Czy warto  ubezpieczyć dom w trakcie budowy?

Budowa domu to jedno z najważniejszych przedsięwzięć, jakie podejmujemy w życiu. Wiążą się z nią nie tylko silne emocje, ale również znaczące nakłady finansowe. To długotrwały i skomplikowany logistycznie proces, zwłaszcza przy stosowaniu tradycyjnych technologii. Dlatego warto rozważyć zabezpieczenie inwestycji przed niezależnymi od nas zdarzeniami losowymi.
Zanim zdecydujemy się na poszukiwanie odpowiadającej nam oferty ubezpieczeniowej, powinniśmy określić nasze potrzeby i zidentyfikować potencjalne ryzyka. Jest to szczególnie istotne dla osób, które budują swój dom na kredyt, ponieważ przy udzielaniu kredytów hipotecznych banki zwykle wymagają takiego ubezpieczenia.

Kiedy mamy do czynienia z domem w budowie?

Na początku warto odpowiedzieć na pytanie, kiedy mamy do czynienia z domem w budowie. Z punktu widzenia ubezpieczenia jest to okres pomiędzy wykonaniem pierwszych prac, potwierdzonych wpisem w dzienniku budowy, a zakończeniem budowy. Według Prawa budowlanego zakończenie budowy następuje w momencie uzyskania dokumentów odbioru technicznego instalacji, wydania pozwolenia na użytkowanie budynku lub zgłoszenia zakończenia budowy.

W zależności od możliwości finansowych, determinacji i poziomu zaangażowania inwestora trwa to zwykle od kilku do kilkunastu miesięcy. Okres ten można jednak wydatnie skrócić, jeśli wybierzemy na przykład gotowy dom prefabrykowany.

Co obejmuje ubezpieczenie?

Ubezpieczenie domu w budowie zapewnia naszej inwestycji ochronę finansową przed nieprzewidywalnymi zdarzeniami losowymi. Dzięki temu możemy zabezpieczyć się przed finansowymi skutkami sytuacji, na które nie mamy wpływu i którym nie jesteśmy w stanie zapobiec.

Ubezpieczenie domu w budowie może pokrywać ryzyko związane z wystąpieniem wielu zdarzeń losowych. Oto najważniejsze, które występują w ofertach wiodących towarzystw ubezpieczeniowych:

a) wybuch pożaru,

b) uderzenie pioruna,

c) osunięcie się ziemi,

d) powódź,

e) skutek działania śniegu i lodu,

f) przejście huraganu,

g) upadek drzew i masztów,

h) grad,

i) zalanie.

Katalog czynników ryzyka, od których możemy się ubezpieczyć, jest naprawdę rozbudowany. Oczywiście szczegółowa lista zdarzeń losowych (i zakres ochrony przed nimi) zwykle różnią się w ofertach konkretnych ubezpieczycieli.

Część z nich jest zawarta w pakiecie podstawowym, inne - jak na przykład nie wymienione wyżej trzęsienie ziemi - mogą być opcjonalne i wymagać opłacenia dodatkowej składki, a niektóre mogą podlegać wykluczeniu ze względu na położenie nieruchomości. Na przykład ubezpieczenie od powodzi na terenach zalewowych może wymagać od nas co roku nawet kilkusetzłotowej dopłaty.

Polisa, oprócz samego domu, może również zapewniać ochronę innych stałych elementów posesji, np. budynków niemieszkalnych (np. garażu), obiektów małej architektury, typu ogrodzenie z bramą.

Zdecydowanie rzadziej polisa obejmuje materiały, narzędzia i maszyny budowlane. Niestety, one wciąż często padają łupem złodziei, a często nie są ubezpieczane, albo wymagają instalacji dodatkowego monitoringu na placu budowy.

Ta sytuacja ulega zmianie, kiedy dom będzie już w stanie surowym zamkniętym. Wtedy już możemy ubezpieczyć wszelkie przedmioty i narzędzia przechowywane w jego wnętrzu. Warto pamiętać o ubezpieczeniu OC w życiu prywatnym - może się przydać, gdyby na terenie naszej budowy doszło do jakiegoś nieszczęśliwego zdarzenia.

Budowa domu to poważna i rozciągnięta w czasie inwestycja, która wiąże się nie tylko z licznymi wyzwaniami, ale i ryzykiem wystąpienia w trakcie jej trwania zdarzeń, które mogą zagrozić powodzeniu całego przedsięwzięcia. W tym kontekście ubezpieczenie domu w trakcie budowy to nie tylko formalność, która daje nam ochronę przed niezależnymi od nas sytuacjami, ale także istotny czynnik zapewniający spokój i mający pozytywny wpływ na nasze bezpieczeństwo finansowe.

Na jaki okres zawieramy ubezpieczenie?

Wszystkie towarzystwa standardowo zawierają umowy ubezpieczeniowe na okres 12 miesięcy. Jeśli uda się nam zakończyć budowę wcześniej, to składamy odpowiednie oświadczenie wraz z właściwymi dokumentami do ubezpieczyciela i zwracamy się do niego z prośbą o zwrot składki za niewykorzystany okres ubezpieczenia. Możemy również zmienić zakres polisy - z domu w czasie budowy na standardowe ubezpieczenie domu jednorodzinnego. Jest to o tyle ważne, że podstawowe ubezpieczenie już zamieszkałego domu jest tańsze.

Ile wynosi i od czego zależy koszt ubezpieczenia?

Ile wynosi roczna składka z tytułu polisy? To zależy od wartości ubezpieczanej budowy, zdarzeń losowych, przed którymi chcemy się zabezpieczyć oraz położenia naszej nieruchomości i stopnia jej narażenia na konkretne zagrożenia, jak choćby wymieniana wcześniej powódź.

Przyjmijmy, że chcemy ubezpieczyć nieduży dom w stanie surowym otwartym. W zależności od jego wielkości, położenia oraz wybranej składki OC będzie to kwota między 300 a 450 złotych. Przy domu w stanie surowym zamkniętym będzie to odpowiednio od 650 do 750 złotych.

Z czego wynika taka różnica? Z zakresu odpowiedzialności ubezpieczyciela. W tym drugim przypadku możemy już ubezpieczyć materiały i narzędzia, które będziemy przechowywać we wnętrzu domu.

Co, jeśli wydarzy się zdarzenie losowe?

Jeśli wydarzy się coś, co uszkodzi wznoszony przez nas dom, to ubezpieczyciel zrekompensuje nam koszty poniesionych w jego wyniku strat. Wysokość odszkodowania zależy od rozmiarów szkody i oczywiście od kwoty, na jaką zdecydowaliśmy się ubezpieczyć budowę. W zależności od warunków i zakresu ubezpieczenia uwzględniane mogą być także wydatki związane z akcją ratowniczą, porządkowaniem terenu oraz opłatami za usługi rzeczoznawców majątkowych.

Niestety, zwykle polisa nie obejmuje szkód wywołanych przez przepięcia instalacji elektrycznej, podtopienia przez wody gruntowe czy zalanie deszczem. To zdarzenia często występujące na placu budowy i towarzystwa ubezpieczeniowe unikają ubezpieczania od takiego ryzyka.

Powszechną praktyką jest też wyłączenie z zakresu ochrony ubezpieczeniowej błędów konstrukcyjnych, które powstały w trakcie projektowania budynku oraz strat wynikłych z niewłaściwego prowadzenia prac budowlanych. Nie są to bowiem zdarzenia nagłe, co oznacza, że można było im zapobiec przy zachowaniu odpowiedniej organizacji placu budowy i przestrzeganiu zasad sztuki projektowej czy budowlanej.

Zwyczajowo wyłączeniu podlegają także szkody powstałe w wyniku rozruchów, aktów terroru czy będące skutkiem działań wojennych.

Czy ubezpieczenie domu w czasie budowy jest obowiązkowe?

Odpowiedź zależy głównie od źródła finansowania naszej budowy. W przypadku finansowania budowy z własnych środków, decyzja o ubezpieczeniu należy do właściciela.

Jeśli jednak w grę wchodzi kredyt hipoteczny, banki wymagają ubezpieczenia i dokonania cesji z polisy jako formy dodatkowego zabezpieczenia spłaty zobowiązania. Jest to ochrona pieniędzy banku przed zdarzeniami losowymi. Jej celem jest zapobieganie znacznemu obniżeniu wartości zabezpieczenia, jakie stanowi nasza inwestycja. Jest to także korzystne dla nas – w wyniku zdarzenia losowego moglibyśmy przecież zostać z nadającym się już tylko do rozbiórki domem w trakcie budowy. I z wynoszącym setki tysięcy złotych zadłużeniem wobec banku...

W ciekawej sytuacji znajdują się inwestorzy, którzy zdecydowali się na budynek w technologii prefabrykowanej. Taka inwestycja ma zupełnie inny harmonogram - trwa dużo krócej, bo zamiast standardowych 18 miesięcy trwa od 2 do 6 miesięcy.

Również jej przebieg jest zdecydowanie inny. W większości przypadków najpierw wylewana jest płyta fundamentowa, a sam dom powstaje na niej w ciągu kilku dni. Na naszym placu budowy po miesiącu może znajdować się dom w stanie surowym zamkniętym, a ten już możemy ubezpieczyć bez problemu.

Mimo przeprowadzenia kilku rozmów z ubezpieczycielami w trakcie pisania tego tekstu nie udało mi się znaleźć nikogo, kto proponowałby ochronę tego typu budowy.

Jaką polisę wybrać?  

Przed ostatecznym wyborem polisy należy zapoznać się z ofertą się z kilku towarzystw ubezpieczeniowych. Warto też skonsultować się z doradcami, aby przedstawić im nasze wymagania i trafniej dobrać ubezpieczenie dostosowane do specyfiki i warunków placu budowy.
Uwaga! Ostrożności nigdy za wiele - aby ustrzec się przed niespodziankami zapisanymi przysłowiowym drobnym drukiem, trzeba przed podpisaniem umowy ubezpieczeniowej dokładnie poznać zakres ochrony, jaką objęta będzie nasza inwestycja. Należy zwrócić baczną uwagę na wszelkie informacje i zastrzeżenia zawarte w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia (OWU). Z punktu widzenia inwestora ważne jest, aby wybrać taką ochronę, która najlepiej odpowiada lokalizacji i potrzebom danej budowy.