Decyzja o warunkach zabudowy: budowa bez planu zagospodarowania przestrzennego

Małgorzata Kapelusiak, prawnik

Jeżeli gmina nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, a chcemy wybudować dom (lub inny obiekt budowlany), musimy wcześniej uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydaje ją wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Na wydanie decyzji urząd ma miesiąc.

decyzja o warunkach zabudowy, prawo budowlane
Decyzja o warunkach zabudowy
Fot. Małgorzata Ślińska
Mieszkam pod Łodzią, przy nieprzelotowej ulicy. Wokół mojego domu jest tylko zabudowa jednorodzinna. Dowiedziałem się od sąsiadów, że naprzeciwko mojej działki deweloper chce wybudować blok wielorodzinny czteropiętrowy. Niestety, nie mogłem tego potwierdzić w urzędzie - nie dowiedziałem się, jakie są faktyczne warunki zabudowy, ponieważ według urzędników nie jestem stroną i nie mogę zgłosić sprzeciwu co do decyzji w przedmiotowej sprawie. Wydaje mi się jednak, że zakres nowej inwestycji może mieć wpływ na moją działkę, ze względu na zacienienie, które może stwarzać przyszły budynek oraz liczbę pojazdów, jakie będą parkowały przy nowo powstałej inwestycji. Bardzo proszę o pomoc w tej sprawie. M. Wojdak

Warunki otrzymania decyzji o warunkach zabudowy

W opisywanej sytuacji, deweloper będzie mógł liczyć na decyzję o warunkach zabudowy, jeśli:

- co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy;

- działka ma dostęp do drogi publicznej;

- teren jest wystarczająco uzbrojony lub planuje się wykonanie uzbrojenia (musi to potwierdzić zakład zarządzający siecią);

- działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgoda taka została wydana przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;

- decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami, dotyczącymi między innymi ochrony środowiska i zdrowia ludzi lub dziedzictwa kulturowego i zabytków.

Z decyzji o warunkach zabudowy przyszły inwestor dowie się między innymi, jakie są warunki kształtowania ładu przestrzennego na danym terenie, czyli jaki typ zabudowy jest tu możliwy i jakie może być jego przeznaczenie. Znajdują się tu także informacje o tym, jaką wysokość może mieć budynek, jaki jest maksymalny lub minimalny kąt nachylenia połaci dachowej oraz ile procent działki może zająć powierzchnia zabudowy. Poza tym, jest tu także wskazany sposób zaopatrywania budynku w wodę i energię oraz odprowadzanie ścieków.

Trzeba wiedzieć, iż decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania nie rodzi żadnych praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informacja tej treści jest zawsze zamieszczana w decyzji.

Kto może być stroną w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy

W postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy stroną jest osoba, która o nią występuje. Co do pozostałych osób, status ten uzależniony jest od charakteru planowanej inwestycji, o tego, jak będzie ona oddziaływać na okoliczne sąsiedztwo. To oznacza, że nie zawsze będziemy stroną takiego procesu. Jeśli nasza działka nie sąsiaduje bezpośrednio z tą, na której jest planowana inwestycja, to właściwie możemy być pewni, że takiej decyzji nie otrzymamy.

Jeżeli jednak chcemy znaleźć się w kręgu osób, które poznają warunki zabudowy, a sami o nie nie wnioskowaliśmy, musimy potwierdzić w tym swój interes prawny. Zatem w przypadku naszego Czytelnika, którego nieruchomość nie przylega bezpośrednio do działki objętej decyzją, powinien on wykazać szkodliwe, uciążliwe oddziaływanie tej inwestycji na otoczenie.

Wskazanie tylko hipotetycznych utrudnień związanych z możliwością wystąpienia uciążliwości na przykład w ruchu drogowym i zwiększenia intensywności tego ruchu, zwiększeniem hałasu, możliwością zacienienia, czy też spadkiem subiektywnie odczuwanego bezpieczeństwa, niewywiedzione z jakiejkolwiek normy prawa materialnego (na przykład z przepisów prawa cywilnego dotyczących immisji) nie jest wykazaniem interesu prawnego.

Kiedy można się odwoływać od decyzji o warunkach zabudowy

Jeśli sprawa jest w toku, należy złożyć pismo, w którym przedstawimy mocne argumenty świadczące o tym, że jesteśmy jednak stroną postępowania. Jeśli natomiast organ wydał już decyzję, ale strony mają jeszcze czas na odwołanie, to można je złożyć w terminie otwartym dla którejkolwiek ze stron. Oznacza to, że mamy prawo wystąpić z taką "prośbą", tak długo, jak odwołanie może złożyć którakolwiek ze stron postępowania.

Stronom od decyzji organu wydającego przysługuje odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Mogą to zrobić w ciągu 14 dni od jej otrzymania. Z kolei na decyzję kolegium przysługuje skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego w ciągu 30 dni od momentu jej doręczenia.

Jeśli sprawa zakończyła się już decyzją ostateczną (nie służy już stronom od niej żaden środek odwoławczy), to możemy żądać wznowienia postępowania. Wznowienie prowadzi do ponownego merytorycznego rozpoznania sprawy, wskutek czego organ albo uchyla wcześniejszą decyzję i wydaje nową rozstrzygającą o istocie sprawy, albo odmawia uchylenia wcześniejszej decyzji, gdy stwierdzi, że nie ma podstaw dla wznowienia postępowania.

Podstawa prawna: Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 z 2003 r. ze zmianami). Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. nr 98 poz. 1071 z 2000 r. ze zmianami).

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład



Skomentuj:

Decyzja o warunkach zabudowy: budowa bez planu zagospodarowania przestrzennego