Jak sobie poradzić z wąską działką

tekst: architekt Iwona Mere

Coraz trudniej o działki idealne: kwadratowe, płaskie lub nachylone ku południu, z drogą dojazdową przy zacienionej krawędzi... Czasem warto zrezygnować z części wymagań i kupić działkę wąską, nieustawną, za to w świetnej lokalizacji.

Na wąskim skrawku terenu najłatwiej ustawić dom zwrócony krótszym bokiem w stronę ulicy
Na wąskim skrawku terenu najłatwiej ustawić dom zwrócony krótszym bokiem w stronę ulicy
Fot. Liliana Janus-Jampolska
Historyczne podziały ziemi, przekazywanej z pokolenia na pokolenie doprowadziły w bardzo wielu miejscach do poszatkowania terenów na długie, wąskie pasy. Dopóki były to pola uprawne, można było od biedy z nich korzystać zgodnie z przeznaczeniem. Jednak odrolnione i oddane pod zabudowę mieszkaniową są zmorą wielu inwestorów. Z jakimi kłopotami powinni się liczyć potencjalni właściciele wąskich parceli?

Parcela w kształcie wydłużonego prostokąta z węższym bokiem przylegającego do ulicy dojazdowej, nawet jeśli ma sporą powierzchnię - narzuca wiele ograniczeń. Trudniej ją racjonalnie zagospodarować oraz wznieść na niej dom ściśle odpowiadający potrzebom i wymaganiom przyszłych gospodarzy. Konieczny jest kompromis między realnymi możliwościami a własnymi oczekiwaniami. Z dużym prawdopodobieństwem można założyć, że na działce o szerokości kilkunastu metrów nie uda się nam zbudować obszernej, wielopokoleniowej siedziby, z dużym zapleczem gospodarczym i garażem na kilka samochodów oraz miejscem do wypoczynku i placem zabaw.

Zanim kupisz - sprawdź

Projekty domów na wąską działkę można znaleźć we wszystkich katalogach, ale kłopoty z zagospodarowaniem posesji nie ograniczają się tylko do dopasowania zewnętrznych wymiarów budynku. Trzeba wziąć pod uwagę jeszcze kilka ważnych elementów.

Usytuowanie. Orientacja przyszłego domu względem stron świata decyduje o komforcie wnętrz, wpływa też na ilość energii potrzebnej do ich ogrzania. Warto zadbać o to, aby część dzienna z największymi przeszkleniami znajdowała się po słonecznej stronie domu, a w miejscach zacienionych planować na przykład pomieszczenia gospodarcze, które w zasadzie nie potrzebują naturalnego światła. Realizacja tego założenia jest szczególnie trudna właśnie na wąskiej parceli, gdzie zwykle obowiązuje tradycyjny schemat z wejściem i garażem od ulicy oraz pomieszczeniami mieszkalnymi wychodzącymi na ogród. Kiedy droga znajduje się przy południowej krawędzi działki, te typowe rozwiązania nie zdadzą egzaminu.

Sąsiedztwo. Na wąskiej działce największym wyzwaniem jest bliskość zabudowy na sąsiednich posesjach. Ponieważ przestrzeń zapewniającą wnętrzom prywatność i oddech znajdziemy przede wszystkim od frontu i na tyłach domu, to właśnie w tych kierunkach planuje się największe przeszklenia. Okna w bocznych elewacjach są niewskazane.

Jednocześnie warto przyjrzeć się najbliższemu otoczeniu, aby ocenić zacienienie parceli. Warto zadbać o to, by jak największa część terenu znajdowała się w bezpośrednim zasięgu promieni słonecznych, choćby dlatego, że do "ciemnego" ogrodu niełatwo dobrać rośliny; trudniej jest też utrzymać ładny trawnik.

Warunki gruntowe. Aby na ograniczonej powierzchni zmieścił się dom o rozsądnym metrażu, trzeba w nim zaplanować kilka kondygnacji. Prócz parteru i piętra bierze się zwykle pod uwagę także poddasze i piwnice (co ciekawe, kondygnacji podziemnej nie dotyczą przepisy regulujące odległość ścian domu od granic parceli - można ją więc rozbudować). Do piwnic można przenieść część pomieszczeń gospodarczych, magazynowych, a nawet rekreacyjnych. Oczywiście pod warunkiem że wysoki poziom wód gruntowych nie czyni takiego zamiaru zbyt kosztownym (konieczność wykonania kosztownej solidnej przeciwwodnej izolacji stawia pod znakiem zapytania celowość podpiwniczenia budynku).

Plan zagospodarowania przestrzennego. Od jego ustaleń zależy przede wszystkim, czy i co będzie można zbudować na konkretnej parceli. Dokument dostarcza informacji o minimalnej powierzchni działki budowlanej na danym terenie, procentowym udziale powierzchni biologicznie czynnej (czyli niezabudowanej i nieutwardzonej części parceli), a także dopuszczalnej wysokości budynku, formie dachu itp. To bardzo istotne informacje, które trzeba uwzględnić, planując własne domostwo. Mała powierzchnia zabudowy domu w połączeniu z limitem wysokości, wykluczającym wzniesienie pełnego piętra, oznacza stratę pełnowartościowej powierzchni mieszkania. Niełatwo poradzić sobie z takimi ograniczeniami.

Typowe rozwiązania na wąską parcelę

Warto zwrócić na nie uwagę w gotowych projektach, a także liczyć się z ich zastosowaniem w siedzibie projektowanej na zamówienie. Oto kilka charakterystycznych cech zabudowy gwarantujących optymalne wykorzystanie wąskich kawałków ziemi.

Warto zwrócić na nie uwagę w gotowych projektach, a także liczyć się z ich zastosowaniem w siedzibie projektowanej na zamówienie. Oto kilka charakterystycznych cech zabudowy gwarantujących optymalne wykorzystanie wąskich kawałków ziemi.

Wąski front. Skromne rozmiary parceli sprawiają, że budynek wpasowujemy w działkę, zachowując jedynie minimalne dopuszczone prawem odległości od granic sąsiednich posesji. Na wąskim skrawku terenu najłatwiej ustawić dom na planie prostokąta, zwrócony krótszym bokiem w stronę ulicy. Im będzie bardziej "rozciągnięty" w głąb parceli, tym mniej sensowne staje się lokowanie wejścia we frontowej elewacji. Prowadzi to bowiem do niepotrzebnego wydłużenia komunikacji wewnątrz domu. Nieciekawy, "tramwajowy" układ utrudnia zaś dobre rozplanowanie wnętrz. Znacznie korzystniej będzie w takiej sytuacji przenieść drzwi wejściowe na boczną ścianę, bliżej centralnej części domu. Boczne wejście wygląda skromniej, ale uzupełnione chodnikiem zadbaną zielenią oraz oświetleniem może być równie funkcjonalne i ładne, co tradycyjny, frontowy ganek.

Wysoka bryła. Mała powierzchnia parceli zachęca do pięcia budynku w górę. Jest bowiem oczywiste, że jeśli w domu zaplanuje się piętro, użytkowe poddasze i dodatkowo wykorzysta piwnice, miejsca będzie dosyć.

Ważne jednak, by wziąć pod uwagę, że życie w domu o tylu poziomach wiąże się z codziennymi uciążliwymi wędrówkami po schodach. Dlatego na pewno nie warto na nich oszczędzać. Schody powinny być wygodne (najlepiej z prostymi, niezbyt wysokimi stopniami), bezpieczne i ładnie wpasowane w przestrzeń domu.

Dostatecznie obszerna klatka schodowa może w razie potrzeby zostać wyposażona specjalny podnośnik. Dzięki takiemu udogodnieniu nawet osoby z poważnymi ograniczeniami ruchowymi będą mogły w miarę swobodnie poruszać się po wielopoziomowym budynku.

Taras na dachu. Dach o niewielkim kącie nachylenia połaci lub płaski to szczególnie wartościowe rozwiązanie, które w przeciwieństwie do skosów tradycyjnego stromego zadaszenia nie ogranicza powierzchni piętra. Dodatkowo na płaskim dachu można urządzić taras lub ogród.

Warto wiedzieć, że zielony dach powiększa wymaganą przepisami, biologicznie czynną powierzchnię działki. Dzięki niemu zyskamy więc kilkadziesiąt dodatkowych metrów "ogródka" i tym samym - na parceli da się zmieścić nieco większy budynek.

Inną zaletą miejsca do wypoczynku wysoko nad poziomem terenu jest prywatność. Mały, otoczony wysokimi budynkami ogródek stale znajduje się pod ostrzałem sąsiedzkich spojrzeń, podczas gdy taras na dachu pozostaje niemal niewidoczny dla przechodniów; dosyć łatwo ukryć się tu nawet przed obserwatorami z sąsiednich posesji.

Bez okien w bocznych ścianach. Dom na wąskiej działce wymaga szczególnej staranności przy planowaniu przeszkleń. Okna muszą nie tylko doświetlać pomieszczenia, ale też chronić prywatność mieszkańców. W niektórych miejscach lepiej zrezygnować z klasycznych okien, by zdecydowanie odgrodzić się od zbyt bliskiego sąsiedztwa, uciążliwego hałasu czy brzydoty otoczenia. Zamiast zwykłych przeszkleń na bocznych elewacjach można zastosować pustaki szklane (luksfery), które dostarczą naturalnego światła i przesłonią nieatrakcyjny widok, oraz pozwolą zmniejszyć odległość między budynkiem, a granicą parceli z 4 do 3 m (a nawet 1,5 m - patrz ramka na str. 30) - jak przy pełnej ścianie. Z kolei okna o nietypowych kształtach (wąskie pionowe szczeliny lub poziome pasma pod sufitem czy przy podłodze) odsłonią tylko niewielkie fragmenty otoczenia, nie pozbawiając wnętrz dziennego światła. Dobrze sprawdzają się też otwory we wnękach, wykuszach, profilowanych ramach itp., które pomagają odpowiednio kadrować widok i ograniczają wgląd we wnętrza. Do doświetlenia ciemnego centrum budynku ze ślepą ścianą warto natomiast wykorzystać świetliki i okna dachowe.

Przesłony zewnętrzne. Pozwalają dodatkowo zabezpieczyć otoczenie domu przed ulicznym hałasem, kurzem i spojrzeniami sąsiadów oraz przechodniów. Nasi sprzymierzeńcy to:

- mała architektura, a więc ustawione w newralgicznych punktach posesji, luźno związane z budynkiem ściany parawanowe, murki, pergole, trejaże itp. Możemy otoczyć nimi drzwi wejściowe, ogrodowe przeszklenia czy wyjście na taras. Powstaną obszary łączące wnętrza z otoczeniem i podkreślające kameralny charakter przydomowej przestrzeni.

- zieleń, która prócz ochrony zapewnia też domostwu ładną oprawę i atrakcyjne widoki. Żywopłoty, szpalery i pnącza można z powodzeniem stosować nawet w bardzo małych ogrodach. Chociaż do wyhodowania roślin potrzeba czasu, naturalny wygląd takich parawanów wynagradza cierpliwe starania.

Wysunięty garaż. Ulokowane od frontu pomieszczenie na samochód zwykle przesłania dom, ale jednocześnie bardzo dobrze izoluje resztę posesji od ulicy, dlatego chętnie wykorzystuje się taki układ, planując przestrzeń wąskiej działki. Rozwiązaniem zapewniającym atrakcyjniejszy wygląd frontowej części domu jest wypchnięcie garażu na tyły parceli. Ceną takiej lokalizacji garażu będzie jednak bardzo długi i kosztowny podjazd.

Kiedyś na wąskich działkach garaż często lokowano w piwnicy, do której trzeba zjeżdżać po pochylni. To niewygodne rozwiązanie jest dziś stosowane coraz rzadziej, zwłaszcza, że garażowi grożą zalania, a na wliczany do powierzchni zabudowy działki podjazd ze spadkiem (15% do maks. 25%) trzeba przeznaczyć kawałek terenu wielkością porównywalny ze stanowiskiem postojowym. Nawet tam, gdzie można i warto budować piwnice, lepiej więc zaplanować miejsca parkingowe na poziomie terenu.

Zyski z wąskiej działki

Co może zrekompensować trudności w zagospodarowaniu wąskiej działki? Przede wszystkim dobry adres i atrakcyjne otoczenie. Popyt na grunty w szczególnie atrakcyjnych miejscach jest większy niż podaż, można więc potraktować taki zakup jak inwestycję.

Niska cena. Mniejsza powierzchnia parceli, nawet przy wysokiej cenie m2, może się okazać do zaakceptowania, gdy umożliwi zamieszkanie blisko centrum, a dzięki zbiorowej komunikacji pozwoli zrezygnować z utrzymywania kilku samochodów. Szczególnego znaczenia nabiera tu też kwestia uzbrojenia działki. Dzięki dostępności mediów unikniemy nie tylko konkretnych wydatków na ich doprowadzenie, ale też kłopotów z wygospodarowaniem miejsca na przykład na szambo.

Dobra lokalizacja. Sami musimy rozstrzygnąć, jakim ograniczeniom warto się poddać dla wyjątkowego sąsiedztwa, wspaniałego widoku, dobrej infrastruktury itp. Warto wziąć pod uwagę perspektywę wzrostu wartości nieruchomości w miarę rozwoju okolicy. Oczywiście trzeba rozważnie podejmować decyzje o zakupie wyjątkowo wąskiego terenu; okazyjna cena może przecież odzwierciedlać niewielką wartość nieruchomości, której nie będziemy mogli wykorzystać, tak jak chcemy.

Niewielki ogród. Nie każdy ma czas, środki, a nawet ochotę na poświęcanie każdej wolnej chwili uprawie ogrodu. Dlatego mniejsza skala posiadłości, ograniczająca koszty zagospodarowania, oraz zakres obowiązków dotyczących otoczenia budynku, mogą stanowić istotny argument przemawiający za zakupem niewielkiej parceli. W ten sposób gospodarze ułatwią sobie racjonalny podział czasu między pielęgnowanie własnej zieleni i jej podziwianie z...leżaka.

W skrócie o wąskich działkach

Budowanie domu na wąskim pasie gruntu może oznaczać kłopoty z doświetleniem wnętrz albo z lokalizacją garażu. Ale trudne działki spotyka się często na atrakcyjnych terenach budowlanych. Nie warto z góry się do nich zniechęcać.

Zanim zapadnie decyzja o kupnie, trzeba rzetelnie przeanalizować wszystkie uwarunkowania lokalizacyjne, przede wszystkim: orientację parceli, sąsiedztwo, warunki gruntowe oraz obowiązujący na terenie plan miejscowy.

Trzeba zdawać sobie sprawę z tego, że dom wzniesiony na wąskiej działce zwykle będzie miał: wąski front, wysoką bryłę, brak otworów w bocznych ścianach i garaż przed lub pod domem.

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład



Skomentuj:

Jak sobie poradzić z wąską działką