Granice działki i granice budynku, czyli jak przygotować działkę pod budowę?

Kiedy kupujemy działkę budowlaną, w przeważającej części przypadków jest to teren kompletnie niezagospodarowany - nieogrodzony, zarośnięty krzewami i trawą, czasami zadrzewiony. To w znacznym stopniu może utrudniać nie tylko rozpoczęcie budowy, ale wręcz uzyskanie zgody na budowę domu. Najczęściej też nie ma doprowadzonych mediów. Musimy więc przygotować naszą działkę do tego, aby wbić „pierwszą łopatę”. Jednym z elementów tego procesu jest dokładne określenie granic działki oraz wytyczenie granic budynku.

Przygotowanie działki pod budowę domu to złożony proces, na który składają się zarówno kwestie formalne, jak i praktyczne prace ziemne. Znajomość kolejnych kroków i ich prawidłowe przeprowadzenie pozwala uniknąć błędów, które mogłyby później kosztować znacznie więcej niż same prace przygotowawcze.

Granice działki

Zakupiona przez nas działka powinna mieć już wyznaczone w narożnikach punkty geodezyjne, czyli tzw. znaki graniczne. Jest to element trwałego materiału umieszczony w punkcie granicznym działki lub trwały element zagospodarowania terenu znajdujący się w tym punkcie. W pierwszym przypadku zwykle są to betonowe kamienie graniczne; stosuje się też żelazne pręty bądź rury. Z kolei za trwałe elementy zagospodarowania, zalicza się przede wszystkim narożniki budynków, słupki ogrodzeniowe, narożniki podmurówek, słupów itd. Jeśli jednak na zakupionym przez nas terenie znaki graniczne zostały zniszczone, co zdarza się niestety bardzo często, należy je powtórnie wyznaczyć (wznowić) na własny koszt. Czynność tę zlecamy uprawnionemu geodecie. który ponownie umieści znaki graniczne na swoim miejscu. Koszty usług geodezyjnych są tu zróżnicowane zarówno od zakresu zleconych prac, jak i od regionu kraju, np. w województwie łódzkim wahają się od 1500 zł w górę.

Granice budynku

Wytyczenie (lub tyczenie) granic budynku to kolejny punkt w drodze przygotowania działki do budowy. Robi to także geodeta – zgodnie z planem zagospodarowania działki dołączonym do dokumentacji budowlanej (poza tyczeniem domu można jednocześnie zlecić geodecie wytyczenie przebiegu przyłączy, np. wodno-kanalizacyjnego).

Wytyczenie jest to nic innego jak wyznaczenie położenia budynku w terenie. Można by powiedzieć, że wtedy przenosi się wszystkie najważniejsze punkty charakterystyczne budynku z papieru na powierzchnię działki. Pozwala to zwizualizować bryłę obiektu oraz jego położenie na gruncie. 

W skrócie wygląda to tak: na podstawie rzutu fundamentów geodeta wyznacza na działce wymiary i osie budynku – zaznacza na powierzchni terenu (zwykłym drewnianym kołkiem) jego narożniki lub / punkty przecięcia osi konstrukcyjnych (osie budynku to linie, które określają położenie ścian zewnętrznych i wewnętrznych – red.).

Jako, że podczas pracy koparki wszystkie takie zaznaczenia zostaną zniszczone, konieczne jest też zaznaczenie położenia budynku poza obszarem wykopu. Służą do tego tzw. „ławy drutowe” zwane też „ławami ciesielskimi”. Takie ławy składają się z dwóch drewnianych słupków wbitych w ziemię z zamocowaną poziomą łączącą je deską.

Następnie, bardzo precyzyjnie, napina się pomiędzy nimi np. sznur murarski, wyznaczający osie budynku. Wyznaczany jest również reper, czyli punkt wysokościowy określający poziom „zero” przyszłego domu. Dopiero po wykonaniu wspomnianych wyżej ław można przygotować wykop pod planowany fundament.

Po zakończeniu tyczenia geodeta sprawdza, czy wszystkie elementy są zgodne z projektem budowlanym. Na koniec przeprowadzana jest kontrola przez nadzór budowlany i odbiór tyczenia, co formalnie zatwierdza przeniesienie projektu na teren.

Inne prace przygotowawcze

Poza widocznymi, aktualnymi granicami działki i wytyczeniem granic budynku musimy także przygotować drogi dojazdowe i przejścia, zadbać o utylizację odpadów, zapewnić urządzenia sanitarne, a także wydzielić przestrzeń, na której będą składowane wszystkie potrzebne materiały budowlane. Ponadto powinniśmy ogrodzić teren przyszłej budowy. Tego wymaga od nas prawo. Nie może być ono niższe niż 1,50 m i musi się znajdować nie mniej niż 1 m od krawędzi wykopu. Na bardzo dużych działkach nie trzeba grodzić całej powierzchni – wystarczy wydzielić z niej obszar wystarczający do wygodnego prowadzenia robót. Jeżeli ogrodzenie terenu budowy nie jest możliwe, granice budowy należy wyznaczyć tablicami ostrzegawczymi, na których znajdują się np. napisy: „Głębokie wykopy”. Pamiętajmy, że na ogrodzeniu musi być umieszczona w widocznym miejscu żółta tablica informacyjna, zwierająca m.in. nazwisko inwestora, rodzaj inwestycji, dane osób nadzorujących budowę, dane wykonawcy i numer zezwolenia.