Dom ze świadectwem energetycznym

Paszport energetyczny stanie się niezbędnym elementem, który właściciel nieruchomości będzie musiał okazać przy sprzedaży lub wynajmie lokalu bądź budynku. Co więcej - wskutek nowelizacji przepisów prawa - dokument ten będzie wymagany także w momencie zakończenia budowy i odbioru domu jednorodzinnego. Bez ważnego certyfikatu energetycznego nie uda się zakończyć prac, bowiem musi on zostać złożony wraz z innymi dokumentami do zawiadomienia lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Jednocześnie musimy wiedzieć, że dla innych typów budynków (konkretnie wybudowanych po 1 stycznia 2009 roku) przepisy te obowiązują już od wielu lat. Podobnie od kilkunastu lat posiadanie świadectwa energetycznego jest wymogiem prawnym przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości bez względu na jej wiek czy przeznaczenie. Jednak w praktyce różnie to wyglądało, były w zasadzie rzadko sporządzane i przekazywane zainteresowanym stronom… Stąd nowelizacja prawa mająca na celu nie tylko doprecyzowanie dotychczasowych przepisów i zwiększenie ich skuteczności, ale też promocję budownictwa efektywnie energetycznego. I choć teraz może nam się wydawać, że to kolejny, biurokratyczny wymysł urzędników, to jednak warto zadbać o aktualną ocenę energetyczną budynku, aby móc się cieszyć  się jego ekonomicznym użytkowaniem.  

Trzeba wiedzieć, że świadectwo energetyczne to nie to samo, co audyt energetyczny. Świadectwo skupia się na ocenie stanu istniejącego, natomiast audyt „oblicza”  korzyści z planowanych modernizacji tego stanu.

Co kryje się za świadectwem energetycznym?

To dokument, zawierający informacje o szacunkowej konsumpcji energii danego budynku i wskazujące na to, jakie modyfikacje warto wprowadzić w całej konstrukcji, aby zaoszczędzić tę energię i ograniczyć wydatki na ogrzewanie, przygotowanie ciepłej wody, wentylację czy klimatyzację, co w efekcie przyczynia się zarówno do ograniczenia wydatków, jak i dbałości o środowisko naturalne. Na przykład, podczas oceny starszego budynku może okazać się, że niedostateczna izolacja i niesprawny system ogrzewania przyczyniają się do wysokiego zapotrzebowania na energię i sprawiają, że budynek ma niską efektywność energetyczną. Taka informacja jest cenna zarówno dla osób sprzedających nieruchomość (im jest ona lepsza energetycznie, tym jej cena może być wyższa), jak i dla potencjalnych kupujących, którzy będą mogli po pierwsze - przygotować się na inwestycje związane z jej modernizacją, a po drugie – negocjować obniżenie jej wartości. Dodajmy, iż najlepsza klasa energetyczna oznaczona jest literą A, najgorsza zaś to G.

Podobnie, w kontekście wynajmu, posiadanie takiego świadectwa daje wynajmującemu jasność co do potencjalnych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości oraz może wpłynąć na ustalenie wysokości umowy najmu. 

Uwaga!  Podczas sporządzania aktu notarialnego dotyczącego, notariusz ma obowiązek odnotować, czy świadectwo energetyczne zostało przekazane nowemu nabywcy czy wynajmującemu. W przypadku braku tego dokumentu, notariusz musi powiadomić nas o grożącej grzywnie za niespełnienie tego obowiązku.

Dodajmy w tym miejscu, iż informacje zawarte w świadectwie energetycznym trafiają też do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków ( CEEB).

Forma przekazania świadectwa

Świadectwo charakterystyki energetycznej przekazuje się w formie papierowej, opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osoby uprawnionej. W wyniku nowelizacji przepisów (od 28 kwietnia 2023 r.), świadectwo można otrzymać w formie:

• papierowej – opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osobistym osoby uprawnionej lub
• elektronicznej - opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej.

Kto zleca sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej?

Posiadanie certyfikatu energetycznego nie jest już – tak, jak przed zmianą przepisów opcjonalne, staje się koniecznością. To oznacza, że bez "ekopaszportu" nic z naszą nieruchomością nie będziemy mogli zrobić, wszelkie transakcje z nią związane będą niemożliwe. Co więcej, informacja o świadectwie powinna być zawarta już w ogłoszeniu o zbyciu lub wynajmie nieruchomości. Zatem zlecenie wykonania świadectwa oraz obowiązek pokrycia jego kosztów leży po stronie:

1. właściciela lub zarządcy budynku (w przypadku sprzedaży lub najmu),
2. osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (w przypadku zbycia tego prawa lub najmu lokalu),
3. osoby, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (w przypadku najmu lokalu),
4. inwestora przed – o czym już też powiedzieliśmy - złożeniem zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

Kto wydaje świadectwo energetyczne domu lub mieszkania?

Aby świadectwo było ważne, musi być wydane przez certyfikowanego audytora, wpisanego do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków. Najczęściej są to specjaliści z branży instalacyjnej, budowlanej lub architektonicznej. Na pewno muszą być to osoby z ważnymi uprawnieniami do projektowania. Rejestr znajdziemy na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Wykaz takich osób znajdziemy na stronie internetowej ministerstwa: www.rejestrcheb.mrit.gov.pl/rejestr-uprawnionych. 

Sprawdzenie, czy dany podmiot ma wymagane uprawnienia jest kluczowe dla zapewnienia prawidłowości i legalności całego procesu.

Kiedy nie musimy mieć świadectwa?

Jak powiedzieliśmy, świadectwo charakterystyki energetycznej jest kluczowym dokumentem związanym z zarządzaniem nieruchomościami. Ale istnieją przypadki, w których jego sporządzenie nie jest wymagane. Należą do nich m.in.:

1. budynki zabytkowe,
2. obiekty wykorzystywane jako miejsca kultu i do działalności religijnej, takie jak kościoły, katedry, bazyliki itp.
3. budynki przemysłowe i gospodarcze, bez instalacji zużywających energię, z wyjątkiem wbudowanego oświetlenia.
4. budynki mieszkalne, które są używane nie dłużej niż 4 miesiące w roku.
5. obiekty o małej powierzchni użytkowej lub niewykorzystywane komercyjnie, tylko przeznaczone „na własny użytek”.

Oczywiście, jeśli nie sprzedajemy ani nie wynajmujemy budynku, również nie jest wymagane sporządzenie tego dokumentu.

Podsumowując, choć obowiązek sporządzania świadectw energetycznych rozciąga się na wiele rodzajów nieruchomości, istnieją sytuacje, w których ten dokument nie jest wymagany. Dobrze jest znać te przypadki, aby uniknąć niepotrzebnego obciążenia administracyjnego.

Ile jest ważny certyfikat energetyczny?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem o ograniczonej ważności - dziesięć lat od dnia sporządzenia. Tutaj kluczowe jest to, że ustawodawca odnosi się do momentu sporządzenia dokumentu, a nie jego przekazania. W praktyce, dla nabywców nowego lokalu mieszkalnego, data sporządzenia świadectwa może różnić się od daty zakupu nieruchomości.

W przypadku przeprowadzenia prac budowlano-instalacyjnych, które zmieniają profil energetyczny nieruchomości lub jego części, np. przy termomodernizacji, wymianie okien czy zmianie źródła ciepła, konieczne jest sporządzenie nowego świadectwa. Ta procedura wynika bezpośrednio z postanowień art. 14 ust. 2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków regulującej ten obszar.

Nowe świadectwo charakterystyki energetycznej ponownie będzie ważne przez 10 lat od momentu jego sporządzenia. W tym kontekście należy podkreślić, że sporządza się zupełnie nowy dokument, a nie aktualizuje obowiązujące świadectwo. To ma bezpośrednie konsekwencje dla obliczenia nowego terminu ważności.

Podsumowując, wydane świadectwo charakterystyki energetycznej pozostaje ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia, a nie przekazania. Istotne jest, że wszelkie prace budowlane wpływające na charakterystykę energetyczną budynku mogą wymagać sporządzenia nowego dokumentu, co z kolei wpływa na obliczenie nowego terminu jego ważności. Zrozumienie tych zależności jest kluczowe dla prawidłowego zarządzania nieruchomościami i zgodności z obowiązującym prawem.

Ile to kosztuje certyfikat energetyczny?

Koszt świadectwa energetycznego zależy głównie od rozmiaru nieruchomości i jej lokalizacji. Zazwyczaj oscyluje między 500 zł a 800 zł, ale dla dużych domów jednorodzinnych w dużych miastach może sięgnąć nawet 1000 zł lub więcej.

Inaczej wyglądają kwoty w przypadku braku dokumentu. Brak obowiązkowego świadectwa energetycznego niesie ze sobą ryzyko kary finansowej, która może wynosić nawet do 5000 zł. Tak więc warto przestrzegać obowiązujących przepisów, aby nie narazić naszego budżetu na taki wydatek.

Dla dociekliwych 

Jak wiemy, dane zawarte w certyfikacie pozwalają na ocenę potrzeb energetycznych nieruchomości. Certyfikat uwzględnia także inne informacje typu: charakter budynku, adres, rok zakończenia budowy, metodologię wyznaczania efektywności energetycznej, a także ogólną powierzchnię użytkową nieruchomości.

Do innych istotnych parametrów budynku branych pod uwagę przy analizie certyfikatu należą też: wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową (EK), wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię pierwotną, nieodnawialną (EP), wielkość emisji CO2 na jednostkę oraz udział energii odnawialnej w całkowitym rocznym zapotrzebowaniu obiektu na energię.