Na grząskim gruncie: jak uniknąć terenów zalewowych

Działki na terenach, gdzie znajdują się zbiorniki wodne, często kuszą niską ceną oraz atrakcyjnym wyglądem. Jednak czasem budowa w takim miejscu może być kłopotliwa i kosztowna, a niekiedy wręcz niemożliwa. Prawo budowlane zabrania bowiem wznoszenia jakichkolwiek obiektów w odległości mniejszej niż 50 m od stopy wału oraz na obszarach wyznaczonych jako szczególnie zagrożone powodzią.

Badamy grunt na papierze...

Dla wszystkich obszarów dorzeczy przygotowuje się tak zwaną ocenę ryzyka powodziowego. Zawiera ona m.in. informacje o położeniu pasa nadbrzeżnego, topografii terenu oraz jego zagospodarowaniu, opis powodzi historycznych i wykaz potencjalnych negatywnych skutków tych zjawisk mogących wystąpić w przyszłości. Ocenę ryzyka powodziowego przygotowuje Prezes Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej i uzgadnia ją z marszałkami województw i wojewodami. Dla takich zagrożonych terenów sporządza się mapy zagrożenia powodziowego oraz mapy ryzyka powodziowego. Następnie trafiają one do jednostek samorządu terytorialnego - zaznaczone obszary muszą być uwzględniane w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub - jeśli gmina ich nie posiada - w decyzjach o warunkach zabudowy. Dlatego przed kupnem działki warto udać się do miejscowego urzędu i zasięgnąć wszystkich koniecznych informacji. Dla wszystkich obszarów dorzeczy przygotowuje się tak zwaną ocenę ryzyka powodziowego. Zawiera ona m.in. informacje o położeniu pasa nadbrzeżnego, topografii terenu oraz jego zagospodarowaniu, opis powodzi historycznych i wykaz potencjalnych negatywnych skutków tych zjawisk mogących wystąpić w przyszłości. Ocenę ryzyka powodziowego przygotowuje Prezes Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej i uzgadnia ją z marszałkami województw i wojewodami. Dla takich zagrożonych terenów sporządza się mapy zagrożenia powodziowego oraz mapy ryzyka powodziowego. Następnie trafiają one do jednostek samorządu terytorialnego - zaznaczone obszary muszą być uwzględniane w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub - jeśli gmina ich nie posiada - w decyzjach o warunkach zabudowy. Dlatego przed kupnem działki warto udać się do miejscowego urzędu i zasięgnąć wszystkich koniecznych informacji.

...i w terenie

Jeśli pomimo spotkania z urzędnikami, nadal będziemy mieć wątpliwości typu "co z tą działką", zwróćmy się o pomoc do geologa, który sprawdzi nasz grunt i wypowie się na temat ewentualnej możliwości wybudowania domu. Przy okazji porozmawiajmy z osobami mieszkającym w okolicy. Mogą się okazać cennym źródłem informacji o tym, czy zdarzają się np. lokalne podtopienia, a jeśli tak, to z jaką częstotliwością. Potencjalni nabywcy lub właściciele nieruchomości położonych strefach powodziowych powinni mieć ogólny dostęp do wiedzy na temat istniejących zagrożeń. Informacje te muszą znaleźć się w dokumentach urzędowych, aby każdy mógł świadomie podjąć decyzję o realizacji inwestycji.

Po fakcie

Może jednak zdarzyć się i tak, że zachwyt nad urodą okolicy wziął górę nad rozsądkiem i kupiliśmy działkę na takim terenie. Potem możemy być niemile zaskoczeni, bo okazuje się, że nie da się tu wznieść domu. A jeśli jeszcze nie sprawdziliśmy dokumentacji papierowej w gminie, to na ogół tracimy możliwość dochodzenia roszczeń od sprzedającego. Trzeba bowiem wiedzieć, iż ogólna dostępność publicznych rejestrów i planów zagospodarowania przestrzennego wymusza na nas obowiązek zachowania należytej staranności przy zakupie nieruchomości. Mimo to nie jesteśmy całkowicie na przegranej pozycji. Możemy żądać odszkodowania: od sprzedającego - jeśli celowo wprowadził nas w błąd oświadczając, że działka nie leży w strefie zagrożenia, od dysponenta wody lub urządzenia wodnego (gminy lub Skarbu Państwa) - gdy doszło już do nieszczęścia i grunty zostałe zalane, ale tylko w przypadku nieprzestrzegania przez te podmioty przepisów prawa wodnego (na przykład braku wałów przeciwpowodziowych).

Odszkodowanie ustalane jest na podstawie decyzji administracyjnej, wydawanej przez organ właściwy do wydawania pozwoleń wodnoprawnych, a jeżeli szkoda nie jest następstwem pozwolenia wodnoprawnego - marszałka województwa. Wobec wydanej decyzji nie przysługuje jakikolwiek środek odwoławczy w trybie administracyjnym. Oznacza to, że osoba niezadowolona z treści decyzji może jedynie skierować sprawę na drogę sądową, celem ustalenia innego odszkodowania. Droga sądowa przysługuje również w sytuacji, gdy organ - pomimo nakazu ustawowego - w terminie trzech miesięcy od zgłoszenia takiego żądania przez poszkodowanego nie wyda decyzji o ustaleniu kwoty odszkodowania. Możliwe jest również dochodzenie na drodze powództwa cywilnego roszczeń odszkodowawczych od tych organów, które wydają decyzje o pozwoleniu na budowę budynków w strefie zagrożenia. Pomyślnego dla nas zakończenia takiej sprawy możemy się spodziewać jedynie wtedy, gdy pozwolenie na budowę zostało wydane z naruszeniem obowiązujących procedur.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. prawo wodne (Dz. U. nr 115 poz. 1229 z 2001 r. ze zmianami).