Najem okazjonalny domu lub mieszkania

Małgorzata Kapelusiak

Mam dom po rodzicach, który planuję wynająć. Ale obawiam się, że najemcy nie będą sumiennie płacić czynszu, a ja nie będę mogła domagać się ich eksmisji. Czy jest jakiś sposób, by uniknąć kłopotów z wynajmem?

Wynajmując dom lub mieszkanie trzeba spisać umowę.
Wynajmując dom lub mieszkanie trzeba spisać umowę.
Rys. Małgorzata Ślińska
27 stycznia 2011 roku weszły w życie nowe przepisy, które pozwalają na tak zwany najem okazjonalny. Jest to z pewnością najbezpieczniejszy rodzaj najmu dla osób wynajmujących.

Zalety najmu okazjonalnego

Ten rodzaj najmu wzmacnia prawa wynajmujących, ale jedynie tych, którzy legalnie rozliczają się z dochodów z najmu. Do umów najmu okazjonalnego - pod warunkiem zgłoszenia ich właściwemu urzędowi skarbowemu w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu - nie było niepłacącego najemcy wyrzucić na bruk, a także eksmitować określonych osób stosuje się bowiem przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.

Dotychczas właściciel nie mógł wyrzucić najemcy, który nie chciał się wyprowadzić z wynajmowanego domu, mimo że umowa najmu została rozwiązana. Nie można, na przykład rodziców z małoletnimi dziećmi czy kobiet w ciąży. Wyroki eksmisyjne często były zresztą nieskuteczne, ponieważ aby eksmisji dokonać, lokator musiał otrzymać lokal socjalny, a takich lokali gminy zazwyczaj nie mają.

Przy najmie okazjonalnym nie obowiązuje również okres ochronny (przy zwykłym najmie nie można dokonać eksmisji od 1 listopada do 31 marca). Ponadto, można wyeksmitować z wynajmowanego domu kobiety w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych czy obłożnie chorych.

Umowa najmu okazjonalnego

Musi mieć ona formę pisemną, pod rygorem nieważności, podobnie jak wszelkie zmiany w tej umowie.

Umowa najmu okazjonalnego, tak jak zwykła umowa najmu, powinna zawierać:

- datę zawarcia umowy;

- określenie stron z podaniem ich danych osobowych (imię i nazwisko, PESEL, NIP, numer dowodu osobistego oraz adres zameldowania);

- opis wynajmowanego domu;

- okres, na jaki zawarto umowę - przy najmie okazjonalnym nie może być on dłuższy niż 10 lat;

- wysokość czynszu oraz termin i formę płatności;

- określenie, od kiedy najemca będzie mógł faktycznie korzystać z domu;

- oświadczenia najemcy, że dom będzie wykorzystywał zgodnie z jego przeznaczeniem oraz zwróci go w stanie niepogorszonym;

- okresy i przyczyny wypowiedzenia umowy;

- wysokość ewentualnej kaucji;

- wymienienie obowiązkowych załączników: gwarancji notarialnej i oświadczenie właściciela lokalu zastępczego;

- własnoręczne podpisy stron.

Gwarancje notarialne

Do umowy najmu okazjonalnego powinna być dołączona gwarancja notarialna, czyli obowiązkowe oświadczenie najemcy, złożone w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego, z chwilą jej rozwiązania. Dodatkowo, najemca będzie musiał wskazać (w umowie albo oświadczeniu notarialnym) inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie wykonania egzekucji. Wymagane też będzie oświadczenie właściciela zapasowego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie u niego najemcy i jego rodziny w razie przymusowej wyprowadzki z wynajmowanego lokalu. Warto wymagać, żeby to oświadczenie miało podpis poświadczony u notariusza.

Egzekucja

Gdy najemca będzie nadal zajmował lokal, choć nie ma do tego żadnych podstaw prawnych, wówczas właściciel na podstawie jego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji - po uprzednim doręczeniu żądania opróżnienia lokalu - może złożyć do sądu wniosek o nadanie oświadczeniu najemcy klauzuli wykonalności. W tym momencie dokument ten staje się tytułem wykonawczym i uprawnia komornika do prowadzenia egzekucji i dokonania eksmisji.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. nr 71 poz. 733 z 2001 r. ze zmianami).



Odpowiada prawnik Małgorzata Kapelusiak

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład



Skomentuj:

Najem okazjonalny domu lub mieszkania