Urzędowa wycena, rzeczoznawca - czyli ile jest warta działka lub dom

Jaka jest rzeczywista wartość tej nieruchomości? Takie pytanie zadaje sobie jej właściciel, gdy decyduje się na sprzedaż. Zastanawia się nad tym też ten, który chce ją kupić. I kierując się różnymi względami, sygnałami i ocenami, obaj starają się odpowiedzieć jak najtrafniej na to pytanie.

Nieruchomość w spadku - jak zarządzać majątkiem dziecka

Urzędowa wycena

Wartość nieruchomości podlega jednak również obowiązkowemu oszacowaniu, przede wszystkim w celu ochrony interesów skarbu państwa i jednostek samorządu terytorialnego, gdy zachodzi potrzeba:

- aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste,

- ustalenia wielkości zabezpieczenia kredytu,

- ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu,

- obliczenia odszkodowania za wywłaszczenie,

- obliczenia opłaty adiacenckiej,

- obliczenia należności za wyłączenie gruntu rolnego lub leśnego z produkcji.

We wszystkich tych sytuacjach należy skorzystać z wyceny nieruchomości, której zakres i warunki określają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wyceny nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy określają:

wartość rynkową nieruchomości; określa się ją dla nieruchomości, które są albo mogą być przedmiotem kupna-sprzedaży. Wartością tą jest przewidywana cena nieruchomości możliwa do uzyskania na rynku, a ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (uzyskiwanych w obrocie na rynku wtórnym);

wartość odtworzeniową nieruchomości - określa się ją dla nieruchomości, które nie są lub nie mogą być (ze względu na użytkowanie bądź przeznaczenie) przedmiotem obrotu rynkowego - dotyczy to przede wszystkim nieruchomości o szczególnym charakterze, takich jak cmentarze czy kościoły. Wartość ta równa jest kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia;

wartość katastralną nieruchomości - ta wartość będzie ustalana po wprowadzeniu podatku katastralnego (w bliżej nieokreślonej przez ustawodawcę przyszłości), którego wysokość ma zależeć od wartości nieruchomości.

Jak kupić działkę pod budowę domu i wybrać projekt?

Rzeczoznawca w działaniu

Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru odpowiedniej metody oraz techniki szacowania nieruchomości. Musi on przy tym uwzględnić takie czynniki, jak:

- cel wyceny,

- rodzaj nieruchomości, jej położenie i funkcję,

- przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

- stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,

- stan zagospodarowania nieruchomości,

- dostępne dane o cenach podobnych nieruchomości.

Proces wyceny musi być oparty na konkretnych danych umożliwiających ustalenie zgodnie z prawdą elementów, od których zależy końcowa wartość nieruchomości. Dlatego przy szacowaniu nieruchomości rzeczoznawca wykorzystuje wszelkie niezbędne i dostępne dane o nieruchomości, zawarte między innymi w:

- księgach wieczystych,

- ewidencji gruntów i budynków,

- planach miejscowych lub, jeśli plany są jeszcze na etapie tworzenia, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,

- ewidencji sieci uzbrojenia terenu,

- wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe,

- umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych.

Opinia o wartości nieruchomości sporządzona jest przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, z którego wyciągi ma on obowiązek przekazać organom prowadzącym kataster nieruchomości (czyli miejscowemu staroście prowadzącemu ewidencję gruntów i budynków).

Sporządzając operat szacunkowy, rzeczoznawca ma do wyboru kilka różnych podejść wyceny, a wśród nich:

porównawcze, polegające na określeniu wartości nieruchomości, zakładając, że jej wartość odpowiada cenom uzyskanym za podobne nieruchomości będące przedmiotem obrotu na rynku - z uwzględnieniem zmian poziomu cen nieruchomości na skutek upływu czasu (warto w tym miejscu wskazać, że źródłem informacji o cenach na rynku mogą być również ceny uzyskiwane w drodze przetargu, pod warunkiem że nie odbiegają więcej niż 20% od średnich cen uzyskiwanych za podobne nieruchomości);

dochodowe, polegające na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, iż nabywca zapłaci za nią cenę uzależnioną od przewidywanego dochodu, jaki uzyska on z wycenianej nieruchomości - zakłada się zatem, że nieruchomość przyniesie właścicielowi dochód w razie jej wynajęcia (oprócz dochodu z wynajmu nieruchomości mogą być to również zyski z reklam ustawionych na korzystnie położonej działce);

kosztowe, polegające na określeniu wartości nieruchomości, zakładając, że odpowiada ona kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość jej zużycia (przy tej technice wyceny oddzielnie określa się koszt nabycia gruntu);

mieszane, zawierające elementy wszystkich wymienionych powyżej technik - to podejście stosuje się najczęściej przy określaniu wartości nieruchomości będącej przedmiotem inwestycji czy też odbudowy, rozbudowy lub modernizacji. Wyboru właściwego podejścia oraz techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, a właściciel nieruchomości nie może wpływać na jego decyzję. Rzeczoznawcę nie wiążą żadne wskazania zamawiającego wycenę w tym zakresie. Wykonany przez niego operat szacunkowy powinien zawierać takie informacje, jak:

- określenie nieruchomości i zakres wyceny,

- cel wyceny,

- źródła danych o nieruchomości,

- opis stanu wycenianej nieruchomości,

- wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego,

- rodzaj określanej wartości, zastosowane podejścia, metody i techniki szacowania, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości,

- wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.

Do operatu szacunkowego dołącza się dokumenty wykorzystywane przy jego sporządzaniu, na przykład: dokumentację fotograficzną, aktualny odpis z księgi wieczystej czy wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej. Rzeczoznawca majątkowy sporządzający wycenę nieruchomości podpisuje operat szacunkowy, posługując się jednolitą dla wszystkich osób wykonujących ten zawód owalną pieczęcią zawierającą takie dane jak imię i nazwisko, adres, numer telefonu, numer uprawnień zawodowych.

Nie na zawsze

Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został wykonany, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia - chyba że wystąpiły istotne zmiany uwarunkowań prawnych lub czynników mających wpływ na wartość, na przykład uchwalono nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Operat szacunkowy może być wyjątkowo wykorzystany po upływie jednego roku od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli przez rzeczoznawcę, który operat sporządził. Jeśli zaś zlecający wycenę ma wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu, może wystąpić o jej ocenę do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie.

***

Usługi rzeczoznawców majątkowych nie są tanie - koszt operatu zależy od wycenianej nieruchomości i może się wahać od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Warto jednak wziąć pod uwagę taki wydatek. Może się bowiem okazać, że opinia rzeczoznawcy uchroni nas przed kiepską inwestycją lub też pozwoli na przykład na właściwą ocenę wartości odziedziczonego domu.