Rozbudowa domu na współwłasności

Małgorzata Kapelusiak

Jestem współwłaścicielem nieruchomości, na której stoi dom mieszkalny. Chciałbym go rozbudować, lecz drugi współwłaściciel nie żyje, a trzy osoby po nim dziedziczące nie chcą zrobić postępowania spadkowego. Czy jako posiadający prawo do połowy nieruchomości, mogę sam rozbudować dom lub wyjść ze współwłasności i rozdzielić nieruchomość? Jak to zrobić zgodnie z prawem? Tomasz N.

Zanim podejmiemy decyzję o rozbudowie, należy przeprowadzić postępowanie spadkowe (jeśli dom dziedziczy więcej niż jedna osoba)
Rys. Małgorzata Ślińska
W sprawie opisanej przez czytelnika występuje kilka problemów prawnych. Jeden to przeprowadzenie postępowania spadkowego po współwłaścicielu nieruchomości, drugi - uzyskanie pozwolenia na rozbudowę domu, a trzeci - ewentualne zniesienie współwłasności.

Postępowanie spadkowe

Wniosek o stwierdzenie spadku może złożyć każdy ze spadkobierców lub każda osoba mająca w tym interes prawny. Do tej drugiej grupy należą:

- banki i inne instytucje oraz osoby prywatne, względem których zmarły miał długi, czyli wierzyciele spadkodawcy;

- instytucje lub osoby prywatne, które miały dług względem zmarłego i chcą ten dług spłacić spadkobiercom, czyli dłużnicy spadkodawcy;

- osoba będąca ze zmarłym współwłaścicielem nieruchomości i chcąca uregulować jej stan prawny (dotyczy to sytuacji przedstawionej w pytaniu Czytelnika). Jak z tego widać zatem, Czytelnik powinien w pierwszej kolejności złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłym współwłaścicielu nieruchomości. Wniosek ten sąd rozpozna nawet wtedy, gdy inni spadkobiercy sobie tego nie życzą.

Sądami właściwymi rzeczowo dla wniosku o stwierdzenie nabycia spadku są sądy rejonowe. Jeśli zaś chodzi o właściwość miejscową, sprawa taka może zostać wytoczona tylko i wyłącznie przed sąd ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy, a jeżeli miejsca takiego w Polsce nie da się ustalić - przed sąd miejsca, w którym znajduje się spadek bądź jego część.

Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku powinien zawierać:

- oznaczenie sądu, do którego pismo jest kierowane;

- imię i nazwisko wnioskodawcy oraz wskazanie uczestników postępowania (spadkobierców wraz z ich adresami);

- oznaczenie rodzaju pisma (wniosek o stwierdzenie nabycia spadku);

- osnowę wniosku, a więc przedstawiony stan faktyczny, wraz z dowodami na poparcie swoich tez;

- podpis wnioskodawcy;

- wykaz załączników.

Wniosek powinien zostać opłacony, gdyż jeśli tak się nie stanie, sąd nie podejmie żadnych czynności w jego sprawie (opłata od wniosku wynosi 50 zł). Do wniosku należy dołączyć jego odpisy - dla każdego z uczestników po jednym. Sąd rozstrzygając wniosek, wydaje postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, określając kto i w jakiej części go nabył. Dopiero po przeprowadzeniu postępowania spadkowego można przystąpić do uzyskania pozwolenia na rozbudowę.

Pozwolenie na rozbudowę

Współwłasność to taki rodzaj własności, w którym prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie. Wspólne prawo będzie zatem należało do kilku osób.

Jeśli kilka osób jest współwłaścicielami domu, wówczas załatwienie wszystkich formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na jego rozbudowę spoczywa na nich wszystkich i powinni oni zgodnie o nie wystąpić. Rozbudowa budynku stanowiącego współwłasność jest bowiem czynnością przekraczająca zwykły zarząd (por. Wyrok NSA z dnia 29 marca 1990 roku, IV SA 33/90, ONSA 1990, nr 2-3, poz. 35) i wymagana jest dla niej zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Sytuacje idealne są jednak rzadkością. Do konfliktów między współwłaścicielami dochodzi zazwyczaj wtedy, gdy nie ma zgody na dokonanie określonej czynności przez jednego ze współwłaścicieli.

W razie braku zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, ustawodawca przyznaje współwłaścicielom, których udziały wynoszą co najmniej połowę, żądanie rozstrzygnięcia przez sąd, które zastąpi brakującą zgodę części współwłaścicieli. Sąd, rozpatrując wniosek współwłaścicieli o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, powinien wziąć pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interes wszystkich współwłaścicieli. Zamierzona czynność powinna więc mieć swoje uzasadnienie gospodarcze i nie powinna prowadzić do pokrzywdzenia któregokolwiek ze współwłaścicieli.

O wydanie upoważnienia do dokonania powyższej czynności należy wystąpić do sądu właściwego według miejsca położenia domu, wniosek w powyższej sprawie należy opłacić - wpis sądowy wynosi 100 złotych.

Zniesienie współwłasności

Współwłasność może być często kłopotliwa dla wszystkich właścicieli, dlatego każdy z nich może żądać jej zniesienia. Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy albo orzeczenia sądowego. Jeśli wszyscy współwłaściciele są zgodni, to zawierają umowę w formie aktu notarialnego, w której określają sposób zniesienia współwłasności, spłaty i dopłaty poszczególnych współwłaścicieli oraz terminy ich uiszczenia.

Gdy brak jest zgody, zniesienia współwłasności dokonuje sąd, na wniosek jednego ze współwłaścicieli.

Współwłasność można znieść (zarówno w sposób umowny, jak i sądowy) na kilka sposobów:

- podzielić fizycznie rzecz pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości powstałych z podziału części (przy podziale domu można zatem wyodrębnić dwa mieszkania - wówczas każdy ze współwłaścicieli może podejmować niezależne decyzje dotyczące remontów własnej części; może również swój lokal sprzedać lub wynająć);

- można przyznać rzecz (dom, działkę budowlaną) jednemu ze współwłaścicieli z jednoczesnym obowiązkiem spłaty na rzecz pozostałych;

- można sprzedać rzecz wspólną i uzyskane środki podzielić, w stosunku do udziałów, pomiędzy współwłaścicieli.

Przy ustaleniu dopłat lub spłat sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia oraz wysokość i termin uiszczenia odsetek, przy czym w razie rozłożenia dopłat i spłat na raty, terminy ich zapłaty nie mogą przekraczać 10 lat.

Wskazać należy, iż roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu, można z nim wystąpić w każdym czasie.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 z 1964 r. ze zmianami).



Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład



Skomentuj:

Rozbudowa domu na współwłasności