Remont zabytkowego domu zgodnie z prawem

Mam zamiar rozpocząć gruntowny remont i przebudowę mojego domu. Problem w tym, że powstał on w 1936 roku i jest wpisany do rejestru zabytków. Czy istnieje jakiś sposób, żeby ominąć "zabytkowe" wymagania i przebudować dom bardziej współcześnie? Jest naprawdę w złym stanie i brak remontu może spowodować, że zamiast zabytku będzie ruina. A wtedy pozostanie już chyba tylko rozbiórka... Anna W.

Posiadanie zabytków to z jednej strony przywilej, z drugiej zaś obowiązek. Zabytkowy dom winien być chroniony przed zmianami architektonicznymi i remontowany z dbałością o historyczne detale.

Ochrona zabytków

Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami określa przedmiot, zakres i formy ich ochrony oraz opieki nad nimi, zasady tworzenia krajowego programu ochrony oraz finansowania prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy zabytkach, a także organizację organów ochrony zabytków.

Zgodnie z ustawową definicją, zabytkiem jest nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową.

Dlatego prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków wymaga, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgody na prowadzenie tych robót, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. Obowiązek dotyczy także odbudowy, przebudowy, rozbudowy i remontu takiego obiektu oraz jego nadbudowy.

Zgoda konserwatora

Uzyskanie przez inwestora pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych stanowi jeden z warunków uzyskania pozwolenia na budowę. Pozwolenie to może określać warunki, które zapobiegną uszkodzeniu lub zniszczeniu zabytku. Mogą one dotyczyć rodzaju materiałów, których należy użyć do prac remontowych, czy też sposobu renowacji poszczególnych elementów budynku.

Pozwolenie wydaje się na wniosek osoby fizycznej lub jednostki organizacyjnej, posiadającej tytuł prawny do korzystania z zabytku wpisanego do rejestru, wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, trwałego zarządu albo ograniczonego prawa rzeczowego lub stosunku zobowiązaniowego.

Dokumenty potwierdzające wymienione w przepisie tytuły prawne należy dołączyć do wniosku o wydanie decyzji (inaczej niż przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę domu, gdzie wystarczy złożyć oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane). Oprócz wniosku należy złożyć dokumentację dotyczącą projektu prac budowlanych. Przepisy prawa budowlanego nie stanowią co prawda wprost, iż inwestor ma obowiązek przedstawienia jej organowi ochrony zabytków, jednak, aby organ ten mógł wydać zgodę na prowadzenie planowanych robót budowlanych, musi posiadać wiedzę, często szczegółową, dotyczącą ich zakresu, a także wyglądu elewacji lub użytych materiałów budowlanych.

W praktyce więc konserwator zabytków wydaje stosowne pozwolenie na prowadzenie robót budowlanych na podstawie szczegółowej analizy projektu budowlanego, obejmującego planowaną inwestycję (patrz: wyrok NSA z dnia 27 czerwca 2008 r. - II OSK 728/07).

Pozwolenie na budowę

Otrzymaną przez inwestora zgodę konserwatora na prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków należy załączyć do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Warto w tym miejscu nadmienić, iż w stosunku do pozwolenia konserwatora nie ma ryzyka wygaśnięcia decyzji na skutek niepodjęcia prac budowlanych. Termin przewidywanego rozpoczęcia i zakończenia prac objętych pozwoleniem konserwatorskim ma zatem wyłącznie walor informacyjny, wiążący się jedynie z przewidywaniami inwestora, które mogą okazać się nietrafne, na przykład wskutek przedłużenia się - z przyczyn od niego niezależnych - postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę (tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 kwietnia 2010 r. - II OSK 671/09).

Gdyby inwestor nie uzyskał od konserwatora stosownego pozwolenia, a starosta pomimo to zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę, to decyzja ta byłaby nieważna, bo podjęta została z rażącym naruszeniem prawa.

Wykreślenie z rejestru zabytków

Zasadniczo nie jest możliwe uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę obiektu budowlanego, który jest wpisany do rejestru zabytków. Od tej zasady są jednak wyjątki. Warunkiem dokonania legalnej rozbiórki jest wykreślenie danego obiektu z rejestru. Wskazanej czynności może dokonać, w imieniu ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego, Generalny Konserwator Zabytków. Skreślenia obiektu z rejestru dokonuje się w formie decyzji administracyjnej wydanej z urzędu albo na wniosek właściciela zabytku lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek nieruchomy.

Obiekt budowlany wpisany do rejestru zabytków może zostać z niego wykreślony, jeżeli:

- uległ zniszczeniu powodującemu utratę jego wartości historycznej, artystycznej lub naukowej;

- jego wartość będąca podstawą wpisu do rejestru zabytków nie została potwierdzona w nowych ustaleniach naukowych.

Gdyby tak się stało, wykreślony z rejestru zabytkowy dom można rozebrać po uzyskaniu pozwolenia na rozbiórkę.

Warto dodać, iż pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu, który nie jest wpisany do rejestru zabytków, ale podlega ochronie konserwatorskiej na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, może być wydane dopiero po zajęciu stanowiska przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. Ma on obowiązek zająć stanowisko w sprawie takiego wniosku w terminie 30 dni od dnia jego doręczenia. Brak zajęcia stanowiska w tym terminie traktuje się jako niezgłoszenie zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwiązań projektowych.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. nr 162 poz. 1568 z 2003 r. ze zmianami).

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład

>