Zgłoszenie zamiast pozwolenia, czyli jak zbudować dom szybciej

Budowa domu tradycyjnie kojarzy się nam z formalnościami i oczekiwaniem. Jednak obowiązujące od kilku lat przepisy w określonych przypadkach pozwalają na budowę domu w trybie zgłoszenia, bez potrzeby uzyskiwania pozwolenia. Taka możliwość dotyczy między innymi domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², ale również niektórych budynków rekreacyjnych i gospodarczych.

Postaram się wyjaśnić, jakie typy budynków można obecnie realizować na zgłoszenie, jakie dokumenty są potrzebne i w jakich sytuacjach mimo wszystko korzystniejsza będzie tradycyjna procedura z pozwoleniem na budowę.

Podstawa prawna – dom na zgłoszenie

Prawo budowlane przewiduje trzy przypadki, w których możliwa jest budowa domu na podstawie zgłoszenia, bez konieczności uzyskiwania pozwolenia. Każdy z nich opiera się na konkretnym przepisie ustawy i wiąże się z określonymi warunkami technicznymi oraz funkcjonalnymi.

Poniżej przedstawiam te przypadki według potencjalnej skali inwestycji, zaczynając od najmniejszych.

1)       Budynek rekreacyjny do 35 m²

Pierwszą kategorię stanowią niewielkie obiekty, przeznaczone głównie do celów wypoczynkowych lub gospodarczych. Podstawą prawną dla tego typu inwestycji są art. 29 ust. 1 pkt 14 i 16 Prawa budowlanego.

Kiedy wystarczy zgłoszenie?

• W przypadku budynków wolnostojących i parterowych,
• o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 m²,
• przy zachowaniu ograniczeń liczbowych: maksymalnie 1 obiekt rekreacyjny na każde 500 m² działki lub do 2 obiektów (garaży, budynków gospodarczych, wiat) na każde 500 m².

Do tej kategorii zaliczają się m.in. wszelkiego rodzaju domki letniskowe, altany, wiaty wolnostojące czy proste garaże.

2)       Dom jednorodzinny do 70 m² - dom bez pozwolenia

 „Domy bez formalności” to wolnostojące, jednorodzinne budynki mieszkalne o powierzchni zabudowy do 70 m². Zasady ich realizacji określa art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego.

Aby w ich przypadku można było skorzystać ze zgłoszenia, muszą spełniać konkretne warunki.

• Budynek musi być wolnostojący i nie wyższy niż dwie kondygnacje,
• powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 70 m²,
• obszar oddziaływania obiektu musi mieścić się w całości na działce,
• inwestycja musi być realizowana na własne potrzeby mieszkaniowe inwestora,
• możliwa jest rezygnacja z kierownika budowy oraz dziennika budowy, co dodatkowo upraszcza proces realizacji.

Choć formalnie nadal konieczne jest zgłoszenie oraz przygotowanie projektu budowlanego, tryb ten nie wymaga oczekiwania na milczącą zgodę organu – budowa może ruszyć niezwłocznie po złożeniu kompletu dokumentów.

3)       Dom jednorodzinny o dowolnej powierzchni     SPRAWDZIĆ

Mało kto wie, że w Polsce można wybudować na zgłoszenie prawie każdy dom. To trzeci przypadek, który obejmuje budowę wolnostojących domów jednorodzinnych o dowolnej powierzchni zabudowy, realizowanych w trybie zgłoszenia, ale pod warunkiem spełnienia określonego wymogu przestrzennego. Odnosi się do niej art. 29 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego.

Jakie są wymogi dla tego trybu?

• Budynek musi być wolnostojący i przeznaczony na cele mieszkalne,
• nie obowiązuje go ograniczenie powierzchni zabudowy,
• obszar oddziaływania budynku musi w całości zawierać się na działce lub działkach objętych inwestycją i ten fakt musi być potwierdzony w projekcie przez uprawnionego projektanta,
• w odróżnieniu od uproszczonego trybu dla domów do 70 m² wymagane jest powołanie kierownika budowy i prowadzenie dziennika budowy.

Warto zaznaczyć, że jeśli jakakolwiek część obszaru oddziaływania wykracza poza granice działki (choćby nieznacznie), konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę.

Jakie dokumenty są niezbędne do zgłoszenia budowy domu?

W przypadku budowy domu jednorodzinnego na zgłoszenie o powierzchni zabudowy do 70 m² (w trybie „dom bez formalności”), lista niezbędnych dokumentów obejmuje:

• Projekt zagospodarowania działki lub terenu (PZT) – sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, przedstawiający lokalizację obiektu na działce.
• Projekt architektoniczno-budowlany (PAB) – stanowiący część dokumentacji projektowej, zawierający m.in. układ funkcjonalno-przestrzenny budynku i charakterystykę techniczną. 
• Oświadczenie inwestora o budowie domu na własne potrzeby mieszkaniowe – warunek konieczny do skorzystania z uproszczonego trybu (zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego).
• Oświadczenie o kompletności złożonych dokumentów – wymagane formalnie przy zgłoszeniu budowy, dostępne w systemie e-Budownictwo.
• Oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową – jeżeli inwestor decyduje się zrealizować budowę bez ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy.

Wszystkie dokumenty można złożyć w formie elektronicznej za pośrednictwem serwisu https://e-budownictwo.gunb.gov.pl

Czy budowa na zgłoszenie jest zawsze najlepszą opcją?

Choć zgłoszenie to prostsza procedura, pozwolenie na budowę daje inwestorowi większe bezpieczeństwo i elastyczność. To pełnoprawna decyzja administracyjna, która formalnie zatwierdza zgodność inwestycji z przepisami. W razie sporu z sąsiadem lub organem administracyjnym stanowi jednoznaczną podstawę prawną, w przeciwieństwie do tzw. milczącej zgody przy zgłoszeniu.

Co ważne, banki i instytucje finansowe także preferują pozwolenia, traktując je jako stabilniejsze zabezpieczenie kredytów hipotecznych. Z kolei przy budowie na zgłoszenie, zwłaszcza bez kierownika budowy, uzyskanie finansowania może być utrudnione.

Dodatkowo procedura pozwolenia umożliwia uzupełnianie braków i korektę dokumentów, co przy zgłoszeniu jest praktycznie niemożliwe. W przypadku zmian w trakcie budowy projekt z pozwoleniem łatwiej dostosować do nowych potrzeb.

Podsumowując – zgłoszenie sprawdza się przy prostych inwestycjach, ale przy większych projektach to pozwolenie zapewnia większą kontrolę, przewidywalność i wiarygodność – również w oczach instytucji zewnętrznych.

Komu można polecić budowę domu na zgłoszenie?

Budowa domu na zgłoszenie to rozwiązanie przewidziane dla ściśle określonych sytuacji, prostych, niewielkich inwestycji realizowanych na własne potrzeby i na działkach o jasnym statusie prawnym. Procedura ta może być korzystna przede wszystkim dla osób budujących samodzielnie, bez kredytu, którym zależy na jak najszybszym rozpoczęciu prac i dysponują odpowiednio przygotowanym projektem.

Z kolei inwestorzy planujący większy dom, którzy korzystają z finansowania zewnętrznego, budują w gęstszej zabudowie lub przewidują zmiany w trakcie realizacji, powinni rozważyć tradycyjne pozwolenie na budowę. Daje ono szerszą ochronę prawną, większą elastyczność i znacznie ułatwia współpracę z bankami.

Wybór odpowiedniej procedury powinien być świadomą decyzją inwestora, dostosowaną do skali i charakteru całego przedsięwzięcia.