Działka bez drogi

Odpowiada Małgorzata Kapelusiak

10 lat temu z dużej działki zostało wydzielonych 11 mniejszych działek budowlanych i droga. Jej właściciel sprzedawał działki raz ze służebnością gruntową drogi, a raz - bez tej służebności.

Każda nieruchomośc powinna mieć zgodnie z prawem dostęp do drogi dojazdowej.
Rys. Małgorzata Ślińska
W przedstawionej sytuacji problemem jest brak drogi dojazdowej do nieruchomości. wynika on z tego, że właściciel drogi nie ustanowił dla przedmiotowej nieruchomości służebności gruntowej. Wyrys w aktach księgi wieczystej dotyczy tych nieruchomości, które zostały sprzedane wraz z ustanowieniem służebności. nie można zatem powoływać się na rękojmię ksiąg wieczystych. należy natomiast dążyć do ustanowienia służebności drogi koniecznej, która umożliwi budowę domu.

Droga konieczna

Zasady ustanawiania służebności drogi koniecznej określa artykuł 145 Kodeksu cywilnego, który wskazuje, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia - przeważnie za wynagrodzeniem- dojazdu na swoją działkę.

Odpowiedni dostęp do drogi publicznej musi być stały i prawnie uregulowany. Nie spełni zatem tego warunku uprzejmość życzliwego sąsiada, który zapewnia nas, że zawsze będziemy mogli dojeżdżać do swojego domu przez jego działkę.

Żądanie ustanowienia drogi koniecznej nie zawsze jest jednak uzasadnione. Nie ma takiego prawa na przykład ten właściciel, który tak zabudował swoją działkę, że z własnej winy pozbawił się dostępu do drogi publicznej.

Ustanowienie drogi koniecznej następuje przez obciążenie gruntów sąsiednich i mogą być to zarówno grunty bezpośrednio sąsiadujące, jak i dalsze, jeśli zachodzi taka potrzeba.

Droga konieczna powinna być wytyczona z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które przechodzi - przy unikaniu zbędnych kosztów i utrudnień dla właścicieli sąsiednich działek.

Formalności

Ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić na podstawie:

- umowy zawartej przed notariuszem - dobrowolnie i zgodnie pomiędzy sąsiadami, w której strony określają przebieg drogi i wysokość wynagrodzenia płatnego jednorazowo lub okresowo; umowa ta, przekazana przez notariusza, będzie podstawą do dokonania wpisów w księgach wieczystych obydwu nieruchomości;

- postępowania sądowego - dzieje się tak w sytuacji, gdy nie ma zgody pomiędzy sąsiadami; wówczas właściciel działki bez dostępu do drogi publicznej składa wniosek o ustanowienie drogi koniecznej.

Właściwym do rozpoznania takiego wniosku jest Wydział Cywilny Sądu Rejonowego, w którego okręgu położona jest nieruchomość pozbawiona dostępu do drogi. We wniosku tym należy podać własne dane osobowe wraz z adresem zamieszkania oraz wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości (dane osobowe i adresy), przez które mogłaby przechodzić droga konieczna. Z reguły przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu służebności, sąd przeprowadza na miejscu dowód z oględzin nieruchomości.

Ponadto, sąd orzeka o wynagrodzeniu dla tych z właścicieli, przez których działki droga będzie przebiegać. Wynagrodzenie to może być jednorazowe lub okresowe (przy czym wysokość świadczeń okresowych może by waloryzowana). Dla ustalenia jego wysokości decydujące znaczenie mają ceny rynkowe, odpowiednie do uszczerbku spowodowanego ustanowieniem służebności.

Wydając postanowienie o ustanowieniu drogi koniecznej, sąd określa szlak tej drogi z powołaniem się na mapę, którą dla celów postępowania sporządza biegły sądowy. Mapa ta stanowi integralną część orzeczenia sądowego.

Uwaga! Warto pamiętać, że jeżeli orzeczenie sądu jest naszym zdaniem nieprawidłowe, to od jego postanowienia przysługuje apelacja do sądu drugiej instancji, czyli właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości sądu okręgowego.

Koszty drogi

Koszt wykonania drogi, jej wytyczenia i utwardzenia ponoszą strony wspólnie lub ten właściciel, na rzecz którego droga została ustanowiona. Każdorazowo rozstrzyga o tym umowa stron lub orzeczenie sądowe o ustanowieniu drogi koniecznej.

Natomiast tylko na właścicielu nieruchomości władnącej (korzystającego z drogi) ciąży obowiązek jej utrzymania, czyli przeprowadzenia koniecznych remontów, porządkowania i odśnieżania.

Służebność nie jest wieczysta

Służebność drogi koniecznej nie jest służebnością wieczystą - może ulec zmianie, wygaśnięciu lub zniesieniu.

- zmiana służebności (zakresu drogi, sposobu jej przebiegu, wysokości opłaty) może nastąpić, jeśli zmienią się warunki i potrzeby obciążonej działki.

- wygaśnięcie następuje na skutek tzw. konfuzji (zbiegu praw i obowiązków dwu stron stosunku prawnego w jednym podmiocie), czyli mówiąc prościej, jeśli właściciel działki obciążonej nabędzie działkę, na rzecz której została ustanowiona służebność albo odwrotnie - właściciel działki, na rzecz której została ustanowiona droga konieczna, kupi nieruchomość, przez którą droga ta przebiega.

- zniesienie służebności może nastąpić tylko wtedy, gdy nie ma już ona żadnego znaczenia dla dostępu działki do drogi publicznej, gdyż taką drogę wytyczono bezpośrednio przy działce.

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład



Skomentuj:

Działka bez drogi