Kupno domu w budowie

Jak często w życiu bywa, to co dla jednych jest dramatem, może być korzystną sytuacją dla innych. Kupno dobrze zapowiadającego się domu w budowie w dobrej okolicy to przede wszystkim możliwość uniknięcia wielu uciążliwych formalności. Oprócz plusów są jednak minusy. Dlatego, jak przy każdej decyzji, nie tylko związanej z przyszłym, własnym domem, należy zachować spokój, rozwagę i skrupulatność przy sprawdzaniu wszystkich szczegółów.

Kto jest kim - czyli sprzedawca i jego wiarygodność

Działki z rozpoczętą budową sprzedawane są z różnych powodów. Czasami jest to brak środków finansowych, czasami nieruchomość została odziedziczona czy darowana. Dlatego należy upewnić się, czy osoba, która przedstawia się jako właściciel, w rzeczywistości nim jest. W tym celu należy sprawdzić aktualny stan księgi wieczystej. Można to zrobić w sądzie rejonowym, w wydziale ksiąg wieczystych, właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W II dziale księgi znajdują się dokładne dane właścicieli oraz informacje o tym, na jakich zasadach są oni właścicielami nieruchomości. Jeśli właścicielem działki jest na przykład małżeństwo, wówczas wpis w księdze będzie wskazywał, iż są oni właścicielami na zasadach wspólności ustawowej. W praktyce oznacza to, że obydwoje muszą wyrazić wolę sprzedaży nieruchomości i stawić się przed notariuszem (lub jedno z nich musi udzielić drugiemu notarialnego pełnomocnictwa). Podobnie będzie w sytuacji, gdy nieruchomość została odziedziczona przez troje dzieci: cała trójka musi mieć wolę sprzedaży i przystąpić do aktu notarialnego. Nie można zatem wierzyć w słowne zapewnienia jednego z nich, że wszyscy zgodzą się na sprzedaż. W rzeczywistości może okazać się, że rodzina jest skłócona i do sprzedaży nie dojdzie.

Cała prawda o działce

Po upewnieniu się co do kwestii własnościowych należy ocenić stan prawny działki. Pomoże nam w tym dokładne obejrzenie księgi wieczystej.

- W jej dziale I znajdują się opis i sposób korzystania z działki oraz jej dokładny obszar i określenie położenia.

- W dziale III - ciężary i ograniczenia ustanowione na nieruchomości, takie jak służebność drogi koniecznej na rzecz sąsiada czy też wpis o roszczenia z tytułu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (czyli zobowiązanie się właściciela do sprzedaży konkretnej osobie). W dziale tym ujawniane są również wpisy o wszczęciu egzekucji z wniosku komornika czy też o ogłoszeniu upadłości w stosunku do nieruchomości i jej właściciela. Brak wpisów w tym dziale będzie przemawiał za kupnem działki.

- W dziale IV księgi znajduje się miejsce na wpis hipoteki. Obecnie występuje on częściej niż kiedyś, bo coraz więcej osób buduje z pomocą kredytu zabezpieczonego hipoteką. Kupno takiej nieruchomości wymaga większej staranności, ale też jest możliwe i bezpieczne.

Następnie warto złożyć wizytę w urzędzie gminy. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego upewni nas zarówno co do przeznaczenia samej działki, jak i terenów przyległych; podobnie założenia studium pozwolą na ocenę przyszłych zamierzeń gminy w okolicy.

Warto również zajrzeć na stronę internetową Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, gdyż często atrakcyjna działka sprzedawana jest tylko z tego powodu, że w pobliżu będzie niedługo budowana autostrada.

Cała prawda o domu

Dom może znajdować się w różnym stadium zaawansowania prac. Warto sprawdzić, przy pomocy zaufanego fachowca (inżyniera budowlanego), jego stan techniczny oraz dokonać analizy dokumentacji. Ocena stanu technicznego powinna obejmować sprawdzenie, czy:

- wykonane dotychczas prace budowlane były prowadzone zgodnie z planem zagospodarowania działki, pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym i wykonawczym;

- zastosowane materiały budowlane są dopuszczone do stosowania w budownictwie;

- budowa prowadzona była zgodnie z zasadami sztuki budowlanej i czy budynek został odpowiednio zabezpieczony po przerwaniu prac.

Po ocenie technicznej budynku należy sprawdzić kompletność, prawidłowość oraz ważność dokumentacji techniczno-budowlanej. Sprzedający powinien przedłożyć następujące dokumenty:

- wyrys i wypis z aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli gmina go nie ma - decyzję o warunkach zabudowy;

- pozwolenie na budowę wraz z zatwierdzonym projektem budowlanym oraz decyzjami dostawców mediów określającymi warunki przyłączenia i ewentualnie projekty przyłączy;

- poprawnie wypełniony dziennik budowy, zgodnie ze stopniem zaawansowania prac;

- protokoły z odbioru wykonanych już instalacji - na przykład elektrycznej.

Po zakupie domu

Nowy właściciel nieruchomości powinien podjąć decyzję co do przebiegu dalszych prac budowlanych. Jeżeli decyduje się na kontynuację projektu, wówczas powinien wystąpić do miejscowego starosty o przeniesienie pozwolenia na budowę. Jest to możliwe, jeśli pierwotne pozwolenie nie wygasło. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem dwóch lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub jeśli została przerwana na czas dłuższy niż dwa lata.

Gdy pozwolenie jest aktualne (potwierdza to najczęściej dziennik budowy, którego okazania żądają urzędnicy), wówczas może być przeniesione, jeżeli:

- sprzedający, na którego rzecz została wydana decyzja, wyrazi zgodę na jej przeniesienie (zgoda ta powinna być wyrażona w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości);

- nabywca przyjmie wszystkie warunki zawarte w decyzji i złoży oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

- nabywca złoży do starosty wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę.

W postępowaniu tym nie trzeba obawiać się nieżyczliwości sąsiadów, stronami tego postępowania są tylko sprzedający i nowy nabywca domu.

Po uprawomocnieniu się decyzji o przeniesieniu pozwolenia można przystąpić do prac budowlanych. Pamiętać przy tym należy, że jeśli zmieniamy kierownika budowy, trzeba o tym zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, składając oświadczenie nowego kierownika budowy o przyjęciu funkcji oraz zaświadczenie, że należy on do izby samorządu zawodowego.

Jeśli nowy właściciel ma zamiar dokonać w projekcie domu drobnych zmian, wówczas po przeniesieniu pozwolenia na budowę może skorzystać z tzw. nieistotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego. Jest ono dopuszczalne i nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, jeśli nie dotyczy:

- zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu;

- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji;

- zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;

- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów wymaganych przepisami szczególnymi. Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia oraz jest obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia.

Jeśli zaś nowy właściciel dokonuje zmian dalej idących, wówczas ma obowiązek uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. Dochodzi bowiem wówczas do istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę.

Są również tacy inwestorzy, którzy mają zupełnie inną wizję domu i zagospodarowania terenu. Takie osoby muszą od nowa występować o wszystkie potrzebne decyzje i pozwolenia.

***

Kupno domu w budowie może być trafieniem w dziesiątkę lub... kulą w płot. Wiele zależy od tego, jak dokładnie będziemy sprawdzać przedstawioną ofertę.

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład

>