Siedlisko w świetle prawa

Tekst: Małgorzata Kapelusiak, ekspert prawny miesięcznika ŁADNY DOM
21.01.2011 , aktualizacja: 21.01.2011 12:05
A A A Drukuj
Budowanie na wsi domów, które formalnie nazywają się siedliskowymi, stało się w ostatnich latach popularne, bo grunty rolne są zwykle dużo tańsze od działek budowlanych

Budowanie na wsi domów, które formalnie nazywają się siedliskowymi, stało się w ostatnich latach popularne, bo grunty rolne są zwykle dużo tańsze od działek budowlanych (Fot. Rafał Lipski)

Co robić, gdy nie ma szans na przekształcenie działki rolnej w budowlaną? Można dokupić ziemię i wybudować siedlisko! To się może opłacić!
1. Dlaczego budowa siedliska może być w niektórych sytuacjach atrakcyjna dla inwestorów planujących budowę domu na wsi?

Budowa siedliska umożliwia budowanie na terenach rolniczych, bez odrolniania gruntu. Przy uzyskiwaniu decyzji o warunkach zabudowy (koniecznej, jeśli w gminie nie ma aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego) nie ma też zastosowania wymóg istnienia sąsiedniej zabudowy.

2. Kto może wznosić dom w zabudowie siedliskowej?

Dom w zabudowie siedliskowej może wznosić rolnik, jest on bowiem bezpośrednio związany z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Jeśli potencjalny inwestor nie spełnia ustawowych warunków bycia rolnikiem, musi odrolnić działkę, żeby wybudować dom.

3. Jak zostać rolnikiem?

Rolnikiem według przepisów obowiązującego prawa jest osoba, która dysponuje gruntem o powierzchni co najmniej 1 ha w formie własności, wieczystego użytkowania czy dzierżawy i ma odpowiednie kwalifikacje. Zgodnie z zapisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego osoba fizyczna ma odpowiednie kwalifikacje, jeżeli:

  • uzyskała wykształcenie rolnicze co najmniej zasadnicze albo wykształcenie średnie lub wyższe,

  • lub osobiście prowadziła gospodarstwo rolne albo pracowała w gospodarstwie rolnym przez co najmniej pięć lat.

    4. Czy to prawda, że jeśli się ma wyższe wykształcenie, uprawnienia rolnicze nie są warunkiem koniecznym do uzyskania prawa do wznoszenia zabudowy siedliskowej?

    Wykładnia przepisu mówiącego o tym, kto jest rolnikiem, w punkcie dotyczącym wykształcenia jest niejasna. Przeważająca część komentatorów uznaje, iż każdy stopień wykształcenia musi mieć profil rolniczy, inni natomiast uważają, że obowiązek profilu rolniczego dotyczy jedynie szkoły zasadniczej (patrz: pytanie 3).

    5. Co trzeba zrobić, by uzyskać prawo do wznoszenia zabudowy siedliskowej?

    Jeżeli w gminie obowiązuje plan miejscowy, jest w nim ustalona minimalna powierzchnia działki wymagana w danej gminie do budowy domu w zabudowie siedliskowej. Jeśli działka jest mniejsza, nie uzyskamy pozwolenia na budowę. Jeśli jest większa lub równa, można składać wniosek o pozwolenie na budowę siedliska.

    Gdy w gminie nie ma aktualnego planu, należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przy czym decyzja ta wydana zostanie tylko wówczas, gdy wielkość gospodarstwa rolnego związanego z budową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa w danej gminie (określa ją rada gminy w uchwale i wynosi ona w zależności od regionu kraju średnio od 7 do 20 hektarów, ale zdarzają się miejsca, gdzie może to być zarówno mniej, jak i więcej). Kolejnym krokiem będzie złożenie wniosku o pozwolenie na budowę wraz z wymaganymi przez prawo budowlane załącznikami.

    6. Czy w skład zabudowy siedliskowej muszą wchodzić budynki gospodarcze? Czy na prawach zabudowy siedliskowej można wznieść dowolny dom jednorodzinny, garaż i na tym poprzestać?

    W skład zabudowy siedliskowej może wchodzić budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze (stodoła, obora itp.). Muszą być usytuowane zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego bądź (jeśli planu nie ma) zgodnie z warunkami zabudowy. Żaden akt prawny nie definiuje pojęcia siedliska. Przyjmuje się natomiast za Sądem Najwyższym, iż siedliskiem jest działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego. Także ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych stwierdza, że gruntami rolnymi są grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu.

    Zgodnie z przepisami wznoszenie na działce siedliskowej budynku - także mieszkalnego - przeznaczonego na potrzeby prowadzonego lub planowanego gospodarstwa rolnego nie wymaga zmiany takiej działki na cele nierolne. Natomiast jeśli planowana inwestycja nie ma związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, inwestor przed rozpoczęciem robót jest obowiązany taki grunt odrolnić.

    7. Czy posiadanie kilku oddzielnych parceli, których dopiero łączna powierzchnia spełnia warunki uprawniające do korzystania z prawa do wznoszenia zabudowy siedliskowej, jest dostatecznym warunkiem do wzniesienia na jednej z nich zabudowy siedliskowej?

    Jeśli w gminie jest plan zagospodarowania przestrzennego, będzie w nim zaznaczone, jaka powierzchnia ziemi umożliwia budowę domu. Zazwyczaj jest to hektar. Jeżeli jednak w gminie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na budowę dostaniemy bez problemu tylko wtedy, gdy gospodarstwo związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Przy czym może być to gospodarstwo złożone z kilku działek, położonych na obszarze jednej gminy.

    8. Gdzie sprawdzić podstawowe wymogi związane z zabudową siedliskową i gdzie szukać pomocy, jeśli gminni urzędnicy nie ułatwiają nam wzniesienia siedliska i na przykład w naszym przekonaniu błędnie interpretują przepisy?

    Regulacje prawne dotyczące siedliska znajdują się w ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (DzU z 2003 r., nr 64, poz. 592, z późń. zm.). Natomiast wszelkiej pomocy prawnej udzielają (odpłatnie) adwokaci i radcowie prawni; można również skorzystać z darmowych porad prawnych udzielanych np. przez studentów prawa lub serwisy internetowe. Metodą dowodzenia swoich racji jest również prawo odwołania od urzędniczych decyzji, o którym to prawie organ wydający decyzję zawsze musi nas poinformować - podstawą prawną jest tu kodeks postępowania administracyjnego.

    9. Czy właściciel siedliska może ubiegać się o ubezpieczenie w KRUS-ie?

    Tak, jeśli jest rolnikiem. Kasa Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego rozstrzyga o podleganiu ubezpieczeniu społecznemu rolników przede wszystkim na podstawie przepisów ustawy z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (DzU z 2008 r., nr 50, poz. 291, z późn. zm.).

    Zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników ubezpieczenie to obejmuje, na zasadach określonych w ustawie, rolników, ich małżonków i pracujących z nimi domowników, którzy spełniają jeden z poniższych warunków:

  • mają obywatelstwo polskie,

  • przebywają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej na podstawie wizy, zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony, zezwolenia na osiedlenie się, zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, zgody na pobyt tolerowany lub w związku z uzyskaniem w RP statusu uchodźcy, lub ochrony uzupełniającej,

  • są obywatelami państw członkowskich Unii Europejskiej, Konfederacji Szwajcarskiej lub państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) - czyli stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym.

    Ubezpieczenie obejmuje obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej, jeżeli przepisy unijne dotyczące stosowania systemów zabezpieczenia społecznego nie stanowią inaczej. Ustawa przewiduje dwie formy objęcia ubezpieczeniem. W zależności od warunków spełnianych przez osobę zainteresowaną objęcie to następuje w trybie obowiązkowym (z mocy ustawy) lub dobrowolnym (na wniosek).

    Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład



  • Zobacz także
    • Siedlisko w świetle prawa lingus 28.04.10, 01:13

      A co z przekazaniem prawa do działki rolnej? Mój teść jest inżynieremrolnikiem i mógłby firmować swoją osobą to "gospodarstwo" wraz z siedliskiem.Jest to jednak już człek wiekowy, i prędzej »

    • Błędna infoemacja w punkcie 7 licio1 28.04.10, 09:14

      W skład gospodarstwa rolnego (do wyliczania średniej powierzchni) mogąwchodzić także działki znajdujące się poza gminą, w której budowane ma byćsiedlisko. Muszą jedynie należeć do tego »

    Materiały budowlane

    Znajdź produkty z oferty producentów materiałów budowlanych

    PRZED DECYZJĄ
    BUDOWA i REMONT
    INSTALACJE
    WNĘTRZA
    WYKOŃCZENIE
    KONTAKT Z REDAKCJĄ
    • ul. Czerska 8/10
    • 00-732 Warszawa
    • ladnydom@agora.pl