Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

Umowa przedwstępna bezpieczniejsza z notariuszem

• Przede wszystkim gwarantuje to, że dojdzie do zawarcia umowy przekazania własności. Zdarza się, że kupujący spełni warunki określone w umowie przedwstępnej (np. wpłaci zadatek), a mimo to sprzedający odmawia podpisania właściwego dokumentu. Według prawa, jeśli obie umowy są w tej samej formie (czyli w tym przypadku w postaci aktu notarialnego), to ta pierwsza jest podstawą do wydania przez sąd nakazu przekazania własności mieszkania kupującemu, czyli zawarcia umowy przyrzeczonej.
• Umowa przedwstępna zawarta u notariusza to także żelazna podstawa do negocjacji w razie jakichkolwiek problemów (np. opóźnienie w przekazaniu mieszkania, wady lokalu, itp.). Oczywiście także "zwykła" umowa daje podstawy do wystąpienia o odszkodowanie, ale szanse na wygraną w sądzie są niewielkie, a sam proces jest kosztowny (opłata sądowa, prawnik, czasem ekspertyzy biegłych) i długotrwały.
•  Akt notarialny sporządza notariusz. Zanim to zrobi, bada dokumenty, m.in. odpisy z księgi wieczystej czy uprawnienia sprzedającego do dysponowania mieszkaniem. Jest to dla kupującego dodatkowa ochrona przed oszustami.
• Trzeba mieć świadomość tego, że deweloper nie zaproponuje nam podpisania tego dokumentu u notariusza. Standardem na rynku jest bowiem umowa pisemna. Kupujący sam musi to zaproponować.
• Umowa u notariusza łączy się z dodatkowym wydatkiem - zapłaceniem taksy notarialnej. Rynek usług notarialnych jest jednak dziś na tyle duży, że można sobie pozwolić na negocjacje. Coraz częstszym rozwiązaniem jest dzielenie opłaty na połowę - część płaci się podczas podpisywania umowy przedwstępnej, część - przy umowie właściwej.

Umowa bez wpisu do księgi nie wystarczy

Taki dokument umożliwia dochodzenie swoich praw, ale tylko wobec osoby czy dewelopera, z którym podpisaliśmy umowę. Jeśli ten w międzyczasie odsprzeda mieszkanie innej firmie lub osobie, nie mamy żadnych praw. Chyba że zadbamy, by informacja o zawarciu przez nas umowy przedwstępnej została wpisana do księgi wieczystej nieruchomości. Najczęściej zajmuje się tym notariusz (tu opłata wynosi 150 zł za wniosek i 200 zł dla notariusza). Dzięki temu możemy dochodzić praw do lokalu od każdego, kto go kupił, po dacie ujawnienia wniosku w księdze wieczystej.

Sprawdzamy uprawnienia sprzedawcy

• Zanim podpiszemy jakąkolwiek umowę, sprawdzamy uprawnienia właściciela. Informacje na ten temat znajdują się w księdze wieczystej nieruchomości.
• Należy znać numer księgi, by dostać odpis. Wystarczy odpis zwykły, który kosztuje 30 zł (pełny - 60 zł).
• W przypadku umowy deweloperskiej ważne jest, by podpisywać ją z rzeczywistym właścicielem działki, na której budowany jest blok. Zdarza się, że inwestor z powodów finansowych stawia budynek na cudzym gruncie i odkupuje go już po podpisaniu umów z przyszłymi właścicielami mieszkań.
• Podpisujemy umowę tylko z właścicielem lub wieczystym użytkownikiem gruntów.
• Należy także uważać, gdy w księdze wieczystej znajdziemy informację o hipotece. W przypadku mieszkania z rynku wtórnego trzeba dowiedzieć się w banku, który kredytował lokal, o dokładną kwotę tego obciążenia. Może być tak, że choć hipoteka jest np. na kwotę 200 tys. zł, to rzeczywiste obciążenie jest o wiele wyższe, bo właściciel nie spłacał rat i naliczono odsetki karne. Kupując zadłużone mieszkanie, w umowie określamy, że to, co zapłacimy, wpłynie bezpośrednio do banku. W przypadku rynku pierwotnego trzeba pamiętać, że jeśli działka obciążona jest kredytem, to cała jego suma będzie automatycznie przypisana do naszego lokalu, jeśli nie zadbamy o wydzielenie go i specjalną promesę z banku.

Umowę trzeba przeczytać

• Kupujący często zapomina o tej ważnej zasadzie. Umowę powinniśmy dostać na kilka dni przed podpisaniem jej u notariusza. Tak, by spokojnie przeczytać całość i w razie wątpliwości skonsultować się z prawnikiem.
• Bardzo ważny jest początek dokumentu, który zawiera oświadczenia stron. Są w nim wszystkie informacje o nieruchomości, którą kupujemy. Nie warto przeglądać tego pobieżnie i sprawdzać tylko części o kosztach czy warunkach odstąpienia od umowy.

Sprawdź, z kim podpisujesz dokumenty

Warto upewnić się, czy ten, kto składa podpis na umowie, ma uprawnienia do sprzedaży mieszkań. Każda spółka sama wyznacza osoby mające takie prawo (często są to prezes czy członkowie zarządu), a informacje o tym można znaleźć w KRS firmy. Każdy inny pracownik powinien mieć specjalne pełnomocnictwo.