Zamiana budynku gospodarczego na dom mieszkalny

Małgorzata Kapelusiak

Jak przebudować budynek gospodarczy na mieszkalny zgodnie z prawem?

Każda przebudowa budynku mieszkalnego wymaga m.in. uzyskania pozwolenia na budowę
Każda przebudowa budynku mieszkalnego wymaga m.in. uzyskania pozwolenia na budowę
Rys. Małgorzata Ślińska
Planuję przystosować stary budynek gospodarczy do celów mieszkalnych. Dodatkowo, chciałbym go ocieplić i dobudować ściankę kolankową. Pierwszy problem jest taki, że budynek stoi 1 m od granicy działki, natomiast drugi - że obecnie ma on dach dwuspadowy i chciałbym, aby taki typ dachu pozostał po przekształceniu. Pytanie, czy jest to możliwe w świetle prawa? Dodam, że moja działka jest wąska (ma szerokość 15,5 m). Arkadiusz O.

Przekształcenie (przebudowa) budynku gospodarczego na mieszkalny wymaga wykonania projektu budowlanego oraz uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Lokalizacyjne warunki przekształcenia

O tym, czy takie przekształcenie jest możliwe, będą decydowały zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub - w razie jego braku - decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgodnie bowiem z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - w zabudowie jednorodzinnej budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

- 4 m - gdy budynek zwrócony będzie ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,

- 3 m - gdy będzie zwrócony ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

W tej drugiej sytuacji dopuszcza się sytuowanie domu w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ponadto dopuszcza się:

- sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m (ten warunek spełnia działka naszego Czytelnika),

- sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem, że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej,

- rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż wymagane 3 lub 4 m (w zależności od istnienia lub braku otworów okiennych lub drzwiowych) od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być otworów okiennych lub drzwiowych.

Z treści powyższych uregulowań wynika, iż planowana przebudowa budynku, który jest umiejscowiony w odległości 1 metra od granicy działki na działce o szerokości 15,5 metrów, jest niezgodna z prawem. Brakuje 0,5 metra do wymaganych prawem odległości.

Światełko w tunelu

Sytuacja naszego Czytelnika, choć trudna, nie jest patowa. Artykuł 9. Prawa budowlanego przewiduje bowiem instytucję odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Odstępstwo to nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia oraz nie powinno powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych.

Aby skorzystać z dobrodziejstwa instytucji odstąpienia, należy złożyć wniosek do organu właściwego do wydania pozwolenia na budowę (starosty).

Wniosek taki powinien zawierać:

- charakterystykę obiektu oraz, w miarę potrzeby, projekt zagospodarowania działki lub terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie - również projekty zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy;

- szczegółowe uzasadnienie konieczności wprowadzenia odstępstwa;

- propozycje rozwiązań zamiennych;

- pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochroną konserwatorską.

Starosta składa wniosek do ministra, który wydał odpowiednie przepisy techniczno-budowlane. Minister, po otrzymaniu wniosku, wydaje upoważnienie w zakresie zgody na odstępstwo lub jego odmowy. Starosta, po uzyskaniu upoważnienia, w drodze postanowienia udziela albo odmawia zgody na odstępstwo.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (Dz. U. Nr 156 poz. 1118 z 2006 r. ze zmianami).

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z 2003 r. ze zmianami).

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 74 poz. 690 z 2002 r. ze zmianami).



Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład



Skomentuj:

Zamiana budynku gospodarczego na dom mieszkalny