Prawo sąsiedzkie, czyli co wolno sąsiadowi

Mieszkam w bloku z cegły. Mój sąsiad nade mną pali niestety dużo papierosów. Zapach przenosi się do moich dwóch pokoi, domyślam się, że przez niesprawne wywietrzniki. Co mam zrobić Czy takie zachowanie sąsiada jest dozwolone Czy zarząd wspólnoty nie powinien również zadbać o należyty stan urządzeń i instalacji w budynku? J. Jańczyk, Pabianice

Z całą pewnością pierwszym i najprostszym sposobem na rozwiązanie tej sytuacji jest próba rozmowy z sąsiadem, odwołanie się do jego rozsądku i prośba o zaprzestanie zakłócających spokój i zdrowie działań. Jeśli jednak to nie przynosi żadnych efektów, można wypróbować następujące kroki prawne.

Droga sądowa

Pogodzeniem interesów sąsiadów zajmuje się prawo sąsiedzkie, określające uprawnienia i obowiązki właściciela nieruchomości względem nieruchomości sąsiednich. Przepisy tego prawa normują stosunki między sąsiadami, a w szczególności minimalizują ewentualne konflikty między nimi. Jednocześnie prawo to wskazuje szereg działań zakazanych, które nazywane są immisjami. Pojęcie immisji nie jest pojęciem jednolitym, często w postępowaniu sądowym to sąd będzie dopiero określał, czy dane zachowanie sąsiada można tak określić. Powszechnie orzecznictwo i literatura wyróżniają następujące rodzaje immisji:

Immisje bezpośrednie - polegają one na bezpośrednim skierowaniu jakichś substancji (np. ścieków, opadów) na grunt sąsiedni za pomocą specjalnych urządzeń. Są bezwzględnie zakazane;

Immisje pośrednie - polegają na pośrednim oddziaływaniu na grunt sąsiedni (np. wytwarzanie hałasów, pyłów, gazów, dymów, wstrząsów, fal elektromagnetycznych). To wśród tego rodzaju immisji umieścić należy palenie papierosów i narażanie sąsiadów na wdychanie rakotwórczego dymu. Immisje pośrednie można podzielić na:
materialne - polegające na przenikaniu na nieruchomość sąsiednią cząstek materii lub pewnych sił (np. hałasy, pyły, owady);

Immisje niematerialne - polegające na oddziaływaniu tylko na sferę psychiki właściciela tej nieruchomości, poczucie bezpieczeństwa czy estetyki.

O ile immisje bezpośrednie są zakazane, o tyle immisje pośrednie mogą mieć różny stopień natężenia i każdorazowo będą podlegać ocenie sądu. Czasami bowiem odbiór pewnych zjawisk może być subiektywny i wyolbrzymiony przez drugą stronę.

Podstawową zasadą, którą należy się kierować przy ocenie "dokuczliwości" sąsiadów, jest ta, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłóciły korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Taką zasadę wprowadza art. 144 kodeksu cywilnego. Ocena dokonywana jest przez sąd, czasami przy pomocy opinii biegłych, którzy mierzą na przykład natężenie hałasu, na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących dany obszar czy blok, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osoby zainteresowanej.

Droga administracyjna

Krokiem zmierzającym do rozwiązania konfliktu może być również poinformowanie o całej sytuacji administracji budynku, czyli w praktyce najczęściej zarządcy wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej. Każda ze spółdzielni czy wspólnot tworzy swój regulamin, w którym określa zakres obowiązków i uprawnień swoich lokatorów.

Niektóre już nawet zakazują palenia na balkonach - można zatem spróbować rozszerzyć zakaz, wskazując jako przyczynę brak sprawnej wentylacji w mieszkaniach.
Każda z osób zamieszkujących w budynku jest zobowiązana przestrzegać przepisów wewnętrznych, pod rygorem dalszych działań prawnych ze strony spółdzielni czy wspólnoty. Wspólnota może wówczas wysyłać monity do palących sąsiadów. Gdy nie pomagają pisemne upomnienia, wspólnota może sięgnąć do artykułu 16 ustawy o własności lokali, który pozwala jej "w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji". Przepis ten dopuszcza licytację mieszkania, a tym samym wykluczenie ze wspólnoty, jeśli dana osoba utrudnia korzystanie z części wspólnych. Palenie papierosów na balkonie i na klatce schodowej, jak również w mieszkaniu bez sprawnej wentylacji wyczerpuje więc wskazane w tym artykule przypadki. Perspektywa utraty mieszkania, będąca konsekwencją oddawania się swojemu nałogowi może wydawać się absurdalna, ale nie jest niemożliwa do zaistnienia.

Warto również byłoby zwrócić się do wspólnoty o dokonanie oceny stanu technicznego budynku i ewentualny remont - być może usprawniłoby to wentylację i usunęło przyczynę sąsiedzkich sporów.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., nr 16, poz. 93 ze zmianami).
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. nr 80 poz. 903 z 2000 r. ze zmianami).

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail. Zobacz PRZYKŁAD