Budowa domu za blisko sąsiada
Na sąsiedniej działce powstaje dom. Wydaje mi się, że przyszły sąsiad nie zachowuje wymaganych prawem odległości i buduje dom zbyt blisko granicy z moją działką. Co gorsza - kierownik jego budowy oznajmił mi ostatnio, iż część prac będzie wykonywał przy wykorzystaniu części mojej posesji. Czy muszę się na to godzić? Romuald M.
Zgodnie z zapisami prawa budowlanego, zarówno obiekt budowlany, jak i związane z nim urządzenia, winny być budowane zgodnie z ochroną uzasadnionych interesów osób trzecich (sąsiadów). Sąsiedzi w trakcie prowadzenia budowy muszą mieć zagwarantowane prawo dostępu do drogi publicznej oraz do ochrony przed:
- pozbawieniem możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności,
- pozbawieniem dopływu światła dziennego,
- ochrony przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas czy promieniowanie,
- przed zanieczyszczeniami powietrza, wody lub gleby.
Zgoda buduje
Już na etapie prac przygotowawczych do budowy domu może się okazać, iż niezbędnym jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości. Wówczas przed rozpoczęciem jakichkolwiek robót, konieczne jest uzyskanie zgody właściciela sąsiedniej posesji na wejście oraz uzgodnienie z nim przewidywanego sposobu, zakresu i terminu korzystania z jego nieruchomości, a także ewentualnej rekompensaty z tego tytułu.
W razie braku zgody sąsiada, budujący dom może wystąpić z wnioskiem do właściwego miejscowo starosty.
Gdy uzna on zasadność wniosku, wyda decyzję administracyjną, w której zezwoli na wejście na grunt sąsiada, określając warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości. Oczywiście, po zakończeniu robót trzeba będzie naprawić wszystkie szkody powstałe w wyniku korzystania z własności sąsiada.
Niezgodnie z pozwoleniem
Jeżeli w trakcie budowy zostanie stwierdzone, iż prace budowlane prowadzone są w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę (czyli na przykład sąsiad buduje zbyt blisko granicy działki), można o tym fakcie powiadomić miejscowego inspektora nadzoru budowlanego. Jeśli zarzuty wobec sąsiada się potwierdzą, inspektor wstrzyma prowadzenie robót budowlanych i nakaże wykonanie prac przywracających stan zgodny z prawem.
Poza powyższymi uregulowaniami, również Kodeks cywilny wskazuje zasady odpowiedzialności przy nieprzepisowym zbliżeniu się do granicy sąsiada. Zgodnie z treścią art. 144, właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą z przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Zbytnie zbliżenie się z pracami budowlanymi do granicy sąsiada może spowodować, iż jego nieruchomość znajdzie się w zasięgu oddziaływania tzw. immisji. Mogą one polegać na wytwarzaniu zapachów, hałasów, wibracji, na tamowaniu dostępu fal radiowych, światła czy widoku.
Właściciel sąsiedniej nieruchomości, narażony na powyższe oddziaływania, może wystąpić na drogę sądową z roszczeniem o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Przed sądem może również żądać wstrzymania budowy z tej przyczyny, że nowy budynek wznoszony jest za blisko granicy działki lub jest tak wysoki, iż zasłoni on widok lub pozbawi nasłonecznienia. Jeśli zakłócenia spowodowały szkody, to można również dochodzić odszkodowania.
Z powyższych uregulowań prawnych wynika, iż istnieje zbieg przepisów prawa budowlanego i prawa cywilnego w zakresie ochrony przed nieprzepisowym zbliżeniem się do granicy sąsiada. Przepisy te nie wyłączają się wzajemnie. Decyzja, który przepis i ochronę wybrać, na jaką drogę postępowania (administracyjną czy sądową) wkroczyć, pozostaje do wyboru właściciela nieruchomości.
Może on też działać jednocześnie dwutorowo, żądając:
- wstrzymania budowy w drodze administracyjnej,- przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania naruszeń
- na drodze sądowej.
Nadmienić też należy, iż zgodnie z treścią artykułu 147 Kodeksu cywilnego, właścicielowi działki nie wolno dokonywać żadnych robót budowlanych, zarówno nadziemnych, jak i podziemnych, które zagrażałyby stabilności konstrukcji sąsiednich budynków.
Naruszenie powyższego zakazu, może stanowić podstawę do dochodzenia przez właściciela sąsiedniej nieruchomości dodatkowego odszkodowania.
- pozbawieniem możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności,
- pozbawieniem dopływu światła dziennego,
- ochrony przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas czy promieniowanie,
- przed zanieczyszczeniami powietrza, wody lub gleby.
Zgoda buduje
Już na etapie prac przygotowawczych do budowy domu może się okazać, iż niezbędnym jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości. Wówczas przed rozpoczęciem jakichkolwiek robót, konieczne jest uzyskanie zgody właściciela sąsiedniej posesji na wejście oraz uzgodnienie z nim przewidywanego sposobu, zakresu i terminu korzystania z jego nieruchomości, a także ewentualnej rekompensaty z tego tytułu.
W razie braku zgody sąsiada, budujący dom może wystąpić z wnioskiem do właściwego miejscowo starosty.
Gdy uzna on zasadność wniosku, wyda decyzję administracyjną, w której zezwoli na wejście na grunt sąsiada, określając warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości. Oczywiście, po zakończeniu robót trzeba będzie naprawić wszystkie szkody powstałe w wyniku korzystania z własności sąsiada.
Niezgodnie z pozwoleniem
Jeżeli w trakcie budowy zostanie stwierdzone, iż prace budowlane prowadzone są w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę (czyli na przykład sąsiad buduje zbyt blisko granicy działki), można o tym fakcie powiadomić miejscowego inspektora nadzoru budowlanego. Jeśli zarzuty wobec sąsiada się potwierdzą, inspektor wstrzyma prowadzenie robót budowlanych i nakaże wykonanie prac przywracających stan zgodny z prawem.
Poza powyższymi uregulowaniami, również Kodeks cywilny wskazuje zasady odpowiedzialności przy nieprzepisowym zbliżeniu się do granicy sąsiada. Zgodnie z treścią art. 144, właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą z przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Zbytnie zbliżenie się z pracami budowlanymi do granicy sąsiada może spowodować, iż jego nieruchomość znajdzie się w zasięgu oddziaływania tzw. immisji. Mogą one polegać na wytwarzaniu zapachów, hałasów, wibracji, na tamowaniu dostępu fal radiowych, światła czy widoku.
Właściciel sąsiedniej nieruchomości, narażony na powyższe oddziaływania, może wystąpić na drogę sądową z roszczeniem o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Przed sądem może również żądać wstrzymania budowy z tej przyczyny, że nowy budynek wznoszony jest za blisko granicy działki lub jest tak wysoki, iż zasłoni on widok lub pozbawi nasłonecznienia. Jeśli zakłócenia spowodowały szkody, to można również dochodzić odszkodowania.
Z powyższych uregulowań prawnych wynika, iż istnieje zbieg przepisów prawa budowlanego i prawa cywilnego w zakresie ochrony przed nieprzepisowym zbliżeniem się do granicy sąsiada. Przepisy te nie wyłączają się wzajemnie. Decyzja, który przepis i ochronę wybrać, na jaką drogę postępowania (administracyjną czy sądową) wkroczyć, pozostaje do wyboru właściciela nieruchomości.
Może on też działać jednocześnie dwutorowo, żądając:
- wstrzymania budowy w drodze administracyjnej,- przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania naruszeń
- na drodze sądowej.
Nadmienić też należy, iż zgodnie z treścią artykułu 147 Kodeksu cywilnego, właścicielowi działki nie wolno dokonywać żadnych robót budowlanych, zarówno nadziemnych, jak i podziemnych, które zagrażałyby stabilności konstrukcji sąsiednich budynków.
Naruszenie powyższego zakazu, może stanowić podstawę do dochodzenia przez właściciela sąsiedniej nieruchomości dodatkowego odszkodowania.
Na działce sąsiada
W trakcie wznoszenia domu może również zdarzyć się sytuacja, gdy budujący przekroczy granice działki sąsiada. Uregulowania dotyczące przekroczenia granicy sąsiedniego gruntu znajdują się w treści artykułu 151 Kodeksu cywilnego. Artykuł ten przewiduje uprawnienia wyłącznie dla właściciela tego gruntu, którego granice zostały przekroczone przy realizacji budynku.
Wariant I. Właściciel ten może żądać przywrócenia stanu poprzedniego (czyli w praktyce rozebrania części budynku), jeżeli:
- granice jego nieruchomości przekroczono z winy umyślnej (z zamiarem takiego działania, czyli celowo),
- sprzeciwił się przekroczeniu granicy, poinformował o tym sąsiada i namawiał go do odstąpienia od jej przekraczania;
- na skutek przekroczenia granicy nieruchomości grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.
Wariant II. W sytuacji, gdy właściciel nieruchomości nie może skorzystać z prawa do przywrócenia stanu poprzedniego (nie sprzeciwił się przekroczeniu granicy i sąsiad wkroczył na jego działkę), przysługują mu następujące roszczenia:
- może żądać stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej,
- może żądać wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.
Z pomocą sądu
Jeśli właściciel, który przekroczył granicę, nie będzie chciał wykupić gruntu, to właściciel nieruchomości sąsiedniej ma prawo skierować sprawę na drogę sądową. Prawomocne orzeczenie sądu, stwierdzające obowiązek strony do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie wykupienia gruntu, zastępuje to oświadczenie.
Jeśli zaś sąd uwzględni powództwo w całości zgodnie z żądaniem powoda, to orzeczenie sądu ma skutek równoznaczny z zawarciem umowy.
Wynagrodzenie za wykupienie gruntu będzie ustalone na podstawie ceny wolnorynkowej.
Podstawa prawna: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 z 1964 r. ze zmianami)Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. nr 156 poz. 1118 z 2006 r. ze zmianami).
W trakcie wznoszenia domu może również zdarzyć się sytuacja, gdy budujący przekroczy granice działki sąsiada. Uregulowania dotyczące przekroczenia granicy sąsiedniego gruntu znajdują się w treści artykułu 151 Kodeksu cywilnego. Artykuł ten przewiduje uprawnienia wyłącznie dla właściciela tego gruntu, którego granice zostały przekroczone przy realizacji budynku.
Wariant I. Właściciel ten może żądać przywrócenia stanu poprzedniego (czyli w praktyce rozebrania części budynku), jeżeli:
- granice jego nieruchomości przekroczono z winy umyślnej (z zamiarem takiego działania, czyli celowo),
- sprzeciwił się przekroczeniu granicy, poinformował o tym sąsiada i namawiał go do odstąpienia od jej przekraczania;
- na skutek przekroczenia granicy nieruchomości grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.
Wariant II. W sytuacji, gdy właściciel nieruchomości nie może skorzystać z prawa do przywrócenia stanu poprzedniego (nie sprzeciwił się przekroczeniu granicy i sąsiad wkroczył na jego działkę), przysługują mu następujące roszczenia:
- może żądać stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej,
- może żądać wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.
Z pomocą sądu
Jeśli właściciel, który przekroczył granicę, nie będzie chciał wykupić gruntu, to właściciel nieruchomości sąsiedniej ma prawo skierować sprawę na drogę sądową. Prawomocne orzeczenie sądu, stwierdzające obowiązek strony do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie wykupienia gruntu, zastępuje to oświadczenie.
Jeśli zaś sąd uwzględni powództwo w całości zgodnie z żądaniem powoda, to orzeczenie sądu ma skutek równoznaczny z zawarciem umowy.
Wynagrodzenie za wykupienie gruntu będzie ustalone na podstawie ceny wolnorynkowej.
Podstawa prawna: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 z 1964 r. ze zmianami)Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. nr 156 poz. 1118 z 2006 r. ze zmianami).
Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład
>- Więcej o:
