Działka budowlana - jak łączyć i dzielić działki

Tekst: Małgorzata Kapelusiak

Działka budowlana o regularnych kształtach, wystarczająco dużej powierzchni i za przystępną cenę to marzenie każdego, kto zamierza wybudować dom.

Łączenie i dzielenie działek
Łączenie i dzielenie działek
Rys. Małgorzata Ślińska
Problem w tym, że większość takich nieruchomości ma już swoich właścicieli, albo są one horrendalnie drogie. Dlatego częściej trafiamy na kilka lub kilkanaście umiejscowionych obok siebie małych działek o nieregularnych kształtach - niektóre w dodatku mają utrudniony dostęp do drogi publicznej. Nie powinniśmy się jednak tym zrażać. Jeśli tylko uda nam się namówić kilkoro znajomych, którzy mają wolę współdziałania i determinację, by wraz z nami zakupić te parcele, istnieje szansa spełnienia naszych i ich marzeń. Wszyscy bowiem mogą stać się właścicielami atrakcyjnych i wymiarowych nieruchomości, a szansę na to daje scalenie i ponowny podział nieruchomości.

Łącz i dziel

Proces scalenia i podziału jest możliwy wówczas, gdy dopuszcza go miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a wynikiem scalenia i podziału staje się przekształcenie niekorzystnie ukształtowanych nieruchomości w celu umożliwienia ich wykorzystania i inwestycji. W praktyce chodzi o stworzenie korzystniejszych warunków wykorzystania terenu, na przykład przez zwiększenie obszarów budownictwa jednorodzinnego.

Scalaniem mogą być objęte wszelkiego rodzaju grunty, z wyjątkiem rolnych i leśnych.

Szczegółowe warunki scalenia i podziału nieruchomości określa plan miejscowy, zaś o bezpośrednim przystąpieniu do tego postępowania decyduje rada gminy w drodze uchwały.

Postępowanie w sprawie podziału i scalenia nieruchomości może nastąpić zarówno z urzędu, gdy inicjatywę podejmuje rada gminy, jak i na wniosek osób zainteresowanych. Przy czym, jeśli postępowanie zostanie przeprowadzone na wniosek tych ostatnich, koszty scaleniowo-podziałowe ponoszą wnioskodawcy, proporcjonalnie do powierzchni posiadanych przez nich nieruchomości objętych procedurą scalania i podziału.

Tradycja zapisywania gruntu na wszystkie dzieci spowodowała, że w Polsce jest dużo wąskich i długich działek, nienadających się do celów budowlanych



Z urzędu i indywidualnie

Wszczęcie postępowania z urzędu następuje, jeżeli:

  • gmina jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntów o powierzchni przekraczającej 50% powierzchni podlegającej scaleniu i podziałowi,

  • w planie miejscowym przewidziano obszary wymagające scalenia i podziału.

    Wszczęcie indywidualne postępowania rozpoczyna złożenie wniosku o podział i scalenie nieruchomości przez właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, pod warunkiem że posiadają oni ponad 50% gruntów, które w planie miejscowym mają być objęte scaleniem.

    We wniosku muszą się znaleźć:

    - dane osobowe i adresowe wnioskodawców,

    - opis i lokalizacja działek podlegających scaleniu i podziałowi oraz uzasadnienie tego procesu.

    Do wniosku należy dołączyć aktualne wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów oraz odpisy z ksiąg wieczystych.

    Wskazać należy, że - zarówno przy postępowaniu prowadzonym na wniosek, jak i z urzędu - uczestnikami postępowania w sprawie scalenia i podziału nieruchomości są ich właściciele oraz użytkownicy wieczyści. Oznacza to, że mają oni wgląd w dokumentację oraz mogą skarżyć wszystkie wydane w tym procesie postanowienia i decyzje administracyjne.

    Po złożeniu wniosku w gminie wójt, burmistrz lub prezydent miasta dokonuje czynności wstępnych, polegających na przeprowadzeniu analiz i ocen wniosku oraz dokumentów uczestników postępowania pod względem ich zgodności:

    - z ewidencją nieruchomości,

    - z warunkami zagospodarowania przestrzennego,

  • - ze stanem istniejącej infrastruktury technicznej,

    - z dotychczasową strukturą własności i ich stanem prawnym.

    Po analizie przedłożonych dokumentów wójt, burmistrz lub prezydent miasta opracowuje projekt uchwały o scaleniu i podziale terenu. Ma na to sześć miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku. W zależności od wyników badania wniosku projekt ten może przybrać formę uchwały:

  • o przystąpieniu do scalenia i podziału; obejmuje ona opracowanie geodezyjne granic zewnętrznych gruntów objętych scaleniem i podziałem, dokumentację geodezyjną i prawną dotychczasowego stanu prawnego, dokumentację projektową scalenia i podziału, dokumentację z wyceny nieruchomości w stanie dotychczasowym i w stanie przyszłym;

  • o odmowie przystąpienia do scalenia i podziału.

    Obowiązek sporządzenia projektu uchwały ciąży na wójcie, burmistrzu lub prezydencie również wtedy, gdy działają oni z urzędu.

    Po sporządzeniu projektu uchwały o przystąpieniu do scalania i podziału gmina ma obowiązek powiadomienia listami poleconymi uczestników postępowania o terminie zebrania informacyjnego. Ma ono na celu zapoznanie uczestników postępowania z treścią projektu uchwały, a jego gospodarzem jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości objętych scaleniem i podziałem mogą wybrać ze swojego grona organ opiniodawczy - radę uczestników scalenia w liczbie do 10 osób.

    Następnie projekt zostaje wyłożony w siedzibie gminy na okres 21 dni. O jego wyłożeniu do wglądu zawiadamia się listownie osoby zainteresowane. Uczestnicy postępowania mogą składać na piśmie wnioski, uwagi i zastrzeżenia do tego projektu. We wniosku uczestnicy postępowania mogą wskazać działki gruntu, które chcieliby otrzymać w zamian za dotychczas posiadane nieruchomości. Złożone wnioski, uwagi i zastrzeżenia podlegają zaopiniowaniu przez radę uczestników i są przekazywane do rozpatrzenia radzie gminy.

    Po upływie 21 dni następuje podjęcie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości przez radę gminy. Uchwałę doręcza się uczestnikom postępowania, a jej treść podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty (np. w miejscowej prasie, regionalnej telewizji, na tablicy ogłoszeniowej w urzędzie gminy).

    Uchwała ta powinna zawierać między innymi:

  • geodezyjny projekt scalenia oraz podziału nieruchomości,

  • rejestr nieruchomości z wykazaniem stanu dotychczasowego oraz stanu nowego po scaleniu i podziale,

  • powierzchnię nieruchomości pomniejszoną o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek pod nowe drogi lub poszerzenie istniejących,

  • ustalenia dotyczące wysokości, terminu i sposobu zapłaty opłat adiacenckich,

  • rozstrzygnięcie sposobu załatwienia wniosków, uwag i zastrzeżeń złożonych przez uczestników postępowania.

    Uchwała ta jest podstawą do zmian w księgach wieczystych scalonych i podzielonych nieruchomości oraz rozliczeń z właścicielami. W zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem każdy z dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych otrzymuje odpowiednio na własność lub w użytkowanie wieczyste taką samą liczbę działek, których łączny metraż jest równy powierzchni jego dotychczasowych nieruchomości.

    Jeżeli nie ma możliwości przydzielenia nieruchomości o powierzchni w pełni równoważnej, za różnicę dokonuje się odpowiednich dopłat w gotówce. Metraż każdej nieruchomości objętej scaleniem i podziałem pomniejsza się o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek gruntu pod nowe drogi lub poszerzenie dróg istniejących. Pomniejszenie to następuje proporcjonalnie do powierzchni wszystkich nieruchomości, a zainteresowani właściciele otrzymują za to odszkodowania. Jego wysokość ustala się na podstawie cen rynkowych.

    Proces scalania i podziału nie jest prosty, ale korzyści z niego wynikające mogą być wymierne zarówno finansowo, jak i inwestycyjnie.

    Podstawa prawna

  • Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 261, poz. 2603, z 2004 r., ze zmianami)

  • Rozporządzenie Rady Ministrów z 4 maja 2005 r. w sprawie scalenia i podziału nieruchomości (Dz.U. nr 86, poz. 736, z 2005 r.)



    Czytaj także:

    Jak zarządzać spadkiem dziecka?



    Urzędowa wycena - czyli ile jest warta Twoja działka



  • Skomentuj:

    Działka budowlana - jak łączyć i dzielić działki