Kupno mieszkania w prywatnej kamienicy

Małgorzata Kapelusiak

Chcemy z bratem kupić mieszkania w przedwojennej kamienicy, należącej do prywatnego właściciela. Spośród mieszkających tam osób, część wykupiła swoje lokale, pozostali to lokatorzy. Jak rozliczać koszty utrzymania budynku, i czy właściciel całego domu ma jakieś szczególne uprawnienia? Maria Z.

Wszelkie prawa i obowiązki właścicieli oraz zarząd nieruchomością wspólną regulują przepisy ustawy o własności lokali
Wszelkie prawa i obowiązki właścicieli oraz zarząd nieruchomością wspólną regulują przepisy ustawy o własności lokali
Rys. Małgorzata Ślińska
Jeśli nasi czytelnicy zdecydują się na kupno mieszkań, to przez zawarcie umowy sprzedaży, nastąpi przejście na rzecz przyszłych właścicieli odrębnej własności lokali. Będą tu zatem miały zastosowanie przepisy o własności lokali.

Nieruchomość wspólna

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej, odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu - wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych - do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali, wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w wysokości proporcjonalnej do wysokości swoich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Ponadto, każdy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać go w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Na żądanie zarządu właściciel lokalu ma obowiązek zezwolić na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Brak zgody będzie skutkował wystąpieniem wspólnoty na drogę sądową, w celu uzyskania sądowego nakazu wejścia do budynku.

Zarząd

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się:

- wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

- wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. W razie braku wpłat na rachunek wspólnoty, należności te mogą być egzekwowane w sądowym postępowaniu upominawczym.

Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej (na przykład zaciągnięte na remont kredyty) odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Właściciel domu posiada najprawdopodobniej większą część udziałów w nieruchomości wspólnej - jego własnością pozostają niesprzedane mieszkanie, które wynajmuje. Uiszcza on zatem proporcjonalnie większe opłaty, ale ma również większy wpływ na zarząd nieruchomością wspólną.

Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Kieruje on sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Właściciel lokalu nie musi jednak biernie przyglądać się ustalaniu zasad, które są sprzeczne z prawem. Może bowiem zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w ciągu 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. nr 80 poz. 903 z 2000 r. ze zmianami).



Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład



Skomentuj:

Kupno mieszkania w prywatnej kamienicy