzenie przez nas, czy deweloper wykonał wszystkie prace zgodnie z umową deweloperską i normami budowlanymi. Z odbioru obowiązkowo musi być spisany protokół protokół, w którym zgłaszamy wykryte wady, usterki, niezgodności z projektem i standardem wykończenia.

Przekazanie kluczy to z kolei moment, kiedy „dostajemy” nieruchomość (ale nie jesteśmy jeszcze jej prawnymi właścicielami, to osobny proces). W momencie przekazania kluczy przechodzą na nas wszystkie koszty związane z nieruchomością (np. opłaty za media, obowiązek płacenia czynszu, podatków). 
Od momentu przekazania nieruchomości:

• deweloper nie ma prawa wejść do środka,
• spisywany jest stan liczników (nabywca zaczyna ponosić opłaty za media).
• ponosimy  ryzyko ewentualnych uszkodzeń mieszkania lub domu.

Dla kogo to dobre rozwiązanie?

Zakup nieruchomości w stanie deweloperskim może być korzystny dla osób, które:

• planują indywidualną aranżację wnętrz,
• chcą rozłożyć wydatki na etapy,
• inwestują pod wynajem i zależy im na określonym standardzie wykończenia.

Z kolei osoby, którym zależy na szybkiej przeprowadzce, powinny raczej rozważyć oferty „pod klucz” lub wykończenie przy udziale generalnego wykonawcy.

Niezależnie od podjętej decyzji najważniejsze pozostaje świadome podejście -znajomość kosztów i obowiązków związanych z koordynacją całego procesu.

Dobrze przygotowana umowa z jasno określonym zakresem prac i późniejsza rzetelna weryfikacja jakości ich wykonania z pewnością pozwolą uniknąć nieporozumień i nieplanowanych kosztów. Reasumując, niezależnie od tego, czy inwestujemy w mieszkanie czy w dom, warto mieć świadomość, że „deweloperski” nie zawsze znaczy to samo.

Co oznacza  standard „pod klucz” ?

Poza pojęciem standard deweloperski, często też możemy spotkać się z określeniem wykończenie „pod klucz”. Taka nieruchomość jest w pełni wykończona, co oznacza, że można się od razu do takiego mieszkania czy domu wprowadzić. Lokal ma pomalowane ściany, ułożoną podłogę, zamontowaną ceramikę sanitarną, sprzęty AGD. W zależności od ustaleń z deweloperem, dom lub mieszkanie wykończone pod klucz może być również umeblowane. To niezwykle wygodna opcja, biorąc pod uwagę brak czasu, stres remontowy i nieprzewidywalność ekip budowlanych. Dodatkowym atutem takiego rozwiązania jest to, że zostało ono przygotowane przez architekta. Jego wsparcie projektowe jest niezbędne - chociażby - przy optymalnym rozmieszczeniu gniazdek, czy aranżacji strefy dziennej.

Czy wiesz, co to jest ustawa deweloperska?

Znowelizowana ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która weszła w życie w 2022 roku, czyli tzw. ustawa deweloperska, to narzędzie, którego celem jest zapewnienie większej ochrony kupującym nieruchomość od dewelopera (reguluje ona cały proces nabycia nieruchomości – od zawarcia umowy rezerwacyjnej, przez podpisanie umowy deweloperskiej, aż po odbiór lokalu i przeniesienie własności). Bo to właśnie kupujący są słabszą stroną transakcji i zanim ustawa zaczęła obowiązywać, wielu z nich się o tym dotkliwie przekonało. Zapewne nie raz słyszeliśmy o upadłości - niewypłacalności dewelopera. W efekcie nabywcy tracili swoje prawa do mieszkania lub domu, za który zapłacili, i dodatkowo często musieli spłacać zaciągnięty kredyt hipoteczny.
Obecnie obowiązujące przepisy wprowadziły szereg zmian, przede wszystkim w zakresie zabezpieczenia środków pieniężnych należących do inwestorów. Np. ich wpłaty obligatoryjnie trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy, skąd deweloper otrzymuje je dopiero po sprawdzeniu zaawansowania budowy przez bank. Funkcjonowanie ustawy deweloperskiej pozwala klientom świadomie inwestować w wybrane nieruchomości.  Jej efektem jest znaczne zmniejszenie ryzyka wiążącego się z zakupem nieruchomości od dewelopera, zwanej wcześniej często „dziurą w ziemi”.