Podział działki

Małgorzata Kapelusiak

Podziału nieruchomości można dokonać tylko wtedy, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu - czyli w praktyce sprawdzenia, czy na wydzielonych nieruchomościach będzie można zbudować dom.

Każda działka w wyniku podziału musi mieć dostęp do drogi publicznej. W przeciwnym razie podział nieruchomości jest niemożliwy
Rys. Małgorzata Ślińska
Mam pytanie odnośnie podzielenia działki. Wraz z siostrą posiadamy działkę budowlaną, na której ma stanąć bliźniak. W planie zagospodarowania przestrzennego tego terenu działka pod zabudowę wolno stojącą nie może być mniejsza niż 600 m2 (nie ma w nim ujętej zabudowy bliźniaczej). Nasza działka mierzy 980 m2. W departamencie architektury stwierdzono, że nie da się nic zrobić. Słyszałam, że można ją podzielić sądownie, lecz nie wiem, czy także w naszej sytuacji. Paulina P.

Dostęp do drogi

Kolejnym warunkiem dokonania podziału, jest dostęp wydzielonych działek do drogi publicznej.

Podział nieruchomości jest niedopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej.

Przy czym nie musi to być bezpośredni dostęp do drogi publicznej - za taki uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na niej odpowiednich służebności dla wydzielonych działek.

Taka służebność nosi nazwę drogi koniecznej, pozwala na swobodny przejazd i przechodzenie oraz jest wpisywana do ksiąg wieczystych obydwu nieruchomości.

Podział nieruchomości

Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli.

- Przed budową. W opisanej sytuacji podział działki przed budową bliźniaka jest niemożliwy, gdyż jest sprzeczny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

- Po budowie. Korzystniej sytuacja przedstawia się już po wybudowaniu domu. W określonych przez prawo warunkach podział nieruchomości może bowiem nastąpić niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy to zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na postawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego z nich korzystania.

Taka sytuacja ma miejsce w opisanej przez Czytelniczkę sytuacji, gdyż na wskazanej działce wybudowane zostaną dwa budynki w zabudowie bliźniaczej. W świetle obecnie obowiązującego prawa budowlanego budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nie- przekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Zgodnie zaś z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego, budynek wraz z działką może być pionowo podzielony; ważne, żeby ściana podziału przebiegała przez wszystkie kondygnacje i była na tej samej linii, co podział działki.

Zniesienie współwłasności

Po wybudowaniu domu przez siostry, można znieść współwłasność zgodnie (na podstawie umowy zawartej przed notariuszem) lub - w razie konfliktu - domagać się w postępowaniu sądowym zniesienia współwłasności poprzez podział.

Przy zgodnym zniesieniu współwłasności projektu, podziału często próbują dokonać sami współwłaściciele. W odniesieniu do nieruchomości niezbędne będzie jednak skorzystanie z usług geodety, który sporządzi projekt podziału (ustali granice działek po podziale, sporządzi mapy oraz dokona opisu nieruchomości).

Projekt ten należy następnie przedłożyć w miejscowym urzędzie gminy. Podziału nieruchomości dokonuje się bowiem na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, zatwierdzającej projekt podziału.

Powinien być on sporządzony na aktualnej mapie, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Taki zatwierdzony projekt będzie stanowił podstawę notarialnej umowy znoszącej współwłasność. Po jej podpisaniu naniesione zostaną zmiany w księgach wieczystych.

W razie konfliktu między współwłaścicielami, artykuł 211 Kodeksu cywilnego daje współwłaścicielom uprawnienie żądania, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że byłby on sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Przy sądowym zniesieniu współwłasności o dokonywanym podziale i jego przebiegu i ewentualnych dopłatach między właścicielami orzeka sąd. Ustalając dopłaty, sąd określi termin i sposób ich uiszczenia (płatność bezpośrednia do rąk uprawnionego lub wpłata na konto); możliwe jest przy tym rozłożenie ich na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat.

Prawomocne orzeczenie sądu będzie również podstawą do naniesienia zmian w księgach wieczystych i pozwoli każdemu z właścicieli na swobodne decydowanie i rozporządzanie własnym domem.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 102 poz. 651 z 2010 r. ze zmianami).

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 z 1964 r. ze zmianami).



Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład



Skomentuj:

Podział działki