Szukasz działki? Poznaj wady i zalety różnych działek
Wybór działki to poważna decyzja. Warto dłużej się nad nią zastanowić, by zaraz po kupnie nie okazało się, że nie da się na niej postawić wymarzonego domu, i najlepszym rozwiązaniem jest wystawienie jej z powrotem na sprzedaż.
Urbaniści nie mają wątpliwości, że optymalne warunki życia (równoważące pożytki i uciążliwości tak po stronie inwestorów, jak i środowiska naturalnego) tworzy zagęszczona, zwarta zabudowa. Wynikają z niej korzyści ekonomiczne: niższe koszty infrastruktury, możliwość zachowania większych obszarów leśnych, upraw, terenów ochronnych. Takie uporządkowane osadnictwo gwarantuje też mieszkańcom większe bezpieczeństwo, lepszą komunikację i wygodę wynikającą z bliskości szkoły czy pracy.
Wybór działki w granicach istniejącego osiedla (w starej tkance albo w nowo budowanym zespole) jest więc najbardziej racjonalny. Parcela w uporządkowanym otoczeniu (miasto, satelickie osiedle, wieś) stanowi dobrą inwestycję. Ustalona renoma miejsca, określone sąsiedztwo, jasno sprecyzowane plany rozwoju z pewnością korzystnie wpływają na wartość rynkową nieruchomości.
Kupno działki poza osiedlami w naszych polskich realiach jest jednak często łatwiejsze i tańsze. Dlatego osoby planujące budowę domu jednorodzinnego szukają sposobów na obejście biurokratycznych ograniczeń i interesują się na przykład zabudową siedliskową.
Atrakcyjne na pierwszy rzut oka przenosiny "na łono natury" nie gwarantują jednak satysfakcji, między innymi dlatego, że za pierwszym osadnikiem szybko pojawiają się kolejni amatorzy sielskich klimatów i miejsce traci swój charakter. Na dodatek początkowe oszczędności (wynikające z niskiej ceny ziemi) będzie trzeba przeznaczyć na przyłącza, ogrodzenie, ochronę, odśnieżanie polnej drogi, dalekie dojazdy.
Orientacyjne ceny działek
Przeciętny, współczesny polski dom ma powierzchnię około 200 m2 i stoi na tysiącmetrowej działce. W mniejszych miejscowościach klienci są skłonni za nią zapłacić najwyżej kilkadziesiąt złotych za metr, zaś w pobliżu wielkich miast - nie więcej niż 250 zł/m2. Najmniej wydamy na grunt pod Olsztynem. W odległości zaledwie kilku kilometrów od tego miasta można znaleźć działkę o średniej powierzchni 1478 m2 w cenie ofertowej 98 zł/m2. Jeżeli zaś komuś marzy się dom pod Krakowem, to najbardziej atrakcyjny cenowo jest powiat wielicki (m.in. Wieliczka i Niepołomice). Średnio za metr kwadratowy ziemi w tym rejonie zapłacimy 129 zł, czyli zdecydowanie mniej niż w powiecie krakowskim, gdzie za kawałek gruntu sprzedający żądają już 211 zł/m2. Z kolei dla indywidualnych inwestorów budujących domy pod Warszawą najatrakcyjniejszy jest powiat miński (m.in. Sulejówek, Halinów), gdzie działki kosztują średnio 209 zł/m2.
Z powodu wysokich cen działek budowlanych, coraz więcej osób skłonnych jest kupić działkę siedliskową (rolną). Takie działki, na przykład w rejonie Modlina i Zakroczymia, kosztują po 25-50 zł/m2, ale uwaga: zazwyczaj, aby założyć siedlisko, trzeba być właścicielem 1,5 lub więcej hektarów! Źródło: wyborcza.biz
Ustawienie działki wobec stron świata
Orientacja działki na pewno jest istotna, ale bez przesady. Nie warto przywiązywać do tego nadmiernej wagi. Na każdej parceli zawsze z którejś strony świeci słońce i dom da się zaplanować w taki sposób, aby to słońce jak najlepiej wykorzystać. Im większa i bardziej kształtna działka, tym mniej będzie kłopotów z odpowiednim usytuowaniem na niej budynku; wystarczy poszukać odpowiedniego projektu. W trudniejszych lokalizacjach najlepiej zamówić projekt indywidualny, w którym architekt wykorzysta wszystkie atuty terenu i zminimalizuje mankamenty.
Wpływ kształtu parceli
Najmniej ograniczeń napotkamy przy zagospodarowaniu działki zbliżonej do kwadratu i dostatecznie szerokiej (około 20-25 m). Od lipca 2009 obowiązują przepisy korzystne dla właścicieli wąskich działek (poniżej 16 m), zmniejszające odległości budynku od granic parceli do 1,5 m (dla szerszych pasów gruntu to nadal 3 lub 4 m). Ułatwiają one dobre wykorzystanie gruntów przeznaczonych pod zabudowę. Ale odbywa się to kosztem prywatności. Z drugiej strony - choć najpopularniejsze są domy wolno stojące - to nie każdemu w tym samym stopniu posłuży taka niezależność. Jednym ze sposobów na zamieszkanie w drogim, atrakcyjnym miejscu (dobrze skomunikowanym z centrum) jest budowa bliźniaka. Wymaga to jednak dobrej woli i współpracy pomiędzy właścicielami obu części budynku. Prócz ograniczenia kosztów ziemi pod budowę, można zyskać więcej: wspólne wznoszenie połączonych domów będzie tańsze, podobnie jak ich eksploatacja (choćby ze względu na ograniczenie powierzchni ścian zewnętrznych). Innym pomysłem na zabudowanie wąskich działek są domy szeregowe.
Grunt gruntowi nierówny
Przed zakupem działki dobrze jest sprawdzić rodzaj gruntu oraz poziom wody gruntowej. Doświadczenia ostatnich sezonów przypominają o starych zasadach omijania terenów zalewowych oraz osuwiskowych.
Działka położona niżej niż okoliczne, będzie narażona na zalewanie wodą opadową, a nachylona ku północy - ciemna i chłodna. Jeśli teren nie jest zupełnie płaski, to budować warto przede wszystkim na stokach opadających ku południowi lub na południowy zachód. Dom będzie słoneczny, a więc cieplejszy, co może przynieść oszczędności w wydatkach na ogrzewanie.
Zwykła rozmowa z przyszłymi sąsiadami pomoże zweryfikować możliwość podpiwniczenia domu - jeśli w ich piwnicach pojawia się woda, najbezpieczniej zupełnie z tego zrezygnować.
W razie wątpliwości można przeprowadzić badanie geotechniczne gruntu - to jednorazowy wydatek, który pozwala uniknąć wielu problemów.
Uwaga na otoczenie
Sąsiedztwo może być zarówno wielkim atutem niedoskonałej działki, jak i mankamentem niemal idealnej.
Pamiętajmy, że nie będziemy mieć wpływu na to, co dzieje się poza granicami posesji. Dlatego bezpieczniejsze jest istniejące, nawet umiarkowanie atrakcyjne sąsiedztwo, niż otwarta przestrzeń, którą w dosyć dowolny sposób, na naszych oczach, zagospodarują inni.
Wpasowując własny dom między istniejącą zabudowę, możemy "odwrócić się" od uciążliwości otoczenia (szkolnego boiska, warsztatu samochodowego) na przykład rezygnując z dużych przeszkleń od tej strony lub tworząc szczelne ogrodzenie, żywopłot czy wał ziemny obsadzony roślinnością. W niesprzyjających warunkach da się też tak "wykadrować" widoki z okien, by nie trzeba było patrzeć na sąsiedztwo, a jedynie na własny ogród, a taras ukryć przed wzrokiem przechodniów i sąsiadów. Słowem - przy odrobinie wysiłku można wykorzystać wszystkie atuty lokalizacji, a mankamenty zlikwidować lub mocno złagodzić. Pod jednym warunkiem - że są znane!
Tymczasem często inwestorzy, urzeczeni urodą niezabudowanej okolicy, marzą o "otwarciu" domowych wnętrz, chcąc cieszyć się rozległymi perspektywami. Jeśli dookoła mają tylko puste parcele, powstaje złudne wrażenie swobody, a przecież tuż za płotem wyrosną wcześniej czy później inne domostwa i zamiast na łonie natury, kiedyś przyjdzie im żyć w dosyć zwartej, osiedlowej zabudowie (o której atrakcyjności trudno wyrokować, dopóki nie powstanie). Dlatego planując dom, bierzmy pod uwagę różne scenariusze lub... poszukajmy miejsca w pełni zagospodarowanego.
Wiele powstających samorzutnie podmiejskich osad nie proponuje mieszkańcom żadnych usług, lokalne władze nie nadążają z odpowiednimi inwestycjami - brak dróg dojazdowych czy mediów potrafi bardzo utrudnić życie mieszkańcom.
Wybór działki w granicach istniejącego osiedla (w starej tkance albo w nowo budowanym zespole) jest więc najbardziej racjonalny. Parcela w uporządkowanym otoczeniu (miasto, satelickie osiedle, wieś) stanowi dobrą inwestycję. Ustalona renoma miejsca, określone sąsiedztwo, jasno sprecyzowane plany rozwoju z pewnością korzystnie wpływają na wartość rynkową nieruchomości.
Kupno działki poza osiedlami w naszych polskich realiach jest jednak często łatwiejsze i tańsze. Dlatego osoby planujące budowę domu jednorodzinnego szukają sposobów na obejście biurokratycznych ograniczeń i interesują się na przykład zabudową siedliskową.
Atrakcyjne na pierwszy rzut oka przenosiny "na łono natury" nie gwarantują jednak satysfakcji, między innymi dlatego, że za pierwszym osadnikiem szybko pojawiają się kolejni amatorzy sielskich klimatów i miejsce traci swój charakter. Na dodatek początkowe oszczędności (wynikające z niskiej ceny ziemi) będzie trzeba przeznaczyć na przyłącza, ogrodzenie, ochronę, odśnieżanie polnej drogi, dalekie dojazdy.
Orientacyjne ceny działek
Przeciętny, współczesny polski dom ma powierzchnię około 200 m2 i stoi na tysiącmetrowej działce. W mniejszych miejscowościach klienci są skłonni za nią zapłacić najwyżej kilkadziesiąt złotych za metr, zaś w pobliżu wielkich miast - nie więcej niż 250 zł/m2. Najmniej wydamy na grunt pod Olsztynem. W odległości zaledwie kilku kilometrów od tego miasta można znaleźć działkę o średniej powierzchni 1478 m2 w cenie ofertowej 98 zł/m2. Jeżeli zaś komuś marzy się dom pod Krakowem, to najbardziej atrakcyjny cenowo jest powiat wielicki (m.in. Wieliczka i Niepołomice). Średnio za metr kwadratowy ziemi w tym rejonie zapłacimy 129 zł, czyli zdecydowanie mniej niż w powiecie krakowskim, gdzie za kawałek gruntu sprzedający żądają już 211 zł/m2. Z kolei dla indywidualnych inwestorów budujących domy pod Warszawą najatrakcyjniejszy jest powiat miński (m.in. Sulejówek, Halinów), gdzie działki kosztują średnio 209 zł/m2.
Z powodu wysokich cen działek budowlanych, coraz więcej osób skłonnych jest kupić działkę siedliskową (rolną). Takie działki, na przykład w rejonie Modlina i Zakroczymia, kosztują po 25-50 zł/m2, ale uwaga: zazwyczaj, aby założyć siedlisko, trzeba być właścicielem 1,5 lub więcej hektarów! Źródło: wyborcza.biz
Ustawienie działki wobec stron świata
Orientacja działki na pewno jest istotna, ale bez przesady. Nie warto przywiązywać do tego nadmiernej wagi. Na każdej parceli zawsze z którejś strony świeci słońce i dom da się zaplanować w taki sposób, aby to słońce jak najlepiej wykorzystać. Im większa i bardziej kształtna działka, tym mniej będzie kłopotów z odpowiednim usytuowaniem na niej budynku; wystarczy poszukać odpowiedniego projektu. W trudniejszych lokalizacjach najlepiej zamówić projekt indywidualny, w którym architekt wykorzysta wszystkie atuty terenu i zminimalizuje mankamenty.
Wpływ kształtu parceli
Najmniej ograniczeń napotkamy przy zagospodarowaniu działki zbliżonej do kwadratu i dostatecznie szerokiej (około 20-25 m). Od lipca 2009 obowiązują przepisy korzystne dla właścicieli wąskich działek (poniżej 16 m), zmniejszające odległości budynku od granic parceli do 1,5 m (dla szerszych pasów gruntu to nadal 3 lub 4 m). Ułatwiają one dobre wykorzystanie gruntów przeznaczonych pod zabudowę. Ale odbywa się to kosztem prywatności. Z drugiej strony - choć najpopularniejsze są domy wolno stojące - to nie każdemu w tym samym stopniu posłuży taka niezależność. Jednym ze sposobów na zamieszkanie w drogim, atrakcyjnym miejscu (dobrze skomunikowanym z centrum) jest budowa bliźniaka. Wymaga to jednak dobrej woli i współpracy pomiędzy właścicielami obu części budynku. Prócz ograniczenia kosztów ziemi pod budowę, można zyskać więcej: wspólne wznoszenie połączonych domów będzie tańsze, podobnie jak ich eksploatacja (choćby ze względu na ograniczenie powierzchni ścian zewnętrznych). Innym pomysłem na zabudowanie wąskich działek są domy szeregowe.
Grunt gruntowi nierówny
Przed zakupem działki dobrze jest sprawdzić rodzaj gruntu oraz poziom wody gruntowej. Doświadczenia ostatnich sezonów przypominają o starych zasadach omijania terenów zalewowych oraz osuwiskowych.
Działka położona niżej niż okoliczne, będzie narażona na zalewanie wodą opadową, a nachylona ku północy - ciemna i chłodna. Jeśli teren nie jest zupełnie płaski, to budować warto przede wszystkim na stokach opadających ku południowi lub na południowy zachód. Dom będzie słoneczny, a więc cieplejszy, co może przynieść oszczędności w wydatkach na ogrzewanie.
Zwykła rozmowa z przyszłymi sąsiadami pomoże zweryfikować możliwość podpiwniczenia domu - jeśli w ich piwnicach pojawia się woda, najbezpieczniej zupełnie z tego zrezygnować.
W razie wątpliwości można przeprowadzić badanie geotechniczne gruntu - to jednorazowy wydatek, który pozwala uniknąć wielu problemów.
Uwaga na otoczenie
Sąsiedztwo może być zarówno wielkim atutem niedoskonałej działki, jak i mankamentem niemal idealnej.
Pamiętajmy, że nie będziemy mieć wpływu na to, co dzieje się poza granicami posesji. Dlatego bezpieczniejsze jest istniejące, nawet umiarkowanie atrakcyjne sąsiedztwo, niż otwarta przestrzeń, którą w dosyć dowolny sposób, na naszych oczach, zagospodarują inni.
Wpasowując własny dom między istniejącą zabudowę, możemy "odwrócić się" od uciążliwości otoczenia (szkolnego boiska, warsztatu samochodowego) na przykład rezygnując z dużych przeszkleń od tej strony lub tworząc szczelne ogrodzenie, żywopłot czy wał ziemny obsadzony roślinnością. W niesprzyjających warunkach da się też tak "wykadrować" widoki z okien, by nie trzeba było patrzeć na sąsiedztwo, a jedynie na własny ogród, a taras ukryć przed wzrokiem przechodniów i sąsiadów. Słowem - przy odrobinie wysiłku można wykorzystać wszystkie atuty lokalizacji, a mankamenty zlikwidować lub mocno złagodzić. Pod jednym warunkiem - że są znane!
Tymczasem często inwestorzy, urzeczeni urodą niezabudowanej okolicy, marzą o "otwarciu" domowych wnętrz, chcąc cieszyć się rozległymi perspektywami. Jeśli dookoła mają tylko puste parcele, powstaje złudne wrażenie swobody, a przecież tuż za płotem wyrosną wcześniej czy później inne domostwa i zamiast na łonie natury, kiedyś przyjdzie im żyć w dosyć zwartej, osiedlowej zabudowie (o której atrakcyjności trudno wyrokować, dopóki nie powstanie). Dlatego planując dom, bierzmy pod uwagę różne scenariusze lub... poszukajmy miejsca w pełni zagospodarowanego.
Wiele powstających samorzutnie podmiejskich osad nie proponuje mieszkańcom żadnych usług, lokalne władze nie nadążają z odpowiednimi inwestycjami - brak dróg dojazdowych czy mediów potrafi bardzo utrudnić życie mieszkańcom.
Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład
>- Więcej o:
- dom jednorodzinny
