Kupujemy stary dom: rady prawnika

Zamierzamy kupić dom na rynku wtórnym. Co powinniśmy sprawdzić przed podpisaniem umowy, aby uniknąć ewentualnych kłopotów? Wanda i Grzegorz W.

Stary dom: kto sprzedaje?

Na początek trzeba dokładnie sprawdzić, kto jest sprzedawcą domu. Takie dane znajdziemy w aktualnym odpisie z księgi wieczystej nieruchomości. Należy z nimi porównać dane z dowodu osobistego sprzedającego. Taki odpis jest ważny 3 miesiące od daty jego wydania. Z wpisów w dziale księgi wieczystej wynika również to, czy sprzedający jest jedynym właścicielem nieruchomości. Jeśli właścicieli jest więcej (na przykład są to małżonkowie albo rodzeństwo), wówczas wszyscy muszą wyrazić zgodę na sprzedaż domu i przystąpić do aktu notarialnego.

Uwaga! Po uzyskaniu od sprzedającego numeru księgi wieczystej, możemy też sami przejrzeć jej stan w systemie elektronicznym, pod adresem: www.ekw.ms.gov.pl.

Podczas rozmowy z właścicielem warto zapytać jak nabył prawo do nieruchomości (kupno, spadek, darowizna) i czy nie ustanawiał na rzecz innych osób prawa pierwokupu.

Zobacz też: dobre pomysły na przebudowę domu

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Oprócz danych właściciela księga wieczysta zawiera szereg informacji niezbędnych dla przyszłego właściciela. Prowadzona jest bowiem w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, jest jawna i zakłada się, że zawiera wpisy zgodne z rzeczywistym stanem prawnym.

Sytuacja komfortowa dla kupującego to taka, gdzie oprócz oznaczenia nieruchomości i właściciela nie ma żadnych wpisów ani wzmianek o złożonych wnioskach. Z rozwagą należy podchodzić do nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka - ten rodzaj obciążenia wiąże się bowiem z nieruchomością, a nie z kolejnym właścicielem (w praktyce oznacza to konieczność spłaty długu, jeśli były właściciel nie dopełni tego obowiązku). Problemem może być również działka z wpisanym w dziale trzecim prawem drogi koniecznej na rzecz sąsiadów - wtedy jesteśmy zobowiązani do tolerowania przejazdu sąsiada przez naszą nieruchomość.

Nadmienić w tym miejscu należy, iż księgi wieczyste objęte są rękojmią wiary publicznej. Dotyczy ona stanu prawnego nieruchomości wpisanej do księgi wieczystej i ma zasadnicze znaczenie dla osoby, która zamierza nabyć własność tej nieruchomości. Przepisy prawne wyrażające treść rękojmi funkcjonują również w obrocie prawnym jako zasada wiarygodności (publica fides) ksiąg wieczystych.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ujęta jest w art. 5-9 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie ze wskazanymi przepisami, osoba która kupuje nieruchomość, nabywa ją na podstawie umowy notarialnej od kogoś, kto niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym jest wpisany do księgi wieczystej jako właściciel. Może tak być na przykład wtedy, gdy nie zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe i według wskazania testamentu nieruchomość powinna należeć do innej osoby.

Warunkiem działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest:

- odpłatny charakter umowy (rękojmia nie będzie nas chronić, jeżeli umowa była darowizną; wówczas własność wraca do faktycznego właściciela; ustawodawca wprowadził to ograniczenie, wychodząc z założenia, że należy dać pierwszeństwo interesom osoby uprawnionej przed interesami potencjalnego nabywcy, który w zamian za nabytą nieruchomość nie uiścił żadnego świadczenia);

- dobra wiara nabywcy (w praktyce stan dobrej wiary oznacza, że nabywca nie wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym albo nie mógł się o tym dowiedzieć).

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych pozwala zatem osobie, która kupiła nieruchomość, na to, aby powołała się na korzystną dla siebie treść księgi w przypadku istnienia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym.

Sprawdzamy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Informację o tym, jakie są plany co do terenów przylegających do nieruchomości (czy w przyszłości będzie przebiegała w okolicy autostrada lub też planowana jest budowa zakładów przemysłowych) można uzyskać z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub - jeżeli gmina go nie ma - ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, plan będzie określał dopuszczalne parametry budynków w najbliższej okolicy (ich maksymalne gabaryty), biologicznie czynną powierzchnię działek i możliwy sposób zagospodarowania terenu - wskazanie rodzaju usług, budownictwa jedno- lub wielorodzinnego czy też ewentualnych obszarów przeznaczonych pod sport i rekreację. Plan z częścią opisową jest dostępny dla każdego zainteresowanego do wglądu.

Kto będzie naszym sąsiadem?

I rzecz banalna, ale wcale nie mniej ważna - sąsiedztwo. Dobrze sprawdzić, jak wyglądają sąsiednie posesje, czy panuje na nich porządek, a podmiejskiej ciszy nie zakłóca ryk motorów lub głośna muzyka. Jeśli nic nie wzbudza naszego niepokoju, czas rozpocząć negocjacje finansowe i nabyć wymarzony dom.

Kupiliśmy stary dom i co dalej, czyli rękojmia

Warto również wiedzieć, iż w przypadku późniejszego wykrycia wad w domu, możemy skorzystać z uprawnień, które daje rękojmia.

Zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli: sprzedana rzecz ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność, nie ma właściwości, o których zapewniał on kupującego, albo jeżeli została ona wydana kupującemu w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).

Sprzedawca ponosi również odpowiedzialność, jeżeli sprzedana rzecz stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, np. prawem dożywocia (rękojmia za wady prawne).

Główną cechą odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest to, iż odnosi się zarówno do rzeczy nowych, jak i używanych (a więc również do domów zakupionych z rynku wtórnego), które są przedmiotem sprzedaży. Zasadę tę potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 21 marca 1977 r. III CZP 11/77 (OSN I 1977/8/132/28). Zgodnie ze wskazaną uchwałą odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne rzeczy sprzedanej odnosi się także do rzeczy używanych, nie obejmuje ona jednakże odpowiedzialności za takie zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy, która jest normalnym następstwem jej prawidłowego używania. Nie można zatem powoływać się na uprawnienia rękojmi z tytułu np. zniszczenia parkietu po 15 latach użytkowania.

Uwaga! Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku (lub jego części) wygasają po upływie trzech lat od daty wydania go kupującemu. Z kolei uprawnienia z tytułu rękojmi za wady prawne wygasają po roku, licząc od dnia, w którym kupujący dowiedział się o istnieniu wady. Jeżeli dowiedział się o niej wskutek powództwa osoby trzeciej, to roczny termin liczony jest od dnia wydania prawomocnego orzeczenia w sprawie.

Upływ powyższych terminów nie wyklucza jednak możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi, jeśli sprzedawca podstępnie zataił przed nami wadę bez względu na jej rodzaj. Do skutecznego zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem wyżej wskazanych terminów listu poleconego do sprzedającego z opisem wady i naszymi żądaniami. Jeśli sprzedający ignoruje nasze monity, to należy skierować sprawę na drogę postępowania cywilnego.

Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeśli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy sprzedaży - czyli miał pełną świadomość np. zawilgocenia kupowanego domu i konieczności wykonania prac z tym związanych. Przyjmuje się, że w takiej sytuacji kupujący wyraża zgodę na nabycie towaru.

Jeśli natomiast kupujący nie wiedział o wadach, wówczas ma prawo do:

- żądania obniżenia ceny;

- odstąpienia od umowy.

Obniżenie ceny domu

W tej sytuacji, sprzedawca powinien niezwłocznie zwrócić kwotę stanowiącą różnicę między umówioną ceną, a wartością wynikającą z jej obniżenia, jeśli obowiązek zapłaty został już wykonany przez kupującego (pieniądze zostały przelane na konto). W przypadku braku zgody stron co do wysokości obniżenia ceny, można zwrócić się o opinię do rzeczoznawcy budowlanego.

Odstąpienie od umowy

To uprawnienie kupującego jest dotkliwe dla sprzedawcy, któremu zależy na sprzedaży rzeczy, ale i kłopotliwe dla kupującego, który może nie mieć alternatywnego miejsca zamieszkania. Jednostronne oświadczenie kupującego, że odstępuje od umowy powoduje, że strony winny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia - kupujący nieruchomość, a sprzedający pieniądze.

Podstawa prawna:

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zmianami).

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. nr 124 poz. 1361 z 2001 r. ze zmianami).

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład

>