Starzejące się nieruchomości w Polsce: wyburzać, modernizować czy zmieniać funkcję?

Rosnący wiek budynków, zmieniające się wymagania najemców oraz coraz bardziej restrykcyjne standardy sprawiają, że duża część istniejącej powierzchni wymaga szeroko zakrojonych działań modernizacyjnych lub głębokiej przebudowy.

Starsze nieruchomości coraz częściej zmagają się z wyższym poziomem pustostanów i koniecznością oferowania niższych stawek czynszowych. Dodatkowym problemem pozostają rosnące koszty eksploatacji oraz utrudniony dostęp do finansowania, szczególnie w sytuacji braku jasno określonego planu dalszego rozwoju obiektu.

Polski rynek biurowy przechodzi głęboką transformację

W ostatnich latach skala zmian na rynku biurowym wyraźnie przyspieszyła. Od 2020 roku z zasobów Warszawy wycofano ponad 500 tys. m kw. powierzchni biurowej zlokalizowanej w 52 budynkach. W miastach regionalnych ubyło kolejne 222,6 tys. m kw.

Największą skalę wyłączeń odnotowano w 2025 roku. W samej stolicy użytkowanie zakończono w 17 budynkach o łącznej powierzchni 165,8 tys. m kw. Już dwa lata wcześniej doszło do sytuacji bez precedensu – warszawski rynek biurowy zaczął się kurczyć. W 2023 roku z użytkowania wycofano ponad 84 tys. m kw., podczas gdy nowa podaż wyniosła jedynie 61 tys. m kw.

Według Dominiki Jędrak, dyrektor działu Market Insights w Colliers, polski sektor biurowy znajduje się w fazie zmian strukturalnych, które wynikają zarówno z przeobrażeń modelu pracy, jak i z rosnących wymagań dotyczących jakości i regulacji. Coraz wyraźniej zaznacza się podział pomiędzy nowoczesnymi, atrakcyjnie położonymi obiektami a starszymi budynkami, zwłaszcza poza centrami miast, które coraz silniej odczuwają skutki wzrostu pustostanów i konieczność przeprowadzania kosztownych dostosowań technicznych. W nadchodzących latach o kierunku rozwoju rynku w dużej mierze zdecyduje sposób zarządzania istniejącymi zasobami, a nie tempo dostarczania nowych inwestycji.

Wiek budynków coraz mocniej wpływa na sytuację poszczególnych miast

Struktura wiekowa zasobów biurowych zaczyna coraz wyraźniej różnicować sytuację lokalnych rynków. W Warszawie obiekty mające ponad 21 lat odpowiadają już za 28 proc. powierzchni, natomiast niemal dwie trzecie wszystkich biur znajduje się w budynkach starszych niż dziesięcioletnie.

Podobne zjawisko występuje również poza stolicą. W Szczecinie budynki dojrzałe i starsze stanowią 77 proc. rynku, a w Poznaniu ich udział wynosi 58 proc.

Coraz bardziej widoczne staje się również przełożenie wieku obiektów na ich wyniki rynkowe. W pozacentralnych częściach miast wskaźnik pustostanów w budynkach mających od 11 do 20 lat osiąga już 14,2 proc. We Wrocławiu w przypadku najstarszych nieruchomości poziom niewynajętej powierzchni dochodzi nawet do 34 proc.

Trzy możliwe kierunki dla starszych nieruchomości

Właściciele starzejących się obiektów mają do wyboru trzy podstawowe scenariusze dalszego postępowania: modernizację, zmianę funkcji lub całkowitą rozbiórkę połączoną z nową zabudową.

1. Najmniej radykalnym rozwiązaniem pozostaje modernizacja. Dzięki niej możliwe jest utrzymanie funkcji biurowej, poprawa parametrów energetycznych i technicznych oraz zwiększenie potencjalnych przychodów z najmu. W zależności od lokalizacji i poziomu czynszów stawki mogą wzrosnąć o 10–25 proc. Rentowność takich przedsięwzięć jest jednak silnie uzależniona od specyfiki konkretnego rynku.
2. Drugą ścieżką jest konwersja, czyli nadanie budynkowi nowej funkcji. Najczęściej starsze biurowce przekształcane są w inwestycje mieszkaniowe, które odpowiadają za około 55 proc. analizowanych przez Colliers przypadków. Akademiki stanowią 13 proc., a hotele 9 proc. Takie projekty wymagają większych nakładów finansowych i dłuższego okresu realizacji, jednak pozwalają osiągać stopy zwrotu mieszczące się w przedziale od 10 do 16 proc. Dodatkową korzyścią pozostaje możliwość wykorzystania potencjału lokalizacji, które utraciły znaczenie dla rynku biurowego.
3. Najbardziej radykalnym rozwiązaniem jest rozbiórka i budowa nowego obiektu. Takie przedsięwzięcie ma sens przede wszystkim tam, gdzie istnieje możliwość znaczącego zwiększenia powierzchni użytkowej. Mimo najwyższego poziomu ryzyka i najdłuższego okresu bez przychodów inwestorzy mogą liczyć na stopy zwrotu wynoszące od 12 do 20 proc.

Niedobory mieszkań i akademików sprzyjają zmianie przeznaczenia biurowców

Rosnąca popularność konwersji pozostaje ściśle związana z brakami podażowymi w innych segmentach rynku nieruchomości.

Szczególnie wyraźnie problem ten widoczny jest w sektorze prywatnych akademików. Przy liczbie studentów sięgającej około 1,3 mln osób rynek PBSA dysponuje jedynie kilkunastoma tysiącami miejsc, co obrazuje skalę niezaspokojonych potrzeb.

Jak podkreśla Paweł Szafarczyk z Colliers Define, adaptacja starszego biurowca na cele mieszkaniowe może zostać przeprowadzona nawet ponad dwa razy szybciej niż realizacja inwestycji od podstaw. Dodatkowo procesowi temu sprzyjają zmiany ekonomiczne, takie jak spadek wycen starszych biurowców, wzrost cen mieszkań oraz rozwój sektora PRS. W rezultacie coraz więcej inwestorów traktuje konwersję jako sposób odbudowy wartości aktywów i dostosowania ich do aktualnych potrzeb rynku.

Modernizacja i konwersja już znajdują zastosowanie w praktyce

Przykłady z polskiego rynku pokazują, że zarówno odnowienie istniejących obiektów, jak i zmiana ich przeznaczenia mogą skutecznie przywracać im wartość.

Jednym z takich przedsięwzięć jest warszawski V Tower, dawniej funkcjonujący jako Warta Tower. W tym przypadku zdecydowano się na kompleksową rewitalizację, rezygnując z wyburzenia istniejącej konstrukcji.

Zakres prac objął modernizację większości instalacji technicznych, w tym systemów wentylacyjnych, klimatyzacyjnych, wind oraz instalacji sanitarnych. Wprowadzono również energooszczędne oświetlenie LED wyposażone w czujniki ruchu. Efektem ma być ograniczenie emisji operacyjnych CO₂ o ponad 40 proc. oraz zmniejszenie zużycia energii pierwotnej o około 31 proc.

Jak wyjaśnia Bartosz Jankowski z Colliers Define, największym wyzwaniem było przeprowadzenie prac przy zachowaniu istniejącej struktury obiektu. Utrzymanie konstrukcji i elewacji pozwoliło jednocześnie ograniczyć wpływ inwestycji na środowisko. W przypadku całkowitego wyburzenia i budowy nowego obiektu do atmosfery trafiłoby ponad 27 tys. ton dwutlenku węgla.

Innym przykładem jest projekt SHED Sky Living, powstały na bazie części kompleksu Lipowy Office Park. Dwa budynki biurowe zostały przekształcone w obiekt oferujący 582 pokoje dla 733 mieszkańców. Cały proces zajął jedynie 11 miesięcy. Wykorzystanie istniejącej infrastruktury umożliwiło skrócenie czasu realizacji oraz ograniczenie ilości odpadów i emisji CO₂.

Regulacje klimatyczne zwiększają presję na właścicieli

Znaczenie kwestii środowiskowych staje się jednym z najważniejszych argumentów przemawiających za modernizacją istniejących obiektów.

Emisje związane z realizacją nowych inwestycji mogą być od 40 do nawet 80 proc. wyższe niż w przypadku gruntownej modernizacji. Szczególnie istotne pozostaje zachowanie istniejących konstrukcji żelbetowych, których odtworzenie wiąże się z wysokim śladem węglowym.

Dodatkowym czynnikiem są przepisy unijne. Dyrektywa EPBD zakłada poprawę efektywności energetycznej 16 proc. najgorzej ocenianych budynków niemieszkalnych do 2030 roku oraz kolejnych 10 proc. do 2033 roku. W praktyce oznacza to konieczność przeprowadzenia prac modernizacyjnych w co czwartym takim obiekcie na terenie Unii Europejskiej.

Centra handlowe również wchodzą w etap przebudowy

Podobne procesy zaczynają obejmować sektor handlowy. Spośród niemal 14 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce około 4,5 mln mkw. przypada na obiekty mające ponad 20 lat.

Zmieniające się zachowania konsumentów, rozwój handlu internetowego i rosnące wymagania środowiskowe sprawiają, że właściciele centrów handlowych coraz częściej podejmują decyzje dotyczące przebudowy lub zmiany funkcji nieruchomości.

Na rynku pojawiły się już przykłady całkowitych rozbiórek starszych galerii handlowych, takich jak Galeria Plaza w Krakowie, Malta w Poznaniu czy Arkady Wrocławskie. Zdarzają się również projekty polegające na poszerzaniu funkcji obiektów o powierzchnie biurowe, czego przykładami są Plac Unii w Warszawie, Renoma we Wrocławiu oraz Supersam w Katowicach.

Zjawisko obejmuje całą Europę Środkowo-Wschodnią

Proces dojrzewania zasobów biurowych nie ogranicza się wyłącznie do Polski. Podobne tendencje występują w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

W stolicach państw CEE zwiększa się udział starszych budynków, a jednocześnie ograniczana jest skala nowej podaży. Powoduje to coraz wyraźniejszą polaryzację rynku. Najemcy koncentrują zainteresowanie na nowoczesnych i energooszczędnych obiektach, natomiast starsze nieruchomości wymagają kosztownych modernizacji lub zmiany przeznaczenia.

Jednocześnie w całym regionie rośnie znaczenie konwersji na cele mieszkaniowe i sektor PRS. Wynika to przede wszystkim z niedoborów lokalowych występujących w największych miastach oraz ze zmieniającej się struktury popytu.

Nadchodzą lata decydujące dla właścicieli nieruchomości

Zdaniem ekspertów Colliers rynek nieruchomości znajduje się obecnie w momencie przełomowym. Najbliższe lata przyniosą okres intensywnych zmian, a szybkość podejmowania decyzji może przesądzić o przyszłej wartości posiadanych aktywów.

Jak podkreśla Bartosz Jankowski z Colliers Define, właściciele, którzy odpowiednio wcześnie rozpoczną proces transformacji swoich nieruchomości, mogą nie tylko zabezpieczyć ich wartość, ale również uzyskać przewagę konkurencyjną.