Zakup działki rolnej

Wybierając działkę rolną pod kątem budowy mamy dwie możliwości: kupno działki pod zabudowę siedliskową lub zakup małej działki i przekształcenie jej w budowlaną.
Jeżeli wybierzemy działkę pod zabudowę siedliskową i będziemy chcieli wybudować na niej dom, najpierw musimy sprawdzić, czy gmina ma plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli ma, będzie w nim zaznaczone, jaka powierzchnia ziemi umożliwia budowę domu. Zazwyczaj jest to hektar. Wtedy po kupnie hektara ziemi istnieje od razu możliwość złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Jeżeli jednak w gminie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na budowę dostaniemy bez problemu tylko wtedy, gdy gospodarstwo związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Ta średnia waha się zazwyczaj od 7 do 20 ha. Średnia powierzchnia gospodarstwa ogłaszana jest w uchwale Rady Gminy. Aby skutecznie wybrnąć z tej sytuacji należy znaleźć rolnika, który będzie chciał sprzedać kawałek ziemi. Rolnik wystąpi o warunki zabudowy dla tej powierzchni i gdy otrzyma warunki zabudowy będzie możliwe podpisanie z nim umowy przedwstępnej kupna ziemi rolnej. Rolnik wystąpi wtedy o pozwolenie na budowę i wyleje fundamenty. Wówczas można już zawrzeć z rolnikiem umowę warunkową sprzedaży działki z pozwoleniem na budowę. Umowę warunkową, bowiem prawo pierwokupu ziemi rolnej, gdy kupuje ją "nierolnik" ma Agencji Nieruchomości Rolnych. Rolnik dostanie warunki zabudowy gdy:

co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej będzie zabudowana. Jeśli sąsiednia działka jest niezabudowana, nie można się budować, trzeba poczekać, aż gmina sporządzi nowy plan;

teren ma dostęp do drogi publicznej;

istniejące lub projektowane uzbrojenie działki jest wystarczające do rozpoczęcia budowy.

Można też znaleźć gospodarstwo ze starymi zniszczonymi zabudowaniami. Ze względu na zły stan nie podniosą one znacząco ceny działki. Zamiast o pozwolenie na budowębędzie można natomiast starać się o pozwolenie na remont.

Jeżeli jednak zdecydujemy się na zakup działki rolnej i przekształcenie jej na budowlaną, musimy wziąć pod uwagę, że czeka nas szereg formalności do załatwienia, nim otrzymamy pozwolenie na budowę. Między innymi konieczne jest odrolnienie działki. Polega to na zmianie przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania z rolnej na budowlaną i na wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Procedurę odrolnienia gruntu przeprowadza gmina w trakcie uchwalania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wtedy decyduje, które z rolniczych terenów mają stać się budowlanymi. Po odrolnieniu ziemi występujemy o wyłączenie działki z produkcji rolnej. Konieczna jest uzyskanie zgody na wyłączenie, jeśli ziemia jest dobrej jakości - czyli należy do klas I, II, III, III a, III b oraz w przypadku użytków rolnych klas IV, IV a, IV b, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego (np. torfy). Czasami zgoda jest również potrzebna przy gruntach klas IV, IV a i IV b pochodzenia mineralnego. Dzieje się tak, jeśli rada gminy podjęła uchwałę o ochronie tych gruntów na swoim obszarze. Wniosek o wyłączenie działki z produkcji rolnej należy złożyć do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego właściwego ze względu na położenie działki.

Wniosek o odrolnienie powinien zawierać następujące dokumenty:

- dokument potwierdzający własność działki (np. akt notarialny),

- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

- wypis z rejestru gruntów z odbitką z mapy ewidencyjnej,

- kopię mapy działki wraz z projektem jej zagospodarowania i zaznaczonym terenem wyłączonym z produkcji rolnej.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2003 r., Nr 64, poz. 592).

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm.).

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane(Dz. U. 1994 r. Nr 89 poz. 414 ze zm.).

Więcej o: