Kiosk - kup onlineKiosk - Ladnydom.pl

Scalenie działek budowlanych czyli jak łączyć działki?

Tekst: Małgorzata Kapelusiak

Działka budowlana o regularnych kształtach, wystarczająco dużej powierzchni i za przystępną cenę to marzenie każdego, kto zamierza wybudować dom. Jak scalać działki?

Łączenie i dzielenie działek
Łączenie i dzielenie działek
Rys. Małgorzata Ślińska

Scalenie działek

Problem w tym, że większość takich nieruchomości ma już swoich właścicieli, albo są one horrendalnie drogie. Dlatego częściej trafiamy na kilka lub kilkanaście umiejscowionych obok siebie małych działek o nieregularnych kształtach - niektóre w dodatku mają utrudniony dostęp do drogi publicznej. Nie powinniśmy się jednak tym zrażać. Jeśli tylko uda nam się namówić kilkoro znajomych, którzy mają wolę współdziałania i determinację, by wraz z nami zakupić te parcele, istnieje szansa spełnienia naszych i ich marzeń. Wszyscy bowiem mogą stać się właścicielami atrakcyjnych i wymiarowych nieruchomości, a szansę na to daje scalenie i ponowny podział nieruchomości.

Scalenie działek budowlanych

Proces scalenia i podziału jest możliwy wówczas, gdy dopuszcza go miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a wynikiem scalenia i podziału staje się przekształcenie niekorzystnie ukształtowanych nieruchomości w celu umożliwienia ich wykorzystania i inwestycji. W praktyce chodzi o stworzenie korzystniejszych warunków wykorzystania terenu, na przykład przez zwiększenie obszarów budownictwa jednorodzinnego.
Szczegółowe warunki scalenia i podziału nieruchomości określa plan miejscowy, zaś o bezpośrednim przystąpieniu do tego postępowania decyduje rada gminy w drodze uchwały.

Tradycja zapisywania gruntu na wszystkie dzieci spowodowała, że w Polsce jest dużo wąskich i długich działek, nienadających się do celów budowlanych

Scalenie działek rolnych

Scalaniem mogą być objęte wszelkiego rodzaju grunty, z wyjątkiem rolnych i leśnych.

Scalenie działek procedura - z urzędu i indywidualnie

Postępowanie w sprawie podziału i scalenia nieruchomości może nastąpić zarówno z urzędu, gdy inicjatywę podejmuje rada gminy, jak i na wniosek osób zainteresowanych. Przy czym, jeśli postępowanie zostanie przeprowadzone na wniosek tych ostatnich, koszty scaleniowo-podziałowe ponoszą wnioskodawcy, proporcjonalnie do powierzchni posiadanych przez nich nieruchomości objętych procedurą scalania i podziału.

Scalenie działek krok po kroku

Wszczęcie postępowania z urzędu następuje, jeżeli:
  • gmina jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntów o powierzchni przekraczającej 50% powierzchni podlegającej scaleniu i podziałowi,
  • w planie miejscowym przewidziano obszary wymagające scalenia i podziału.

Wszczęcie indywidualne postępowania rozpoczyna złożenie wniosku o podział i scalenie nieruchomości przez właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, pod warunkiem że posiadają oni ponad 50% gruntów, które w planie miejscowym mają być objęte scaleniem.

We wniosku muszą się znaleźć:

  • dane osobowe i adresowe wnioskodawców,
  • opis i lokalizacja działek podlegających scaleniu i podziałowi oraz uzasadnienie tego procesu.

Do wniosku należy dołączyć aktualne wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów oraz odpisy z ksiąg wieczystych.

Wskazać należy, że - zarówno przy postępowaniu prowadzonym na wniosek, jak i z urzędu - uczestnikami postępowania w sprawie scalenia i podziału nieruchomości są ich właściciele oraz użytkownicy wieczyści. Oznacza to, że mają oni wgląd w dokumentację oraz mogą skarżyć wszystkie wydane w tym procesie postanowienia i decyzje administracyjne.

Po złożeniu wniosku w gminie wójt, burmistrz lub prezydent miasta dokonuje czynności wstępnych, polegających na przeprowadzeniu analiz i ocen wniosku oraz dokumentów uczestników postępowania pod względem ich zgodności:

  • z ewidencją nieruchomości,
  • z warunkami zagospodarowania przestrzennego,
  • ze stanem istniejącej infrastruktury technicznej,
  • z dotychczasową strukturą własności i ich stanem prawnym.
Po analizie przedłożonych dokumentów wójt, burmistrz lub prezydent miasta opracowuje projekt uchwały o scaleniu i podziale terenu. Ma na to sześć miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku. W zależności od wyników badania wniosku projekt ten może przybrać formę uchwały:
  • przystąpieniu do scalenia i podziału; obejmuje ona opracowanie geodezyjne granic zewnętrznych gruntów objętych scaleniem i podziałem, dokumentację geodezyjną i prawną dotychczasowego stanu prawnego, dokumentację projektową scalenia i podziału, dokumentację z wyceny nieruchomości w stanie dotychczasowym i w stanie przyszłym;
  • odmowie przystąpienia do scalenia i podziału.


Obowiązek sporządzenia projektu uchwały ciąży na wójcie, burmistrzu lub prezydencie również wtedy, gdy działają oni z urzędu.

Po sporządzeniu projektu uchwały o przystąpieniu do scalania i podziału gmina ma obowiązek powiadomienia listami poleconymi uczestników postępowania o terminie zebrania informacyjnego. Ma ono na celu zapoznanie uczestników postępowania z treścią projektu uchwały, a jego gospodarzem jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości objętych scaleniem i podziałem mogą wybrać ze swojego grona organ opiniodawczy - radę uczestników scalenia w liczbie do 10 osób.

Scalenie działek - ile trwa?

Następnie projekt zostaje wyłożony w siedzibie gminy na okres 21 dni. O jego wyłożeniu do wglądu zawiadamia się listownie osoby zainteresowane. Uczestnicy postępowania mogą składać na piśmie wnioski, uwagi i zastrzeżenia do tego projektu. We wniosku uczestnicy postępowania mogą wskazać działki gruntu, które chcieliby otrzymać w zamian za dotychczas posiadane nieruchomości. Złożone wnioski, uwagi i zastrzeżenia podlegają zaopiniowaniu przez radę uczestników i są przekazywane do rozpatrzenia radzie gminy.

Po upływie 21 dni następuje podjęcie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości przez radę gminy. Uchwałę doręcza się uczestnikom postępowania, a jej treść podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty (np. w miejscowej prasie, regionalnej telewizji, na tablicy ogłoszeniowej w urzędzie gminy).

Uchwała ta powinna zawierać między innymi:

  • geodezyjny projekt scalenia oraz podziału nieruchomości,

  • rejestr nieruchomości z wykazaniem stanu dotychczasowego oraz stanu nowego po scaleniu i podziale,

  • powierzchnię nieruchomości pomniejszoną o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek pod nowe drogi lub poszerzenie istniejących,

  • ustalenia dotyczące wysokości, terminu i sposobu zapłaty opłat adiacenckich,

  • rozstrzygnięcie sposobu załatwienia wniosków, uwag i zastrzeżeń złożonych przez uczestników postępowania.


Uchwała ta jest podstawą do zmian w księgach wieczystych scalonych i podzielonych nieruchomości oraz rozliczeń z właścicielami. W zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem każdy z dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych otrzymuje odpowiednio na własność lub w użytkowanie wieczyste taką samą liczbę działek, których łączny metraż jest równy powierzchni jego dotychczasowych nieruchomości.

Jeżeli nie ma możliwości przydzielenia nieruchomości o powierzchni w pełni równoważnej, za różnicę dokonuje się odpowiednich dopłat w gotówce. Metraż każdej nieruchomości objętej scaleniem i podziałem pomniejsza się o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek gruntu pod nowe drogi lub poszerzenie dróg istniejących. Pomniejszenie to następuje proporcjonalnie do powierzchni wszystkich nieruchomości, a zainteresowani właściciele otrzymują za to odszkodowania. Jego wysokość ustala się na podstawie cen rynkowych.

Proces scalania i podziału nie jest prosty, ale korzyści z niego wynikające mogą być wymierne zarówno finansowo, jak i inwestycyjnie.

Scalane działek - koszt 

Scalenie działki sprawia że dany grunt staje się bardziej atrakcyjny i wartość nieruchomości. Właściciel po scaleniu działki musi zapłacić tzw. opłatę adiacencką. Opłata ta może wrosnąć nawet do 50% wartości nieruchomości, ale konkretną stawkę określa rada gminy w uchwale scaleniowo-podziałowej. Wartość działek przed i po scaleniu stwierdza rzeczoznawca majątkowy.
 

Scalenie działek - podstawa prawna

  • Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 261, poz. 2603, z 2004 r., ze zmianami)

  • Rozporządzenie Rady Ministrów z 4 maja 2005 r. w sprawie scalenia i podziału nieruchomości (Dz.U. nr 86, poz. 736, z 2005 r.
    Więcej o:

Skomentuj:

Scalenie działek budowlanych czyli jak łączyć działki?