Scalenie działek budowlanych, czyli jak łączyć działki?

• gmina jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntów o powierzchni przekraczającej 50% powierzchni podlegającej scaleniu i podziałowi,
• w planie miejscowym przewidziano obszary wymagające scalenia i podziału.

Wszczęcie indywidualne postępowania rozpoczyna złożenie wniosku o podział i scalenie nieruchomości przez właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, pod warunkiem że posiadają oni ponad 50% gruntów, które w planie miejscowym mają być objęte scaleniem.

We wniosku muszą się znaleźć:

• dane osobowe i adresowe wnioskodawców,
• opis i lokalizacja działek podlegających scaleniu i podziałowi oraz uzasadnienie tego procesu.

Do wniosku należy dołączyć aktualne wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów oraz odpisy z ksiąg wieczystych.

Wskazać należy, że - zarówno przy postępowaniu prowadzonym na wniosek, jak i z urzędu - uczestnikami postępowania w sprawie scalenia i podziału nieruchomości są ich właściciele oraz użytkownicy wieczyści. Oznacza to, że mają oni wgląd w dokumentację oraz mogą skarżyć wszystkie wydane w tym procesie postanowienia i decyzje administracyjne.

Po złożeniu wniosku w gminie wójt, burmistrz lub prezydent miasta dokonuje czynności wstępnych, polegających na przeprowadzeniu analiz i ocen wniosku oraz dokumentów uczestników postępowania pod względem ich zgodności:

• z ewidencją nieruchomości,
• z warunkami zagospodarowania przestrzennego,
• ze stanem istniejącej infrastruktury technicznej,
• z dotychczasową strukturą własności i ich stanem prawnym.

• przystąpieniu do scalenia i podziału; obejmuje ona opracowanie geodezyjne granic zewnętrznych gruntów objętych scaleniem i podziałem, dokumentację geodezyjną i prawną dotychczasowego stanu prawnego, dokumentację projektową scalenia i podziału, dokumentację z wyceny nieruchomości w stanie dotychczasowym i w stanie przyszłym;
• odmowie przystąpienia do scalenia i podziału.

Obowiązek sporządzenia projektu uchwały ciąży na wójcie, burmistrzu lub prezydencie również wtedy, gdy działają oni z urzędu.

Po sporządzeniu projektu uchwały o przystąpieniu do scalania i podziału gmina ma obowiązek powiadomienia listami poleconymi uczestników postępowania o terminie zebrania informacyjnego. Ma ono na celu zapoznanie uczestników postępowania z treścią projektu uchwały, a jego gospodarzem jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości objętych scaleniem i podziałem mogą wybrać ze swojego grona organ opiniodawczy - radę uczestników scalenia w liczbie do 10 osób.

Ile trwa scalenie działki?

Następnie projekt zostaje wyłożony w siedzibie gminy na okres 21 dni. O jego wyłożeniu do wglądu zawiadamia się listownie osoby zainteresowane. Uczestnicy postępowania mogą składać na piśmie wnioski, uwagi i zastrzeżenia do tego projektu. We wniosku uczestnicy postępowania mogą wskazać działki gruntu, które chcieliby otrzymać w zamian za dotychczas posiadane nieruchomości. Złożone wnioski, uwagi i zastrzeżenia podlegają zaopiniowaniu przez radę uczestników i są przekazywane do rozpatrzenia radzie gminy.

Po upływie 21 dni następuje podjęcie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości przez radę gminy. Uchwałę doręcza się uczestnikom postępowania, a jej treść podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty (np. w miejscowej prasie, regionalnej telewizji, na tablicy ogłoszeniowej w urzędzie gminy).

Uchwała ta powinna zawierać między innymi:

• geodezyjny projekt scalenia oraz podziału nieruchomości,
  
  
• rejestr nieruchomości z wykazaniem stanu dotychczasowego oraz stanu nowego po scaleniu i podziale,
  
  
• powierzchnię nieruchomości pomniejszoną o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek pod nowe drogi lub poszerzenie istniejących,
  
  
• ustalenia dotyczące wysokości, terminu i sposobu zapłaty opłat adiacenckich,
  
  
• rozstrzygnięcie sposobu załatwienia wniosków, uwag i zastrzeżeń złożonych przez uczestników postępowania.

Uchwała ta jest podstawą do zmian w księgach wieczystych scalonych i podzielonych nieruchomości oraz rozliczeń z właścicielami. W zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem każdy z dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych otrzymuje odpowiednio na własność lub w użytkowanie wieczyste taką samą liczbę działek, których łączny metraż jest równy powierzchni jego dotychczasowych nieruchomości.

Jeżeli nie ma możliwości przydzielenia nieruchomości o powierzchni w pełni równoważnej, za różnicę dokonuje się odpowiednich dopłat w gotówce. Metraż każdej nieruchomości objętej scaleniem i podziałem pomniejsza się o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek gruntu pod nowe drogi lub poszerzenie dróg istniejących. Pomniejszenie to następuje proporcjonalnie do powierzchni wszystkich nieruchomości, a zainteresowani właściciele otrzymują za to odszkodowania. Jego wysokość ustala się na podstawie cen rynkowych.

Proces scalania i podziału nie jest prosty, ale korzyści z niego wynikające mogą być wymierne zarówno finansowo, jak i inwestycyjnie.

Ile kosztuje scalanie działek?

• Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 261, poz. 2603, z 2004 r., ze zmianami)
  
  
• Rozporządzenie Rady Ministrów z 4 maja 2005 r. w sprawie scalenia i podziału nieruchomości (Dz.U. nr 86, poz. 736, z 2005 r.